（2015）自民二终字第4号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-05
案件名称
陈业平与罗南辉房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈业平,罗南辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）自民二终字第4号上诉人（原审原告）陈业平，汉族，女，1978年10月18日出生，住四川省富顺县。委托代理人杨元利，富顺县商务法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）罗南辉，汉族，女，1973年1月23日出生，住重庆市南岸区。委托代理人周正文，四川顺安律师事务所律师。上诉人陈业平因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2014）富民一初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈业平及其委托代理人杨元利，被上诉人罗南辉及其委托代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月15日，原告陈业平（甲方）与被告罗南辉（乙方）签订《租房合同》一份，原告将其所有的坐落于富顺县富世镇福海苑308号24号住房及楼下的25号门面租赁给被告。该《租房合同》约定：“1.租赁期限自2011年9月1日起至2019年8月底止，前三年每月租金6000元，第四年起每年递增10％，每季度付款一次；转让金80000元；房屋保证金4000元，租赁关系结束时无条件退还。2.甲方要协助乙方在装修时出现的一切纠纷，特别是对于二楼的装修问题。3.乙方如果出现任何情况需要转让，甲方应予准许。4.在租赁期内如果甲方因任何原因要收回房屋，需赔偿乙方的一切损失。5.协议一式两份，经甲乙双方签字生效。”该合同下方还注明：“1.乙方租期到了以后，所有的固定装修不能拆除，留给甲方。2.租赁期满，同等条件下乙方有优先租用的权利。”原、被告在该《租房合同》上签名捺印。《租房合同》签订后，被告按约一次性付清转让金80000元及保证金4000元，并将一、二楼装修后用于经营馨而乐家纺，其中二楼外立面全部装修为玻璃窗户。2014年2月16日，被告与鹏飞公司签订《店面转让合同》，约定：“1.被告将诉争房屋及门面转租给鹏飞公司，转让期限自2014年4月1日起至2019年8月31日止，每月租金6000元，自2014年9月1日起每年递增10％，每季度提前支付租金。2.鹏飞公司支付转让金180000元及保证金4000元以及其他权利义务。”鹏飞公司接手诉争房屋及门面后，按照月租6000元的标准，用被告原支付租金的账号以银行汇款的方式向原告支付租金至2014年7月，但因本案诉讼未对二楼进行装修。2014年4月20日，富顺县富世镇福海苑小区业主委员会书面通知原告恢复住宅用途。2014年4月22日，富顺县城乡规建和住房保障局向原告发出《责令（限期）改正告知书》，主要内容为：“1.馨而乐家纺的室内装修存在两个问题，一是擅自将门面二楼承重外墙改变为8米乘3米的玻璃窗户；二是擅自将楼房一层承重主墙柱掏空。2.根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定属违规行为，责令其在2014年4月28日前对以上问题进行改正，恢复原状。3.逾期不改正，本机关将依法予以查处。”2014年6月9日，被告以房屋装修人的身份向富顺县规划建筑设计勘察研究所提交了一份《装修房屋墙体拆除的说明》，该说明下方有自贡市新四维规划建筑工程设计有限公司设计人员的手写标注，内容为：“308号门面一、二层框架结构所拆墙体为框架填充样，拆除后不会影响主体结构安全。”2014年6月9日，富顺县城乡规建和住房保障局向原告发出《关于撤销富世镇福海苑门面擅自拆除外墙一案告知书的决定书》，主要内容为：“本局于2014年4月22日向你发出的《责令（限期）改正告知书》，因告知内容不完善，需进一步调查取证，核查相关事实，所以暂撤回该告知书。”2014年8月8日，富顺县城乡规建和住房保障局向原告发出《责令（限期）改正通知书》（富规建住责改（2014）第113号），主要内容为：“1、经调查核实，富顺县富世镇海棠路308号2栋6单元2层1号，未经批准擅自改变住宅外立面，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第（二）项之规定。