（2015）鄂武昌民商初字第00047号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-09
案件名称
王婵与武汉吉家房地产经纪服务有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王婵,武汉吉家房地产经纪服务有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00047号原告王婵。被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人金莉，董事长。委托代理人王军，系公司法务经理。原告王婵与被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员夏燕燕适用简易程序分别于2015年1月30日、2月4日公开开庭进行了审理。原告王婵、被告吉家公司委托代理人王军到庭参加诉讼。原告王婵于2014年12月30日以不知张毅旻的下落为由撤回对张毅旻的起诉。本案现已审理终结。原告王婵诉称，原告于2013年2月26日与张毅旻在被告丁字桥店签订了二手房买卖合同，原告以160万元购买张毅旻位于百瑞景的房屋，并在签合同当天按照中介要求支付张毅旻定金5万元，另替张毅旻支付2.5万元房产办证费用及2.5万元中介费给被告，且约定在张毅旻下一个银行还款日，为其还清66万元房贷。合同签订不久国家颁布了国五条，其中提出二手房未满5年的税费调整为差额的20%，这样算下来税费一下子多了10多万元，按照当时的规定这个税费应由卖方承担，不允许转嫁给买方，因此原告提出需要对新税进行协商，签署补充协议，但经过多次协商张毅旻都不肯为可能出现的税费出一分钱，也不愿意解除合同退还定金。最后经协商张毅旻只肯在原告付完全款后拿出2万元给原告，并向原告出具了2万元的欠条，将该欠条交由吉家公司保管。之后中介在为原告办理贷款事宜上又出现问题，银行认为原告不具备贷款条件，但之前被告从未将此风险告知原告，并承诺原告的贷款肯定没问题，为此原告提出解除合同，被告以不退还已交费用并要原告承担违约责任相威胁，要原告以现金全款购买房产，无奈之下，原告只有将名下一套房产贱卖，凑齐了房款，就在原告打算履行合同时，得知被告私自将2万元的欠条还给了张毅旻，还告知丁字桥店已关闭，店长张安宁和肖亮已离职，原告的购房合同转由21世纪不动产处理，最后又经协商，张毅旻只同意返还原告1万元，21世纪不动产中介承认自己有过失，赔偿了5000元，但仍然造成原告5000元的损失，张毅旻在21世纪不动产的见证下写下了补充协议和1万元欠条。在原告给张毅旻偿还了66万元银行贷款后，多次约其办理房产过户手续，但张毅旻总是借故不来，还要求房子在过户后继续给其住半年再交房，就在这僵持之际，张安宁提出给他8000元过户咨询费，他来帮原告处理后续过户、交房以及张毅旻欠款1万元的事宜。在2013年8月29日原告付完房款当天张毅旻没有返还1万元，在2013年9月1日交房时，张安宁为上述张毅旻欠款1万元写了担保书，担保张毅旻在一个月内还清原告1万元。另外按照合同约定在交房当天中介应督促双方进行物业交接，但中介说张毅旻已结清了所有费用，但实际上张毅旻欠物业费3000多元、电费700多元，电费已由原告代缴，至今原告多次找被告及张毅旻还钱无果，张毅旻现不知去向，而被告在整个交易过程中，使用欺骗手段骗原告签订购房合同，完全没有履行合同中约定的银行贷款、过户、物业交接等任何一项义务，为此原告诉至法院请求变更诉讼请求为要求被告吉家公司退还中介费2.5万元及张安宁收取的8000元过户咨询费以及张毅旻所欠电费628元、被告吉家公司为张毅旻欠款担保的1万元。被告吉家公司辩称，1、原告将我公司作为被告无任何道理，我公司已经完成了居间中介方约定的合同义务，也促使双方完成了房屋买卖；2、到目前为止我公司只收到原告佣金17000元，原告所陈述与事实不相符，张安宁已于2013年6月从我公司离职，张安宁所收取原告8000元的过户咨询费及为卖家担保的行为是个人行为，与公司无关；3、在合同履行过程中是原告违约，我公司退还原告5000元，这个事情所有纠纷就算是解决了。综上，我公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第一次开庭时，原告王婵为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、2013年2月26日甲方张毅旻、乙方王婵、丙方武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订的存量房居间（买卖）合同一份，拟证明三方的权利义务关系。被告：真实性无异议。