（2015）沈中民二终字第0291号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会与被上诉人沈阳春江置业发展有限公司、原审第三人大连银行股份有限公司业主共有权纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳市铁西区春江花月Ａ住宅小区业主委员会,沈阳春江置业发展有限公司,大连银行股份有限公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第三十条，第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第0291号上诉人（原审原告）：沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会。负责人：赵贵新，系该业主委员会主任。委托代理人：彭胜云，男，1956年3月9日出生，汉族，该业主委员会成员。被上诉人（原审被告）：沈阳春江置业发展有限公司，住所地沈阳市铁西区艳粉街56巷9-2号7门。法定代表人孙世威，系该公司总经理。委托代理人：樊丹林，系辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：大连银行股份有限公司，住所地大连市中山区中山路88号。法定代表人：陈占维，系该公司董事长。委托代理人：赵海峰，男，1980年4月29日出生，汉族。系该公司职员。上诉人沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会（下称A小区业委会）因与被上诉人沈阳春江置业发展有限公司（下称春江置业公司）、原审第三人大连银行股份有限公司（下称大连银行）业主共有权纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1211号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年1月22日开庭对本案进行了公开审理，上诉人A小区业委会的委托代理人彭胜云，被上诉人春江置业公司的委托代理人樊丹林、被上诉人大连银行的委托代理人赵海峰到庭参加诉讼。现本案已审理终结。沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会原审诉讼请求：1、请求判令被告向原告移交沈阳市铁西区艳欣街58-5、58-6两处房屋面积共818.25平方米作为小区配套用于物业用房、办公用房、警卫室、医院等；如不能移交上述两处房屋，则在春江花月A小区范围内移交等面积的物业等配套用房；2、被告承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：被告为春江花月A区的建设单位。原告要求被告移交的房屋位于沈阳市铁西区艳欣街58-5号，建筑面积374.44平方米、58-6号，建筑面积432.05平方米，坐落在春江花月A区内。2007年9月7日沈阳市房产局发放了两处争议房屋的产权证，房屋所有权人为沈阳春江置业发展有限公司、设计用途为办公。2007年12月28日大连市西岗区人民法院作出（2008）西民执字第2号民事裁定，将两处争议房屋交付给大连银行股份有限公司抵偿债务。另查明，原告向法庭提供的沈西规会字（2005）83号规划委员会会议纪要复印件载明：关于沈阳春江置业发展有限公司在揽军路开发项目A、B区增加物业用房、办公用房、医院、警卫室等5栋2200平方米办公用房事宜。会议原则同意建设5栋办公用房。会议明确该公司必须承诺不得改变新增5栋办公用房的使用性质。A区建筑容积率由成交确认书小于等于1.7批准为1.78；B区建筑容积率由成交确认书小于等于1.7批准为1.81。2005年12月21日，被告沈阳春江置业发展有限公司向铁西区城建局出具承诺：保证在A、B区建设食堂、物业公司用房、办公用房、医院及警卫室，并保证不改变建筑功能。A区建筑容积率由成交确认书小于等于1.7批准为1.78；原告向法庭提供的日期为2006年6月15日的沈西规建审字06年0040号《建筑扩初设计审定通知书》复印件载明：项目名称：“春江花月”A、B小区办公用房（物业用房、办公用房、医院、警卫室）。项目地址：沈阳市铁西区艳欣街58号（A区）艳粉街56巷11号（B区）。总建筑面积：2104.36平方米。办公用房建筑面积：2104.36平方米。建筑栋数：5栋，建筑层数：2-3层。原告向法庭提供的日期为2006年11月29日的沈西规建证字06年0075号《建设工程规划许可证》复印件及沈西规建证附字06年0075号《建设工程规划许可证》通知书复印件载明：项目名称：“春江花月”A、B小区办公用房。项目地址：沈阳市铁西区艳欣街58号（A区）艳粉街56巷11号（B区）。建设规模：2104.36平方米。另该通知书另载明：建筑性质：住宅、公建。工程性质：新建。栋数：5栋。建筑层数：2-3层。原告向法庭提供的日期为2007年3月14日的沈西规建附证字07年0010号《建设工程规划许可证》通知书复印件载明：项目名称：“春江花月”A小区办公用房。项目地址：沈阳市铁西区艳欣街58号。建筑性质：住宅、公建。工程性质：新建。建设规模：818.25平方米。栋数：2栋。建筑层数：2层。原告向法庭提供的日期为2007年3月20日的编号为210106200703200101号《建筑工程施工许可证》复印件载明：工程名称：“春江花月”A小区办公用房。建设地址：沈阳市铁西区艳欣街58号。建设规模：813.25平方米。另查明，2007年春江花月A小区综合验收备案，建筑面积64101.40平方米。再查明，被告已配置了位于沈阳市铁西区艳欣街56-4号312房屋（建筑面积117.67平方米）供小区物业管理使用。