2、责令其在2014年8月20日前对以上问题进行改正。3、逾期不改正，本机关将依法予以查处。4、若不服本决定，可在接到本通知书之日起3日内到本局进行陈述和申辩，逾期视为放弃此项权利。”2014年8月8日，原告将该通知书的内容以短信方式告知被告。2014年8月18日，被告回复原告的短信称：“已知道通知书内容，所列问题系原告的原因造成的，应当由原告自行解决并承担责任。”2014年8月19日，被告函告现在的承租人鹏飞装饰公司因其承租的房屋违反《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，通知其配合业主陈业平进行改正。另查明，原告于2011年5月10日登记注册富顺县食缘酒楼，经营场所为富顺县富世镇海棠路308号2号楼。原告经营该酒楼不久后，便将其经营场所即诉争的住房和门面全部租赁给被告使用。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告在平等互利、协商一致的基础上签订的《租房合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有法律约束力。关于原、被告签订的《租房合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原告认为，被告擅自改变住宅外立面后不履行维修义务，致使租赁物遭受损失，且被告无正当理由不支付租金，符合上述法定解除合同的条件。对此，该院认为，第一，租赁合同中承租人的主要义务是支付租金，维修外立面并非被告应当履行的主要义务，且不能仅凭被告的短信内容就认定其明确表示不履行维修义务；第二，被告的装修虽毁损了外立面的面貌，但装修后使用近三年并未导致该租赁物主体结构的毁损，原告对该房屋的租赁也未遭受经济损失；第三，被告是在本次诉讼过程中才未支付租金的，因本案涉及二楼恢复原状的问题，导致现在的承租人无法装修使用二楼，应当认定属于有正当理由不支付租金，且原告并未给予被告支付拖欠租金的合理期限，被告不属于逾期不支付的情形。综上，被告的行为均不符合《中华人民共和国合同法》中关于解除合同的法定情形。同时，该《租房合同》不解除，原告继续收取租金，被告继续对租赁物使用或收益，双方签订合同的目的才能得以实现。因此，原告请求解除合同的理由不成立，该院不予支持。关于被告是否应当恢复原状或赔偿损失的问题。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”。本案中，被告将其承租的二楼外立面装修成玻璃窗户，经富顺县城乡规建和住房保障局确认属于未经批准擅自改变住宅外立面，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第（二）项之规定，造成了该外立面的面貌毁损。原告作为所有人有权请求作为承租人的被告恢复原状，且该玻璃窗户可以拆除并恢复该外立面的原状，故对原告主张被告恢复原状的请求，该院予以支持。原告要求被告赔偿不履行维修义务的损失未提供证据证明损失的大小，故对该项请求，该院不予支持。被告辩称其装修行为违反的是部门规章，与本案属不同的法律关系，且恢复原状应以合同解除为前提。对此，本院认为，被告的行为是否受处罚确属行政职能范畴，但恢复原状属民事法律调整范畴，且合同履行过程中仍可以将租赁物的不当改变恢复原状以保障合同的继续履行，故被告的辩解理由不成立，该院不予采信。关于被告是否应当支付物管费的问题。该院认为，支付物管费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司才是合同的双方当事人，业主应向物业管理公司交纳物管费。而承租人的义务仅限于房屋租赁合同的约定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务，但承租人与出租人对物管费另有约定的除外。本案中，原、被告签订的《租房合同》中并未明确约定由承租人缴纳物管费，故缴纳物管费的义务应由原告承担。因此，原告请求由被告支付物管费，无事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十六条之规定，该院判决如下：1.、原告陈业平与被告罗南辉于2011年8月15日签订的《租房合同》继续履行；2.限被告罗南辉于本判决生效之日起三十日内将坐落于富顺县富世镇福海苑308号2栋6单元2层1号房屋装修的玻璃窗户拆除，并恢复该房屋外立面的原状；3.