二、2013年2月25日5万元收条一份，拟证明张毅旻收到王婵购房款订金5万元。被告收到张毅旻物业保证金5000元，当天交纳中介费25000元交到被告丁字桥店店长张安宁手中，他说到时候由总公司开具正式发票。被告：真实性无异议，5万元订金是交了，5000元物业保证金是由张毅旻交给我公司的，现在依然留存在我公司，中介费原告是分成两次交的，签合同后原告于2013年2月25日交了8000元，2013年2月28日收了14000元，一共是22000元。原告：我是按照合同约定交了2.5万元的中介费，但是没有证据，所以我现在认可被告说的交了2.2万元的中介费。三、2013年7月15日原告王婵与张毅旻签订补充协议一份，及欠条一份。拟证明交房时间延期到2013年8月29日。张毅旻由原来的2万元补偿改为1万元的补偿给我，被告补偿5000元给我，中介是2013年7月16日给了我5000元，1万元至今张毅旻都没有给我。被告：5000元退费与补充协议无关，主要是想解决发生的纠纷，我们丁字桥店要清算了，这个1万、2万补偿是原告与房东张毅旻发生的事情，我们不清楚，听张安宁说他们确实签订了一个补充协议。四、2013年8月16日收条一份，2013年9月1日担保一份，拟证明张安宁收到原告王婵咨询费8000元，后来张毅旻不愿意给我1万元，张安宁就打了一个担保的条子。房子的总价是160万元。一开始给了5万张毅旻，后来2013年7月给了张毅旻银行账户上还了63万元，抵押就解除了，后来张毅旻不愿意办理，我就找到张安宁，张安宁说给8000元就帮忙把这个过户办了，2013年8月29日过户当天给张毅旻92万元，一共是160万元。被告：原告8000元是与张安宁的个人交易，据王婵曾说，这个费用是为了拉低评估单价，减少税费；张安宁为张毅旻担保的事情我们不知情，是张安宁的个人行为，对于真实性需张安宁认可。第一次开庭时，被告吉家公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：一、收费凭证二张，拟证明我方基于合同约定，2013年2月25日收取王婵8000元，2013年2月28日收取王婵14000元，一共22000元，后2013年8月28日退王婵5000元，蓝色的收据我公司收回，又开具一个9000元收据，中介费一共17000元。这个收据当时就可以开具，不存在事后补。原告：我没有看到过这些收据，我是签合同当天一次性交了2.5万元。二、催告通知二份，拟证明我方在口头、电话要求王婵继续履行合同及办理银行贷款。原告：我没有收到过这些催告通知。三、通话录音文字材料（无录音），拟证明原告承认交给张安宁的8000元用途为帮其拉低过户单价费用，原告恶意利用离职人员失联无法核对的条件，损害我司利益。原告：当时张安宁是跟我打了电话，主要是不想跟张安宁扯了，我只找吉家，且已向法院起诉了。四、证人张安宁：原告买的是张毅旻的房屋，成交价是160万元左右，中介费交了2万元左右，当时收据就开给原告了，原告是分两次交的，要么资料不齐，要么其他原因，王婵办不了贷款我记不清，后来双方协商一次付款，后来王婵把自己的房子卖了，因国家出了一个加税政策，房东与原告因增加个税问题协商不成，不欢而散，后来张毅旻与母亲找到我们，希望这个事情快点办理，原告提出少2万元，张毅旻急用钱，就算了，后来张毅旻同意少1万元，后来张毅旻就给王婵写了一个欠条的条子。后来双方妥协后就办理了过户手续。他们过户办理完毕、物业办理完毕我才能拿到佣金。2013年6月份我已经离开吉家了，后来跟公司商量，退5000元给王婵，这5000元我不记得是什么时间给的。8000元咨询费当时是为了过户拉低评估单价，当时我找同行一个同事做的这个事情，当时人工、机选评估都可以，我们选择人工评估，王婵省了8000元多税费。我一离职就与王婵说了，在2013年6月说的，跟张毅旻也说了，要他们赶快过来办理过户手续。1万元补偿款，王婵说张毅旻写了没有用，非要我写个担保，担保是我在张毅旻家的桌子上写的。这1万元张毅旻给王婵没有我不清楚。原告不可能给了我们中介费又给我们中介费，还有其他人知道这个事情，我可以把这些证人通知到法庭。这个钱是为了评估拉低单价才交了这8000元。原告：8000元是为了办理与张毅旻过户手续。我也有证人可以证明我的主张，下次开庭可以到庭。第二次开庭时，原告王婵为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、证人李小强：中介将2万元钱的欠条私自还给了张毅旻，原告和我一起去找中介，原告提出想解除合同，中介在里面做工作，给我们双方调解，当时张毅旻认为房子卖便宜了，不愿意赔偿2万元了，只愿意赔偿1万元，中介就赔偿5000元给我们，这个5000元已经给我们了。