（2014）宁民终字第2221号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人尹欢欢与被上诉人南京坤晨商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹欢欢,南京坤晨商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2221号上诉人（原审被告）尹欢欢，女，1982年5月11日生，汉族，个体工商户。委托代理人宋辉、姜茜，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京坤晨商业管理有限公司，组织机构代码55888250-8，住所地南京市建邺区通江路28号月安花园歌月居6幢101室。法定代表人仇波，该公司总经理。委托代理人王馨，江苏增宽律师事务所律师。委托代理人顾庶民，江苏三法律师事务所律师。上诉人尹欢欢因与被上诉人南京坤晨商业管理有限公司（以下简称坤晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建南民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹欢欢及其委托代理人宋辉、姜茜，被上诉人坤晨公司的委托代理人王馨、顾庶民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤晨公司原审诉称，坤晨公司与尹欢欢于2011年3月23日签订租赁合同，坤晨公司将南京市建邺区通江路28号二楼出租给尹欢欢经营使用，合同约定房屋的经营权仅限于茶社、餐饮、足疗，也约定了租金的支付方式和数额、违约金，合同第十一条第三款中约定尹欢欢逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的，坤晨公司有权解除合同。但尹欢欢自合同签订后以各种理由不交或迟延支付租金，坤晨公司也多次与尹欢欢进行沟通，但是尹欢欢仍然恶意不支付租金及物管费和水电费。坤晨公司曾于2013年3月19日诉至法院，要求尹欢欢支付拖欠的约100万元租金，后经法院多次调解，在坤晨公司减免部分租金的情况下，尹欢欢才支付了2013年1月10日至2013年10月9日的租金以及物业费。此次诉讼后，尹欢欢继续恶意拖欠租金及物管费、水电费，坤晨公司多次催要均遭到尹欢欢拒绝，坤晨公司发送的律师函及要求对消防系统对接的告知函均被拒绝。在公安机关出面协调下，尹欢欢才于2013年12月3日予以签收，但仍未在约定期限内支付租金等欠款，拒绝配合消防系统对接。后坤晨公司于2013年12月12日在扬子晚报上刊登公告，告知尹欢欢：因尹欢欢存在拖欠租金的违约行为，租赁合同即日解除，并要求尹欢欢立即腾空承租房屋。因尹欢欢至今仍在非法占有使用涉案房屋，故坤晨公司诉至法院，请求判令：一、确认坤晨公司与尹欢欢签订的租赁合同已于2013年12月12日解除；二、尹欢欢腾空房屋，交还租赁房屋；三、尹欢欢支付坤晨公司自2013年10月10日起至2013年12月12日止共计256571.14元租金及逾期违约金（按照合同第八条第2款约定自2013年10月10日计算至实际给付之日止）；四、尹欢欢支付免租期内的租金共计300011.75元（自2011年4月10日起至2011年7月9日止）；五、尹欢欢支付欠缴的水电费及物业管理费共计50416元（物业费暂计算至2014年1月9日，水电费暂计算至2013年11月3日）及逾期违约金（按照合同第八条第3款约定自2013年12月3日计算至实际给付之日止）；六、尹欢欢支付自2013年12月13日（合同解除之日）至实际搬出之日的房屋占用费用；七、尹欢欢承担本案的全部诉讼费。在庭审中，坤晨公司将上述第三、五项诉讼请求分别变更为：三、尹欢欢支付自2013年10月10日起至2013年12月12日（合同解除之日）止的租金266496元及逾期违约金（按照拖欠总额的20%计付）；五、尹欢欢支付欠缴的水电费98440元及物业管理费39320元，共计137760元（物业费暂计算至2014年3月10日，水电费暂计算至2014年2月28日）及逾期违约金（按照拖欠总额的20%计付）。尹欢欢原审辩称，尹欢欢现阶段尚有部分费用未支付，自2013年10月10日起未支付租金，根本原因在于坤晨公司没有按照合同约定向其提供合适的房屋，坤晨公司出租的房屋消防设施存在问题，且在其多次催告下仍不予修理，造成其经营场所装修完毕后无法通过消防验收，导致其无法领取营业执照进行正常经营，给其带来了巨大的经济损失。尹欢欢为此曾多次找坤晨公司，要求解决因坤晨公司违约给其带来的损失问题，但是坤晨公司予以拒绝。尹欢欢认为，由于坤晨公司违约在先，其有权拒绝履行义务。坤晨公司提出解除合同没有告知尹欢欢，其所谓的在尹欢欢经营场所张贴报纸的方式送达，尹欢欢对此不予认可。因此，尹欢欢不存在违约行为，坤晨公司以尹欢欢违约为由要求解除合同的理由不成立，请求驳回坤晨公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，坤晨公司系有权对位于南京市建邺区通江路28号商贸楼的共计三层房屋进行管理、使用和出租的单位。坤晨公司在向尹欢欢出租本案系争房屋之前，该商贸楼的消防已竣工验收合格。