（2015）穗中法民五终字第56号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-24
案件名称
陈凤有与韶关市人民政府驻广州办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韶关市人民政府驻广州办事处,陈某有
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第56号上诉人（原审被告）：韶关市人民政府驻广州办事处，住所地广州市越秀区。负责人：林福先，该办事处主任。委托代理人：陈惠民，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：唐健锋，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某有，女，1940年8月10日出生，住广州市越秀区。委托代理人：梁国辉（系陈某有儿子），住址。委托代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人韶关市人民政府驻广州办事处因与被上诉人陈某有房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1985年2月9日，陈某有与“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”签订《搬迁协议书》，内容为：因国家建设，需征用拆除东风东路造币左街三号之一，其居民需暂时迁往东风东路水均岗水均大街57号406房居住，等新建拆迁周转房建成后，再进行第二次搬迁；原住东风东路造币左街三号之一居民陈某有正式户口五人，原居住建筑面积49.19平方，另木阁楼面积13.87平方；经协商，陈某有同意于1985年3月11日前搬往水均岗水均大街57号406号房临时居住，第二次搬迁时由东风路指挥部分配该户在下列房屋居住；房屋地址建设大马路西二街新建回迁楼长期居住（建筑面积约70平方）属三房一厅，厅房面积约43至44平方（厨、厕、阳台、走廊除外），优先安排地下或二楼，东南向套间；两次搬迁费由韶关市政府驻穗展销大楼筹建处按广州市有关规定负责支付每次搬迁费100元；以上房屋由东风路指挥部负责开给居住证明；临时搬迁期限两年；备注说明：1、原回迁业主要回房屋产权，建筑面积49.19平方米，每平方按140.91卖给原业主，征用单位同意，并由征用单位办妥原业主产权手续给业主；2、房屋建筑面积超出部分，按商品房价格为750元壹平方卖给原住户，款三年还清，超过三年按自动放弃产权处理等。广州市东风东路建设指挥部作为监证单位于1985年11月1日在该协议尾部加盖印章。1985年3月9日，陈某有与“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”又签订《搬迁补充协议书》，约定：原住东风东路造币左街三号之一居民陈某有同志，对阁楼13.87平面积补偿拆迁费没有意见，但对不算居住面积本人有争议，要求适当补偿平方面积的损失；经请示有关部门认为可双方共同协商解决，照顾补回三平方住房面积（建筑面积仍按49.19平方），每平方以140.91元卖给原住户，韶关市政府展销大楼筹建处同意，双方特签订此补充协议书2份为依据，双方共同执行等。1987年，陈某有向原审法院起诉韶关市人民政府驻广州办事处（以下简称韶关市政府广州办事处）称：陈某有原自有房屋造币左街3号之一。1984年2月9日其与韶关市政府广州办事处签订搬迁协议书，定明韶关市政府广州办事处在建设大马路西二街新建回迁楼的地下东南角套间（三房一厅）面积不少于70平方米给她一家回迁居住。1987年10月23日，韶关市政府广州办事处却通知她迁往回迁楼地下第二楼梯的101房。韶关市政府广州办事处违反协议，故陈某有要求判决韶关市政府广州办事处按协议安排她回迁地下东南角位的套间（三房一厅）建筑面积不少于70平方米。韶关市政府广州办事处在该案答辩称：他们与陈某有的协议定明地下不作商场时优先安排东南向的套间给陈某有回迁居住。1987年底，东风路建设指挥部在他们与住户协议书的基础上，在建设大马路西三街新建楼中卖了几套给他们做住户的回迁房，其中地下第二梯的101房三房一厅的套间建筑面积71.25平方米是安排陈某有回迁居住的。