过户当天我，王婵，张毅旻，张安宁，肖亮都到现场，交房当天我也去了，房东说水电物业费都不欠，中介的小张好像说都不欠水电物业费，说欠了也没有关系张毅旻有5000元的押金在，后来住进去以后停电了才发现欠费的情况，物业费也没有结清。被告：证人与原告的关系？证人：我是原告的姐夫。第一次到中介的具体时间我记不清楚了，张毅旻写了一个1万元的欠条，2万元的欠条我从来都没有看到过。我们之所以同意15000元，张毅旻赔偿1万元，中介赔偿5000元，是因为中介的小张担保该1万元可以跟我们要回来。物业交房当天，房东，中介小张，肖亮，我，王婵都去现场。被告：水电为什么没有结清？证人：房东说不欠水电物业费，中介小张说没有交也不怕，房东有5000元的押金在中介，还有忙着搬家小孩要上学，以上几种原因没有进行水电交接。二、证人肖亮：我是吉家公司丁字桥店的工作人员，张安宁是吉家公司丁字桥店的店长，王婵房屋买卖的经办人主要是张安宁和我负责。王婵交中介费以公司开据的收据为准，张毅旻是写了个2万元的欠条给王婵，我们中介将欠条退给张毅旻当时我是不知道，事后我知道，后来经中介的调解，张毅旻又打了1万元欠条给王婵，中介退5000元给王婵的事情我是知道的，我听说5000元退给了王婵。我与张安宁于2013年6月十几号离开吉家公司丁字桥店的，2013年7、8月份左右到康辉公司工作。跟王婵办理过户张安宁收8000元的费用我是不知道的，当时我只负责协助办理一些事情，过户就是正常的过户，过户办理完成后，张安宁向康辉中介公司交了大概3000元左右代办过户费用。替王婵办理过户时，我与张安宁都是康辉中介公司的员工了。当时都已经是机评了，不可能人为拉低评估的单价，也没有听说找人拉低评估的单价，过户之前张安宁跟我提过收了王婵的钱是降低评估费用。因为当时原房东搬家，蛮匆忙，我将水电止码都抄下来了，好像原房东说只欠电费不欠水费、物业费，后来王婵到物业去办理更名手续，物业告诉王婵还差物业费没有交。停电以后王婵发现房东还差欠电费。被告：张安宁为这个1万元担保你知不知道？证人：张安宁在搬家当天写的担保，过户、物业交接、每次协调我都在场。写2万元的欠条我也是在场的，欠条具体交给谁了我记不清了。证人：我离职的时候跟王婵说过了，去找21世纪公司，吉家公司属于21世纪下属的公司，张安宁应该也跟王婵说过离开吉家公司。第二次开庭时，被告吉家公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：一、2014年3月31日张安宁与王婵的录音资料。原告：我不需要听，虽然这是我说的，但我知道被告在录音，我一直强调是过户费不是评估费用。经庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：2013年2月26日卖方甲方张毅旻、买方乙方王婵、经纪代理方丙方吉家公司签订一份存量房居间（买卖）合同，该合同主要约定：第一条甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区武珞路586号百瑞景3栋1单元2层1号房，建筑面积138.5平方米。第二条上述房屋交易成交价160万元整。第三条第1款本合同签订之日，乙方支付定金5万元给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后后三个工作日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；第三条第4款尾款60万元乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内可更换贷款银行。第四条本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担100%所有后期费用；如在本次交易过程中发生因国家或武汉市房屋管理、税务部门及银行调整相关政策，导致本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费产生变化，甲、乙双方应按照本条约定承担相应费用，多退少补，甲、乙双方对此均无异议。第五条甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费2.5万元。第六条本合同签订之日起三日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方办理贷款及过户手续。第八条甲方应在收到（1）乙方全部房款后三日内，（2）房屋过户完成后与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交与乙方。房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业等相关费用。第九条房屋内水、电、天然气、电话费、宽带、有线电视、物业管理等费用由甲方支付至物业交接当日，此后产生的上述费用与甲方及丙方无关。