（2014）汴民终字第2010号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-08
案件名称
薛红梅、刘国亮与河南康采恩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛红梅,刘国亮,河南康采恩房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汴民终字第2010号上诉人（一审原告）薛红梅。上诉人（一审原告）刘国亮（薛红梅之夫）。委托代理人曹德胜，河南辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人崔俊涛，河南辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（一审被告）河南康采恩房地产开发有限公司。住所地郑州市郑州经济技术开发区。法定代表人李忠良，董事长。委托代理人李长青，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。委托代理人杨好堃，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。上诉人薛红梅、刘国亮与上诉人河南康采恩房地产开发有限公司（以下简称康采恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，薛红梅、刘国亮于2013年8月27日向河南省开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令康采恩公司根据薛红梅、刘国亮房屋的建筑许可证面积171.48平方米，按每平方米300元计算支付补偿款51444元，并将建设工程规划许可证返回薛红梅、刘国亮。河南省开封市禹王台区人民法院于2014年8月11日作出（2013）禹民初字第626号民事判决。薛红梅、刘国亮、康采恩公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2013年2月4日，甲方（康采恩公司）与乙方（薛红梅、侯志伟、韦磊、陈颖）签订协议书一份，内容：“经甲、乙双方充分协商，达成以下协议：一、甲方负责协调有关部门2013年7月1日之前为乙方办理《房屋产权证》，并交付乙方手中。二、乙方负责提供相关材料证件。三、如甲方不能为乙方如期办理《房屋产权证》，甲方按房屋建筑面积300元／平方米给予乙方补偿，甲方将上述四户的《建筑许可证》和相关手续交付乙方，乙方不得再以任何理由要求甲方为乙方办理《房屋产权证》。四、协议签订后，乙方不得阻挠甲方地热水施工，地热水接通后协议生效。五、甲方撤销乙方的起诉。六、未尽事宜甲、乙双方协商确定”。落款处有甲方法定代表人李忠良的签字及甲方公司的印章、乙方有薛红梅、侯志伟、韦磊、陈颖的签名捺印，并有鉴证方林祥军、杜君的签字。协议签订后，康采恩公司进行地热水施工并施工完毕，施工位置位于薛红梅、刘国亮居住小区的4号别墅和5号别墅之间，热水管由地下通过后填平。上述事实由协议书、一审询问笔录及薛红梅、刘国亮、康采恩公司的陈述存卷为证。一审法院认为：康采恩公司为实现其公司的地热水施工目的，与薛红梅、刘国亮签订了2013年2月4日的协议书。该协议中写明甲、乙双方充分协商，落款处有康采恩公司法定代表人签名和康采恩公司单位公章，且有鉴证方签字。故该协议应系双方真实的意思表示。康采恩公司辩称其受胁迫才签该协议的意见，一审不予采信。但该协议约定如康采恩公司无法为薛红梅、刘国亮办理房屋产权证，则按房屋建筑面积每平方米300元补偿薛红梅、刘国亮的部分，该附加条件与地热水施工本身并无关联，而是涉及“小产权房”买卖问题，故协议中该部分约定无效。故薛红梅、刘国亮以此约定要求按房屋建筑面积进行补偿的请求，一审不予采信。根据我国合同法的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。康采恩公司在协议签订后进行地热水施工，实现了合同目的。其虽辩称薛红梅、刘国亮仍阻挠其地热水施工，但该意见有悖于常理，薛红梅、刘国亮不予认可，其也未提交有效证据，故一审不予采信。诉讼中，薛红梅、刘国亮未提交证据证明因地热水施工给其造成的实际损失，一审根据地热水施工的对薛红梅、刘国亮的影响程度和范围，同时考虑到康采恩公司因地热���施工而实现其合同目的的实际情况，酌定康采恩公司补偿薛红梅、刘国亮款6000元；超出部分，不予支持。关于薛红梅、刘国亮要求康采恩公司返还建设工程规划许可证的请求，因薛红梅、刘国亮并未将该证交付给康采恩公司，故对该请求，一审不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南康采恩房地产开发有限公司付给薛红梅、刘国亮款6000元。二、驳回薛红梅、刘国亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费986元，薛红梅、刘国亮负担936元，康采恩公司负担50元。本院查明一审认定的基本事实无误。另查明，2013年3月26日开封市住房和���乡建设局出具了《关于薛红梅等五人申请补办房地产权证的意见》，根据该意见：“按照房屋初始登记的要求，分析现有的相关材料，我们认为薛红梅等五人办理房屋登记存在以下问题：1.没有相关土地证明。2.建设用地规划许可证上用地单位为开封市禹王台区官坊办事处，但建设工程规划许可证为侯志伟个人，两个许可证主体资格不一致。3.没有提供房屋已竣工的证明。针对以上情况，我们建议：薛红梅等五人应先取得相关土地手续，清理与开封市禹王台区官坊办事处之间的关系。然后薛红梅等五人各持各自名下的土地证明、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、房屋测绘报告等必要材料到房地产交易大厅办理房屋登记”。本院认为：薛红梅、刘国亮与康采恩公司为了实现合同的目的签订了2013年2月4日的协议书，该协议书中约定康采恩公司负责协调有关部门为薛红梅、刘国亮办理房产证，否则承担相应的赔偿责任。该协议是在双方充分协商下签订的，落款处有康采恩公司法定代表人签名和康采恩公司单位公章，且有鉴证方签字，康采恩公司作为房地产开发公司对于办理房产证的程序和相关规定是明知的，故其签订该协议时对协议风险应是预知的。该协议书是双方的真实意思表示，对于该协议中有关协调办理房产证以及办证不能承担违约责任的约定并不违反法律的规定，康采恩公司应受到该协议条款的约束。康采恩公司未在协议规定的日期前完成协议约定的义务，应承担协议约定的民事责任。协议中约定补偿标准为按房屋建筑面积300元／平方米。一审时，康采恩公司提出该违约金标准过高应予以酌减，故本院根据协议的履行情况以及当事人的过错程度等因素，酌定康采恩公司赔偿给薛红梅、刘国亮25700元为宜。薛红梅、刘��亮的其他上诉请求缺乏有效证据支持，本院对薛红梅、刘国亮其余上诉请求不予支持。康采恩公司的上诉请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省开封市禹王台区人民法院作出（2013）禹民初字第626号民事判决中第二项，即驳回薛红梅、刘国亮的其他诉讼请求。二、撤销河南省开封市禹王台区人民法院作出（2013）禹民初字第626号民事判决中第一项，即本判决生效后十日内，河南康采恩房地产开发有限公司付给薛红梅、刘国亮款6000元。三、河南康采恩房地产开发有限公司应自本判决生效后十日内付给薛红梅、刘国亮款25700元。一审案件受理费986元，薛红梅、刘国亮负担493元，康采恩公司负担493元；二审案件受理费493元，薛红梅、刘国亮负担493元，康��恩公司负担493元。本判决为终审判决。审判长 刘庆龙审判员 韩雪玉审判员 周超举二〇一五年二月九日书记员 张 锦