该楼整幢都属东南向，而且东南角的一套产权不属他们所有，现陈某有要求回迁东南角的套间不可能。该案经审理，原审法院于1988年6月25日作出（87）东法民字第1275号民事判决书，认为101房的座向是东南向，故韶关市政府广州办事处并无违反协议，陈某有要求回迁到东面第一个套间没有根据等，故判决：自该判决生效之日起十五日内，陈某有户应迁到建设大马路西三街新建大楼第二梯101房（三房一厅）居住，同时将临迁房交回韶关市政府广州办事处使用等。此后，陈某有户根据该判决回迁至涉案现广州市越秀区建设大马路西三街5号101房居住至今。1998年12月28日，韶关市政府广州办事处取得广州市国土房管局核发的穗房地证字第0440564号《广州市房地产证》，载明：涉案广州市建设大马路西三街5号101房总建筑面积71.87平方米，权属人为韶关市政府广州办事处。据广州市房地产档案馆2014年5月21日出具的《房地产登记簿查册表》显示，该房屋无查封或抵押的情况。陈某有于2014年5月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1.确认广州市越秀区建设大马路西三街5号101房权属为陈某有拆迁回迁所有；2.韶关市政府广州办事处协助陈某有将该房屋产权过户登记至陈某有名下。韶关市政府广州办事处在原审答辩称：不同意陈某有的诉讼请求，理由如下：一、本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但从陈某有举证来看，韶关市政府广州办事处并没有与陈某有签订合同。事实上，与陈某有签订合同的是“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”，是由南雄市、曲江、仁化县政府驻广州办事处与韶关市政府广州办事处共同组成的临时机构。故其他组成成员理应也是被告之一，否则，韶关市政府广州办事处就不适格。二、涉案房屋至今未能办理产权证是陈某有无法提供被拆迁房屋属其所有的原始产权证明所导致。韶关市政府广州办事处没有通过东风路建设指挥部收取陈某有的产权证明资料，该指挥部有无收取陈某有资料韶关市政府广州办事处亦不知情。因当时还没有拆迁条例之类的法规，具体办理程序不明确不规范，主要是广州市道路扩建工程办公室、东风路建设指挥部按照广州市建委的行政决定办理。当时正值东风路建设，所有拆迁和办理相关产权登记均由广州市政府机构统一办理，不是韶关市政府广州办事处自己可以为其办理的。韶关市政府广州办事处在1998年前就曾多次协助陈某有办理登记，但登记部门不认可陈某有的唯一证据“收据”为原始产权证明，且陈某有无法提供所有证件材料的原件，造成无法进行备案。陈某有既不按程序去房管部门申请补发产权证明，也不去找东风路建设指挥部拿回其所谓的证件，到后来机构变更、人事变动，他们再也找不到资料了。三、陈某有应当首先证明其是被拆迁房屋的产权人身份，而不是起诉韶关市政府广州办事处。四、正是因为陈某有无法提供被拆迁房屋原始产权证明，才导致房管部门将涉案房屋先登记在韶关市政府广州办事处名下的。五、陈某有应先撤诉，找回被拆迁房屋的原始产权证明，再去办理登记。登记时如果需要用地单位承担什么费用的话，应按照“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”组成成员分别占有粤北大厦的产权份额予以分摊。如陈某有不同意撤诉或申请法院追加其他当事人的话，韶关市政府广州办事处认为陈某有本案诉讼请求超过诉讼时效。本案审理过程中，双方均确认没有对（87）东法民字第1275号民事判决书提出上诉，该判决已生效。为证明涉案被拆迁的原造币左街3号之一房屋属陈某有所有，陈某有还提交证据有：1.广州市东风路建设指挥部于1984年7月26日出具的《收据》（载明：兹收到造币左街3号之一业主陈某有办理产权登记补字19701号一张）；2.1983年下半年房地产税完税证和1984年下半年房地产税完税证各一张（载明纳税人为陈某有丈夫梁镜明、地址为造币左3-1号）。