第十二条丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理过户手续。该合同签订的前一天，原告已给付张毅旻订金5万元，合同签订后，原告分别于2013年2月25日、2月28日给付被告房屋信息咨询服务费8000元和14000元，合计22000元；张毅旻给付被告5000元物业交接保证金。原、被告于2013年3月听说国家有可能要上调个税，原告提出增加的税费自己不能承担，经协商，张毅旻愿补偿原告2万元。在被告为原告办理银行贷款手续过程中，因原告曾有银行逾期还款不良记录，原告的贷款手续未予审批。经协商，原告同意以现金方式购买张毅旻房产，2013年7月15日原告与张毅旻签订补充协议，该协议约定一、交房时间为甲方收到全部房款后（除物业保证金外）于2013年8月29日将房屋交付乙方使用，如逾期交付则按合同第10条约定标准承担违约金。二、甲乙双方约定于2013年8月15日前乙方为甲方进行提前还贷，具体金额以甲方贷款数额为准。三、甲乙双方约定于2013年8月25日前办理此房屋过户手续。当日，张毅旻与原告协商将此前2万元的补偿变更为1万元，张毅旻向原告出具欠条：本人于王婵付清所有房款后（共计160万元）当日返还王婵现金1万元。被告经办人张安宁、肖亮于2013年6月离开被告公司时，告知原告和张毅旻已离职的情况，希望双方尽快来办理过户手续。2013年8月12日原告帮张毅旻付清银行贷款60余万元、解除房屋银行抵押权。2013年8月16日张安宁收取原告过户咨询费8000元。2013年8月28日被告退还原告中介费5000元。张安宁、肖亮于2013年8月29日协助原告与张毅旻间办理了房屋过户手续，原告于当日给付张毅旻剩余房款90余万元。2013年9月1日张毅旻退房时原告要求张毅旻返还1万元遭拒，张安宁在场书面担保：今有张安宁为张毅旻借王婵1万元作担保，（凭借条）一个月还清。因当时房屋交接时张毅旻忙于搬家，又承诺不欠电费，故当时未进行水、电费等交接，肖亮抄下水电止码。现原告诉至本院请求判如所请。因双方争议较大，调解未能达成协议。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。上述《存量房居间（买卖）合同》，系买卖及居间三方的真实意思表示，该合同合法有效，三方均应按约定自觉履行。审理中，原告因不知张毅旻的下落，撤回对其起诉，本院予以认定。关于物业交接问题，涉诉合同第三条第一款、第八条、第九条约定的物业交接是先由买卖双方完成物业交接，现原告主张张毅旻欠电费628元，该费用应在买卖双方的法律关系中确认后，由张毅旻给付或由居间方从物业交接保证金中给付，因本案处理的是买方和居间方的居间合同关系，张毅旻不是本案的当事人，无法处理王婵和张毅旻之间的买卖合同关系，故本案不能处理张毅旻的电费欠费问题；关于银行贷款问题，合同第三条第4款约定的是原告委托被告办理商业贷款，如银行拒签，原告可更换贷款银行，如银行再次拒签，原告可以现金方式补齐，该款内容实际已告知原告办理贷款手续有拒签的风险，贷款的审查权在银行而不是被告，贷款能否办理下来不是被告能够控制的，更何况银行拒签的原因是原告曾有逾期还贷的不良记录，被告已履行了协助原告办理贷款义务并无过错；关于张安宁于2013年8月16日收取原告过户咨询费8000元的问题，从涉诉合同第六条、第十二条及原告与张毅旻于2013年7月15日签订的补充协议的约定可以看出，履行房屋过户手续应当是买卖双方，居间方负有协助义务，从日常生活经验也能得知如买卖方中有一方不到场，房屋过户很难完成，故在原告已给付被告中介费、且合同已约定被告有协助办理过户义务的情况下，原告仍给已知晓离职的张安宁80**元过户咨询费有悖常理，本院有理由相信作为有识别能力的原告给付此款是经过考虑并与张安宁协商一致的结果，张安宁收取此费用不是合同约定的内容，该行为应为张安宁的个人行为，与被告无关，张安宁收取8000元是否合理、有无事实依据原告可另行主张自己的权益。同理，张安宁于2013年9月1日为张毅旻欠原告1万元担保属张安宁的个人行为，与被告无关。综上，被告已促成买卖双方合同成立，被告完成了居间服务中的贷款、过户、物业交接等协助义务，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告王婵的诉讼请求。本案案件受理费550元，减半收取275元，由原告王婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886.上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 夏燕燕二〇一五年二月九日书记员 项丽娜 关注公众号“”