（2015）西法民初字第825号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-06-23

案件名称

昆明金爵物业管理有限公司与胡明德物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

昆明市西山区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆明金爵物业管理有限公司,胡明德

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

昆明市西山区人民法院民事判决书（2015）西法民初字第825号原告昆明金爵物业管理有限公司组织机构代码：67659931-6法定代表人：卢虚白住址：昆明市西山区福海乡平桥村136号汇郦境园4幢1层4-2号商铺。委托代理人吴涛，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。被告胡明德，男，汉族，1955年4月16日出生。原告昆明金爵物业管理有限公司诉被告胡明德物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法适用简易程序于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴涛，被告胡明德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明金爵物业管理有限公司诉称：原告是西山区汇郦境园的物业管理公司，被告是该小区的业主和住户。2008年8月1日，小区开发商开始交房并将小区物业管理工作交由原告负责，原告与该小区住户签订物业管理服务合同，约定汇郦境园小区由原告提供物业管理服务。被告于2010年8月7日接房并与原告签订了物业管理服务合同，合同约定：原告为该小区提供物业管理服务期限从2008年8月1日至2011年8月1日，合同期满后如小区尚未成立业主委员会或期满后成立业主委员会后未提前续聘、解聘意见书通知原告，小区将由原告继续管理，该合同自动延续。该小区至今未成立业主委员会，原告也一直依约为小区提供物业管理服务。该合同中同时约定：原告有权收取物管费、电梯维保费、电梯运行电费、二次供水及水池清洗消毒费、代收卫生费、代收��线电视费等，按照合同约定和政府相关文件的规定，被告每年应当向原告支付物管费2132元、二次加压费60元、电梯运行电费100元、电梯维保费200元，合计2492元。被告在交了一年的物管费后，从2011年7月31日起就一直不缴费，原告多次找被告要求交费，但被告一直找各种借口推诿。被告未交钱的行为严重影响了整个小区的正常管理，也严重侵害了原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即支付2011年7月31日至2014年7月31日三年的物业管理费等7476元，支付自2012年7月31日起至2015年1月7日止的利息694.95元，并支付从2015年1月7日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、诉讼费由被告承担。被告胡明德答辩称：被告未缴纳自2011年7月31日至2014年7月31日的物业管理费等费用，2011年7月31日之前的费用也未缴纳。针对诉讼请求第一项中三年的物业管理费计算依据请原告明确合同中的具体约定；对于二次加压费，被告居住在三楼，并没有使用二次加压，原告不应当主张被告支付；至于电梯维保费、电梯运行电费，电梯维护并不应该有金爵物业公司来负责，且被告已在专项维修基金中缴纳，原告不应当再要求被告重复交纳。对于原告主张的物业管理费没有双方签字认可，且物管费的起止时间无法确定，应当驳回原告的诉讼请求。此外，该房屋由原告交付被告，原告是房地产公司的取代，且原告未按照约定将房屋购销合同配套的车位交付给被告，应当在解决完毕房屋和车位交付问题后再处理物业管理费的事情。被告未缴纳物业管理费等费用是正是因为原告按照购房合同的交房义务未完成。原告昆明金爵物业管理有限公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：一、物业管理服务合同一份。欲证明：原被告之间存在物业管理服务合同关系。经质证，被告胡明德对该组证据材料的真实性予以认可，但认为这是交房合同，不是物业管理服务合同。二、住户信息登记表一份。欲证明：原被告之间存在物业管理服务关系，被告应当缴纳相关的费用。经质证，被告胡明德对该组证据材料的真实性认可，认可是被告本人填写的内容，但该房屋登记备案的面积与交付面积不符，相差11.67平方米。此外，与所诉房屋配套购房合同的车位，原告并未交付被告，因此住户登记表上就没有登记物业管理费的起止时间。三、房屋交接表一份。欲证明：原被告之间存在物业管理服务关系，被告应当缴纳相关的费用。经质证，被告胡明德认为该证据材料是原告打印的，只是一张空表，仅有被告签字，不能说明问题，也不能作为证据提交和使用。被告胡明德为支持其答辩意见，提交��以下证据材料：一、商品房购销合同、商品房买卖合同备案表。欲证明：备案登记的房屋建筑面积是165.69平方米，合同总金额为373694.4元。合同约定由房地产开发商于2008年6月30日向被告交房，但期满小区施工未完，开发商不能按期交房。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的真实性认可，关联性不认可，认为这是被告与开发商的合同，与原告物业公司无关联，且合同上的面积比原告主张的面积大。二、付款发票。欲证明：被告已全额付清购房款。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的真实性认可，关联性不认可。三、车位定金配套发票三份。欲证明：被告已交付车位款43865元。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的关联性不认可，对于该组证据的真实性无法确认。四、交、接房管理服务合同（��汇郦境园管理服务合同）。欲证明：原被告于2010年8月7日签订交接房管理服务合同，明确原告以开发业主的身份履行购销合同约定的交房义务，向被告移交合同约定购买建筑面积148.08平方米的房屋，以及房屋钥匙与房产证，但交付的面积与登记备案的面积相差17.61平方米，地下152号车位也未交付。原告的该行为严重侵犯了被告的合法权益。