陈某有称，拆迁时正在办理产权证，已经交了税费，因遇上拆迁所以没有继续办证；相关资料已交给东风东路建设指挥部即现市道路扩建办，陈某有曾去该办咨询，对方答复因办公场所搬迁多次现找不到相关资料；陈某有还去广州市交易登记中心查询登记字号补字19701号档案资料，该中心答复可以查询到该登记号及陈某有丈夫梁镜明的名字，但里面没有内容；陈某有也去区房管局了解过，同样找不到相关资料。韶关市政府广州办事处对上述证据真实性无异议，但认为上述证据不能证明陈某有对被拆迁房屋享有产权，相反，刚好证明陈某有没有取得原造币左街3号之一房屋产权证，因此无法办证。此外，韶关市政府广州办事处还陈述“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”属临时单位，无独立法人资格。原审法院认为：一、关于韶关市政府广州办事处主体是否适格的问题。陈某有依据其与“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”签订的《搬迁协议书》及《搬迁补充协议书》提起本案诉讼，韶关市政府广州办事处自认其是“韶关市政府驻穗展销大楼筹建处”的组建单位之一，在陈某有基于同一法律关系起诉的（87）东法民字第1275号案件中，韶关市政府广州办事处并未作出关于主体不适格的答辩，相反，该案中韶关市政府广州办事处辩称“他们与陈某有的协议定明地下不作商场时优先安排东南向的套间给陈某有回迁居住”，并基于上述协议安排陈某有回迁至涉案建设大马路西三街5号101房，即已承认其与陈某有之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系。且该房屋目前登记所有权人为韶关市政府广州办事处，而陈某有本案诉讼请求即为办理该房屋的产权过户手续，因此陈某有对韶关市政府广州办事处提起本案诉讼并无不当。二、关于韶关市政府广州办事处应否协助陈某有办理涉案房屋产权过户登记手续的问题。涉案建设大马路西三街5号101房是韶关市政府广州办事处安置给陈某有的回迁房，双方在上述《搬迁协议书》中明确约定“原回迁业主要回房屋产权”、“由征用单位办妥原业主产权手续给业主”……该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，韶关市政府广州办事处应当依约履行，故陈某有要求韶关市政府广州办事处协助其办理该房屋产权过户登记手续合法合理，予以支持。韶关市政府广州办事处在签订该《搬迁协议书》时即应当知道陈某有尚未取得原造币左街3号之一房屋权属证书，在此情况下其仍在协议中约定为陈某有办妥回迁房产权手续属自主处分民事权利，现以此为由拒绝协助陈某有办理房屋权属登记手续有违诚信，不予采纳。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，本案纠纷是韶关市政府广州办事处未履行协助陈某有办理物权变更登记手续这一合同义务所致，属合同纠纷，实际上并非对物权归属产生争议，待韶关市政府广州办事处履行该义务后陈某有即可取得相应物权，故对陈某有关于要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求不予支持。三、关于陈某有诉讼请求有无超过诉讼时效的问题。涉案建设大马路西三街5号101房已由韶关市政府广州办事处交付陈某有使用多年，陈某有要求韶关市政府广州办事处办理该房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第七十二条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，于2014年11月28日作出如下判决：一、韶关市政府广州办事处自判决发生法律效力之日起三十日内，协助陈某有到广州市房地产行政主管部门办理回迁房广州市建设大马路西三街5号101房产权过户登记手续（即为陈某有办理该房屋权属证书）；二、驳回陈某有的其他诉讼请求。案件受理费8831元，由韶关市政府广州办事处负担。判后，上诉人韶关市政府广州办事处不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）韶关市政府广州办事处不是适格主体，原审仅判决韶关市政府广州办事处承担法律责任错误。