驳回原告陈业平的其他诉讼请求。宣判后，陈业平不服，向本院提起上诉，请求1.依法撤销四川省富顺县人民法院（2014）富民一初字第2210号民事判决书第一项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《租房合同》；2.依法撤销四川省富顺县人民法院（2014）富民一初字第2210号民事判决书第三项，改判被上诉人支付上诉人垫付的物业管理费3256元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其事实及理由为：1.被上诉人将承租房屋二楼的住宅改为商业使用经营，违反法律法规的规定；2.被上诉人将二楼房屋外立面装修为玻璃窗户，损坏了房屋结构，给上诉人造成损失，且不履行整改义务，符合解除合同的条件；3.被上诉人没有按月支付租金，上诉人可以解除合同；4.物业管理费的缴纳虽然在租房合同中没有明确约定，但是按照交易习惯，应该由租房者即被上诉人负担。被上诉人答辩称：上诉人认为应当解除房屋租赁合同的理由均不能成立，上诉人在被上诉人租房之前，就已经将租赁房屋用于经营餐馆，上诉人租房后用于经营家纺并非改变了房屋用途；在签订租赁合同时，上诉人对被上诉人会将二楼装修为家纺展厅是明知的，且被上诉人的装修不仅没有致使房屋受到损害，反而增加了房屋的价值；房屋外立面的装修改变并没有影响房屋的主体结构安全，不符合解除合同的法定情形，且在城建部门要求恢复时，也在积极的配合履行；不存在拖欠租金的情形，房屋的现承租人鹏飞公司一直在履行租金支付义务。物业管理费在租赁合同中没有明确约定，应视为包含在租金费用里面，据此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。在二审举证期限内，上诉人提交两张照片，证明租赁房屋的外立面现在仍在进行装修，侵权行为仍在进行。被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议。被上诉人在二审举证期限内提交两份证据，一是发给鹏飞公司的短信，证明告知鹏飞公司房屋整改事宜；二是照片一组，证明租赁房屋所在楼盘整栋楼均是商业用房。上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，但是认为不能证明本案房屋可以改变用途。对双方当事人在二审中提交的证据，双方对真实性均无异议，本院予以认定。本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，本案一审诉讼后，鹏飞公司已经缴纳房屋租金至2015年2月份。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原审法院已经查明，上诉人在将涉案房屋出租给被上诉人之前，将涉案房屋自己经营富顺县食缘酒楼，已经将该房屋作为商业用房，且双方在《租房合同》中，对房屋的用途并没有明确的约定，上诉人在房屋租赁使用期间，正常租赁使用房屋，没有给租赁房屋造成损失。因此被上诉人未违反《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，上诉人据此要求解除合同的理由不能成立；被上诉人在承租期间，将房屋外立面装修成为玻璃窗户，经富顺县城乡规建和住房保障局确认，属于未经批准擅自改变住宅外立面，责令进行整改。被上诉人对二楼房屋外立面的装修，虽然对外立面进行了改变，但是并未改变房屋主体结构，上诉人也没有证据证明给其造成了经济损失，上诉人据此请求解除合同的理由也不能成立。原审法院判令被上诉人将玻璃窗户拆除，并恢复该房屋外立面的原状，处理结果正确，应当予以支持。关于上诉人称被上诉人没有按约支付租金的问题，经审理查明，被上诉人在一审诉讼前按约定履行了房屋租金支付义务，在诉讼期间，因纠纷停止支付的租金也在一审庭审后支付。据此，以被上诉人未按约支付租金为由，请求解除合同的理由也不能成立。关于物业管理费的缴纳问题，在双方的租房合同中对这一费用没有明确约定，上诉人主张该费用由被上诉人负担理由不足。综上所述，上诉人陈业平的上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人陈业平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 彬审 判 员 曾伟贤代理审判员 曾 静二〇一五年二月九日书 记 员 王敏迪