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告要求被告交付位于沈阳市铁西区艳欣街58-5、58-6两处房屋面积共818.25平方米的诉请，原审法院认为，经庭审查明，该两处房屋已经被法院依法裁定，由原告移交案外人抵偿债务，原告要求被告交付上述两处房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原告要求被告交付位于A区内与上述两处房屋同等面积物业等配套用房的诉请。原审法院认为，根据相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。建设单位应当按照不低于物业总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。按照该小区建筑面积为64101.40平方米计算，被告应当提供不少于192.30平方米的物业管理用房，被告辩称已经按照规定配置了符合标准的物业管理用房，但未能提供有效证据予以证明。现原告要求另行安置物业等配套用房，但未能提供有效证据证明被告在该小区还有其他尚未出售的房屋可用于物业管理用房。同时，原告未提供证据予以证明A区规划许可过程中涉及到的除物业用房外的食堂、办公用房、医院及警卫室等房屋的权利人为A区业主。故对原告要求被告交付位于A区内与上述房屋同等面积物业等配套用房的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。原告对被告春江置业公司未按规定提供符合标准的物业管理用房问题，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十条、第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回原告沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。宣判后，上诉人沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会不服原判，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人移交沈阳市铁西区艳欣街58-5号、58-6号办公用房，如被上诉人不能移交上述两处房屋则判令被上诉人在春江花月A小区提供其他等面积的物业管理用房；3、一二审费用由被上诉人承担。理由是：1、原审法院对于上诉人的主张的58-5号、58-6号房屋归属于上诉人没有明确予以确认，同时对于上述两处房屋是否就是沈阳市规划和国土资源局铁西分局向被上诉人颁发的沈西规建证附字07年0010号《建设工程规划许可证》中载明的“春江花月”A小区办公用房中所指房屋没有予以确认；2、原审法院所查明的被上诉人已经配置了位于沈阳市铁西区艳欣街56-4号312供小区物业管理使用与事实不符；3、原审法院以春江花月A小区没有其他尚未出售的房屋可用于物业管理用房为理由，不支持上诉人另行安置物业管理用房的诉讼请求没有事实和法律依据；4、原审法院以上诉人未提供证据予以证明A区规划许可过程中涉及到除物业用房以外的食堂、办公用房、医院、及警卫室的权利人为A区业主为由，对上诉人要求被上诉人交付位于A区内与上述房屋同等面积的配套用房无事实和法律依据。被上诉人春江置业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人大连银行辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证、（2008）西民执字第2号民事裁定书、铁西新区住宅小区竣工综合验收备案书、沈西规会字（2005）83号规划委员会会议纪要复印件、承诺复印件、沈西规建审字06年0040号《建筑扩初设计审定通知书》复印件、沈西规建证字06年0075号《建设工程规划许可证》复印件及沈西规建证附字06年0075号《建设工程规划许可证》通知书复印件、沈西规建附证字07年0010号《建设工程规划许可证》通知书复印件、210106200703200101号《建筑工程施工许可证》复印件等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。本院认为：我国《物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。根据沈阳市的规定，建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。按照上述规定，被上诉人春江置业公司应当按照小区面积及上述比例为小区业主配置192.30平方米（64101.4平方米×0.3%）的物业管理用房。本案诉争的沈阳市铁西区艳欣街58-5、58-6两处面积共818.25平方米的房屋均系被上诉人春江置业公司投资建设。上诉人虽主张被上诉人春江置业公司移交上述房屋，但除物业管理用房外，对于A小区办公用房规划许可中涉及的食堂、办公用房、医院及警卫室等房屋，法律没有规定上述房屋应由开发单位无偿配置给全体业主，上诉人亦未能举证证明上述房屋应归其所有或无偿使用，故上诉人要求被上诉人春江置业公司交付位于沈阳市铁西区艳欣街58-5、58-6两处面积共818.25平方米的房屋或等面积房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于物业管理用房，现上诉人与被上诉人春江置业公司共同确认春江置业公司已经配置了位于沈阳市铁西区艳欣街56-4号312房屋（建筑面积117.67平方米）供小区物业管理使用。对于被上诉人春江置业公司未按规定提供符合标准的物业管理用房问题，上诉人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳市铁西区春江花月A住宅小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 王 纪代理审判员 史舒畅二〇一五年二月九日书 记 员 李 颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：