韶关市政府驻穗展销大楼筹建处是由南雄市、曲江、仁化县政府驻广州办事处与韶关市政府广州办事处共同组成的临时机构，与陈某有签订《搬迁协议》的是韶关市政府驻穗展销大楼筹建处，并非韶关市政府广州办事处，韶关市政府广州办事处在1998年的诉讼中没有提出抗辩是由于当时不懂法所致。既然把韶关市政府广州办事处列为被告，该筹建处其他组成人员也应为被告之一，否则，韶关市政府广州办事处就不是适格被告。（二）陈某有没有充分证据证实其为被拆迁房和涉案房屋的所有权人，其要求就涉案房屋进行确权和办证的诉请不成立。从陈某有提供的证据及陈述可见，政府部门出具的房地产税完税证及登记费等收款收据均载明陈某有丈夫梁镜明为纳税人及交款人，并非陈某有。《补偿房屋产价通知书》仅是就被拆迁房的地址房号予以函复韶关市政府广州办事处。陈某有不能证明其享有被拆迁房的产权，也不能说清楚其如何取得被拆迁房产权的合法来源，房管部门也不确认陈某有是被拆迁房的所有权人。不排除被拆迁房是违章建筑或华侨房等情形，迄今也只能证明陈某有是被拆迁房的居住人之一。且梁镜明现今的情况未查明，在此情形下，陈某有无权主张其享有涉案房屋的所有权，则无权要求韶关市政府广州办事处办理相应的过户登记手续，双方签订协议也应认定无效。（三）按照广州市房地产行政主管部门办理回迁房产权过户登记手续的规定，需要陈某有持有被拆迁房的房地产权证前去办理，陈某有没有取得该被拆迁房的房地产权证，也不能提供当年备案登记的相关资料，韶关市政府广州办事处无法协助其办成过户登记，且《搬迁协议书》约定由征用单位办妥原业主产权手续给业主，该约定也是要陈某有提供办证的相关证件，不能排除了陈某有应尽的法定前置义务。因此，造成办不成证的原因在于陈某有自身，原判实质上是偏袒和支持了陈某有不按广州市政府房地产管理部门办证要求进行办事，把陈某有提供房产证的义务强加给韶关市政府广州办事处，判决不公平。本案应由陈某有先办理被拆迁房屋的房地产权证后，再去办理登记，登记时需要用地单位承担什么费用，应按韶关市政府驻穗展销大楼筹建处组成人员分别占有粤北大厦产权份额予以分摊。（四）原审法院对陈某有是否已按《搬迁协议书》约定全面履行付款义务未查明，导致对搬迁协议定性错误。根据《搬迁协议书》备注说明中的约定，该协议是附条件的房屋买卖合同，办妥产权手续的前提是陈某有需付清相应的购房款，至今陈某有或梁镜明均没有支付任何款项。因此，在协议约定的条件未成就时，陈某有或梁镜明无权要求办理办证手续，而且已超过3年的付款期限，依约应视为其已放弃产权。退一步而言，备注说明的第1条约定韶关市政府广州办事处的办证义务仅限于在陈某有支付对价后就49.19平方面积办理产权手续，其他增大面积22.68并不包括在内。该增大面积因陈某有未在限定时间内支付对价而视同放弃产权后归属韶关市政府广州办事处所有，原审法院认定韶关市政府广州办事处应将涉案房屋全部办至陈某有名下变相认定增大面积部分无偿归陈某有所有，严重侵害国有资产，也是没有事实和法律依据的。（五）陈某有提出本案诉讼超过诉讼时效，其诉请不应支持。（六）原审判决协助办理办理过户后面加括号解释为办理房屋权属证书，该二者法定概念及执行内容不同，应予明确。（七）原审法院将《搬迁协议》错误定性为一般的办证协议，从而优先适用合同法，排除了物权法的优先适用，属适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十三条的规定，原审法院应先对涉案房屋物权的归属作出判决，再就过户登记作出判决。因确权是办理过户登记手续的先决条件，而原审判决驳回陈某有确权的诉请，却又要求韶关市政府广州办事处直接办证，在法律逻辑上显属自相矛盾、本末倒置。上诉请求：1.撤销原审判决，驳回陈某有的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈某有承担。被上诉人陈某有答辩称：1.现有证据以及一审查明的事实均可确认被拆迁房屋是陈某有所有，该被拆迁房屋的产权是清晰的；2.韶关市政府广州办事处并无书面通知陈某有付款，因其一直未为陈某有办理产权证，所以，付款一直也拖后，韶关市政府可以另案主张付款问题；3.韶关市政府广州办事处违反合同约定，将涉案房屋登记在其名下，这种做法错误；4.韶关市政府广州办事处以国有资产的名义，拒绝履行合同，直接剥夺了陈某有对涉案房屋的所有权。