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的三性均以认可，这份合同已明确被告接房时间2010年8月7日，这时房屋的控制权已经在被告手中，被告就应当开始缴纳物业管理费，物业管理费也应从接房之日开始计算，物业费电梯运行电费、电梯维护费、物管费、二次加压费的收取标准也在合同中明确约定。五、房产证复印件。欲证明：原告实际向被告交付的面积只有147.28平方米。经质证，原告昆明金爵物业管理有限��司对该组证据材料的三性均予以认可，该组证据反而能证实原告的观点，登记时间为2010年3月7日，房屋产权机关登记的面积为148.08平方米，所以原告根据148.08平方米计算的物管费是有依据的。六、专项维修基金一份。欲证明：针对该房电梯运行电费、电梯维保费等已经在维修基金中缴纳，原告不应当再要求被告交纳。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的真实性认可，关联性不认可，因为购买商品房都要缴纳专项维修基金，该费用是交付给开发商，费用中不包括电梯的相关费用。七、车位照片一份。欲证明：该房的配套车位一直处于闲置状态，原告方一直没有进行交接。经质证，原告昆明金爵物业管理有限公司对该组证据材料的真实性认可，关联性不认可。车位移交是因为被告和开发商一直没有协商好，所以开发商没有移交原告，原告也不可能再移交被告。物管公司的员工一直与被告方协商缴纳物管费，但被告一直提出要求原告方移交车位，原告方没有办法移交，所以后续被告也没有缴纳物管费用。通过原被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料一，形式完备，本院予以确认；原告提交的证据材料二，被告认可其真实性，本院确认其真实性；原告提交的证据材料三，有被告的签字，且能够证实房屋交接时间，本院予以确认。被告提交的证据材料一、二、六、七，原告对其真实性无异议，关联性不予认可，本院不予确认；被告提交的证据材料三，与本案无关，本院不予确认；被告提交的证据材料四、五，原告对其三性均以认可，本院予以确认。经审查，本院确认如下事实：胡明德是昆明市福海乡汇郦境园小区3幢3单元302房的业主，该房屋建筑面积为148.08平方米，交房日期为2010年8月7日��2010年8月7日，胡明德与昆明金爵物业管理有限公司（以下简称“金爵物业公司”）签订《汇郦境园物业管理服务合同》，约定：金爵物业公司向胡明德提供物业服务；金爵物业公司有权按照向物价部门申报、备案的收费标准向胡明德收取有关费用，包括物管费、电梯维保费、电梯运行电费、二次供水及水池清洗消毒费，代收卫生费和有线电视费；具体收费标准为物管费1.2元／平方米／月，电梯运行电费100元／户／年，二次加压费60元／户／年，电梯维保费第一年不产生，从第二年开始按照200元／户／年收取。胡明德在合同签名后备注接房日期为2010年8月7日。合同中备注移交清单，移交内容包括业主临时管理规约、业主手册、门禁卡三张、分户钥匙一套七把。胡明德在昆明金爵房地产开发有限公司“汇郦境园”小区房屋交接表上签字，该交接表上记载交接时间为2010��8月7日。庭审中，原告明确表示第一项诉讼请求中的物业管理费等费用7476元包括物业管理费6396元，二次加压费180元，电梯维保费600，电梯运行电费300元。原告认可被告已交清2011年7月31日之前的物业管理费等费用。被告陈述未向原告交纳自2011年7月31日至2014年7月31日止的物业管理费等费用。本院认为：本案中，原告是汇郦境园小区的物业服务企业，被告是昆明市福海乡汇郦境园小区3幢3单元302房的业主，双方签订的《汇郦境园物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定、合法有效。被告认为该合同是交接房管理服务合同无事实和法律依据，本院不予采信。原告已按照物业服务合同的约定向包括被告在内的所有业主提供了物业服务，被告亦应当按照合同约定向原告支付相应的物业费。被告称原告未向其交付车位，违约交房，应当解决违约交房的问题之后再解决未缴纳物业费的问题，但交付车位及违约交房的基础合同是房屋买卖合同，与本案不属于同一法律关系，被告应当向履行购房合同的相对方即开发商主张相应的违约责任，在本案中本院不予处理。此外被告称原告主张的物业管理费没有双方签字认可，物管费的起止时间无法确定，应当驳回原告的诉讼请求，本院认为，物业费是依据双方签订的物业服务合同的约定计算，其内容已经经当事人签字确认，被告起止时间不能确定的抗辩不能成立，本院不予采信。现被告认可未缴纳2011年7月31日至2014年7月31日的物业费等费用，根据双方物业管理服务合同的约定，被告每月应根据建筑面积交纳1.2元／平方米的物业管理费，该约定不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认，被告应向原告交纳物业管理费6397元（1.2元／平方米／月×148.08平方米×36月=6397元）。至于二��加压费，被告答辩称自己居住在三楼，不使用二次加压，本院认为，双方签订的物业管理服务合同中已明确约定被告每年应交纳二次加压费60元，该约定不违反法律、行政法规的规定，是否交付二次加压费与被告居住在几层无关，被告的该抗辩不能成立，本院不予采信，对原告要求被告支付二次加压费180元（60元／户／年×3年=180元）的主张，本院予以支持。至于电梯维保费、电梯运行电费，被告答辩称电梯维护并不应该有原告负责，且被告已在专项维修基金中缴纳，原告不应当再要求被告重复交纳，本院认为，双方签订的物业管理服务合同中已明确约定被告每年需交纳电梯维保费200元、电梯运行费100元，该约定不违反法律、行政法规的规定，被告的抗辩无法律依据，本院不予采信，对原告要求被告支付电梯维保费600元（200元／户／年×3年=600元）、电梯运行电费300元（100元／户／年×3年=300元）的主张，本院予以支持。至于原告主张的自2012年7月31日起至2015年1月7日止的利息694.95元，以及自2015年1月8日之后按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡明德于本判决生效之日起十日内支付原告昆明金爵物业管理有限公司2011年7月31日至2014年7月31日的物业管理费6396元，二次加压费180元，电梯维保费600，电梯运行电费300元，合计7476元。以及自2012年7月31日至2015年1月7日止的利息694.95元，自2015年1月8日起至实际付款之日止以7476元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告胡明德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员　　周媛媛二〇一五年二月九日书　记　员　　杨　莎微信公众号“”