因此，陈某有不同意韶关市政府广州办事处的上诉请求、事实和理由，请求驳回上诉维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方争议的焦点是：1.《搬迁协议书》应否定性为附条件的买卖合同及该协议的效力和韶关市政府广州办事处的主体资格问题；2.陈某有未履行付款义务能否视为其放弃涉案房屋的产权；3.陈某有主张韶关市政府广州办事处为其办理涉案房屋产权过户登记手续能否成立。其一，关于《搬迁协议书》应否定性为附条件的买卖合同和该协议效力及韶关市政府广州办事处的主体资格问题。本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在陈某有诉韶关市政府广州办事处的（87）东法民字第1275号案件中已查明涉案的《搬迁协议》是由陈某有和韶关市政府广州办事处于1985年2月9日签订。上述协议出自双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方应恪守履行。韶关市政府广州办事处在该案答辩中也确认了其与陈某有协议回迁房屋的相关位置，并基于上述协议安排陈某有回迁涉案房屋，因此，原审法院认为韶关市政府广州办事处已承认双方之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系正确，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同关系不同于一般的买卖合同关系，故韶关市政府广州办事处就《搬迁协议书》的效力、定性以及其在本案中的主体资格提出抗辩缺乏理据，本院均不予支持。其二，关于陈某有未履行付款义务能否视为其放弃涉案房屋产权的问题。韶关市政府广州办事处与陈某有之间是拆迁人与被拆迁人的关系，双方在《搬迁协议书》中约定陈某有回迁涉案房屋应向韶关市政府广州办事处支付建筑面积款及房屋建筑面积超出部份款项。对于回迁房屋建筑面积款，该协议没有约定支付款项的具体时间和期限，而房屋建筑面积超出部份款项，虽然约定三年还清，但由于当时与陈某有订立协议的签约方是临时机构，上述协议未明确约定收款单位及账号等，且韶关市政府广州办事处在清楚涉案房屋产权面积及安置陈某有回迁涉案房屋至今，也无书面证据证明其要求陈某有支付该款项，在此情形下，陈某有没有及时履行支付款项义务，不能完全归责于陈某有，因此，韶关市政府广州办事处认为陈某有至今没有履行支付回迁房屋相关建筑面积款项应视为其放弃产权理由不成立，本院不予支持。另外，鉴于韶关市政府广州办事处在本案中未提出反诉，也未明确要求在本案中处理上述款项，故对《搬迁协议书》约定的相关建筑面积支付款项问题，双方可另循合法途径解决。其三，关于陈某有主张韶关市政府广州办事处为其办理涉案房屋产权过户登记手续的诉请能否成立的问题。双方签订的《搬迁协议书》对需征用拆除的被拆迁房屋地址、居住人员和回迁房屋位置、面积等作出了具体明确的约定，可见，作为拆迁方在签订上述协议时对被拆迁房屋的产权情况等有审慎审查义务，即对该被拆迁房屋的产权及相关权属登记资料应是清晰了解，而韶关市政府广州办事处在明知陈某有未办理被拆迁房屋权属证书的情况下，仍在协议中约定为陈某有办妥回迁房产权手续，因此，原审法院认为上述行为属于韶关市政府广州办事处自主处分民事权利，据此作出本案判决并无不妥，本院予以维持。韶关市政府广州办事处以陈某有没有充分证据证明其是被拆迁房屋所有权人及无法提供被拆迁房屋产权证书等资料为由上诉请求驳回陈某有诉请依据不充分，本院不予支持。至于韶关市政府广州办事处提及的诉讼时效问题，因办证请求权与一般债权请求权不同，陈某有要求韶关市政府广州办事处办理涉案房屋所有权登记的请求权具有物权属性，依法不适用诉讼时效的规定，故韶关市政府广州办事处抗辩陈某有诉请超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，韶关市人民政府驻广州办事处的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8831元，由上诉人韶关市人民政府驻广州办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年二月九日书 记 员 肖和念陆洁雯