坤晨公司与尹欢欢于2011年3月23日签订《租赁合同》，约定：坤晨公司将位于南京市建邺区通江路28号二楼部分出租给尹欢欢作为商业经营使用，双方共同确认房屋的面积（外墙实际面积）为1966平方米，经营范围仅限于茶社、餐饮、足疗；租赁期自2011年4月10日起至2022年8月31日止（含免租期）；坤晨公司同意于2011年4月10日前将上述房屋交付给尹欢欢先行装修，自房屋交付之日起至2011年7月9日为免租期，如尹欢欢在免租期内存在本合同第十一条第三款所约定的任何违约情形，除承担违约责任、赔付违约金、赔偿损失外，还需按照第一年月租金的标准，足额向坤晨公司缴纳装修免租期三个月的租金；第一年和第二年租金为1219903元，租金按三个月为一个支付期，先付款后使用，尹欢欢必须在距每一支付期开始7天前全额付清；第三年租金为1506939元，租金按三个月为一个支付期，先付款后使用，金额为376734.75元，从第四年起在前一年租金的基础上逐年上调5%；尹欢欢在签订合同的同时支付保证金30万元，在尹欢欢全部装修完毕至开业之日前，坤晨公司应退还保证金10万元，在租赁期满，且尹欢欢已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址手续后，10个工作日内将保证金全额无息退还给尹欢欢，因尹欢欢违反合同而产生的违约金、损害赔偿金，坤晨公司可在保证金中扣除；尹欢欢在租赁期内，向坤晨公司申请及安装水表、电表、煤气表（费用自理，表具须坤晨公司确认），并根据该独立表具的计数和相关单价支付水费、电费，支付时间、支付方式按照坤晨公司付款通知单规定的期限和方式；房屋自然损耗维修费及有关房屋出租之费用由坤晨公司负责，与尹欢欢营业有关的各项税费由尹欢欢负责；物业管理费自合同签订之日起前两年内为3元／平方米／月，每月物业管理费为5898元，两年后按4元／平方米／月，每月物业管理费为7864元；尹欢欢自坤晨公司交房之日起至2011年7月9日装修免租期为止的物业管理费为每月17694元，在装修队进场之日起一次性付清，自2011年7月10日起的物业管理费按三个月为一支付期，在距每一支付期的起始日20天前全额付清；坤晨公司维修房屋及其附属设施，应提前十天书面通知尹欢欢，尹欢欢应积极协助和配合；房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，坤晨公司有及时修缮的义务并承担相关费用；坤晨公司同意尹欢欢在房屋内进行装修装潢、添置与经营相关的设备，但不得影响房屋结构安全，且符合消防等相关政府部门的要求并自费负责办理有关手续，装修方案及图纸须事先征得坤晨公司书面同意；尹欢欢逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应支付当年租金总额的2%作为违约金；尹欢欢应按合同约定，按时足额支付水、电、气及物业管理费等费用，逾期或不足额逾期交付的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项的5%的违约金，逾期交纳或者不足额逾期交纳超过15天的，坤晨公司有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由尹欢欢自行承担；尹欢欢的设计、装修装潢必须保证房屋及相关设施的完好和安全，如装修设计须向有关政府职能部门申请报批，由尹欢欢承担费用自行办理相关手续；如尹欢欢经营超出约定范围，须事先征得坤晨公司书面同意；尹欢欢在入驻装修前，须向消防部门办理相关手续，并取得装修工程设计审核意见书后方可施工，开业前必须取得消防验收合格意见书，方可正式营业，由此产生的一切费用由尹欢欢自理；租赁期满或合同解除后，尹欢欢须在五天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水、电、气的增扩容设施、设备除外），并如期交还房屋，保证不影响房屋及附属设施的完好及正常使用，返还时，应经坤晨公司验收认可，如有留置的任何物品（包括装修装潢），在未取得坤晨公司书面谅解的情况下，均视为尹欢欢自动放弃，任由坤晨公司处置，处置费用与尹欢欢无关，对尹欢欢不能拆除的装修以及水电气的增扩容设施、设备，坤晨公司不给予任何的经济补偿，逾期交还房屋，则每逾期一天应向坤晨公司支付原日租金2倍的违约金。合同第十一条约定：1、合同期内，坤晨公司、尹欢欢任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金2倍的金额为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；2、坤晨公司的违约责任：（1）坤晨公司确认有出租房屋之权利，若因无权出租而造成尹欢欢损失的，坤晨公司应向尹欢欢支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付尹欢欢经济损失的，坤晨公司还应负责赔偿；（2）租赁期间，坤晨公司非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为坤晨公司违约，坤晨公司应支付相当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付尹欢欢经济损失的，坤晨公司仍应负责赔偿；3、尹欢欢的违约责任：尹欢欢有下列情况之一的，坤晨公司有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应自行迁出租赁商铺内所有物品代为保管、收回租赁商铺另行出租、保证金充当违约金不予退还，尹欢欢承租商铺内装修装潢视作放弃，保证金不足以抵付坤晨公司损失的，尹欢欢应予以赔偿：（1）未经坤晨公司书面同意，擅自将承租商铺转租、转让或变相转租转让、转借他人或调换使用或交与第三方承包经营、合作经营、联营经营的；（2）未经坤晨公司书面同意，擅自变更经营业态或经营品牌的；（3）未经坤晨公司书面同意，擅自拆改房屋主体结构的；（4）利用承租商铺进行违法违章活动或者因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿、吊销许可证或执照之行政处罚的；（5）逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的。2011年9月18日，坤晨公司与尹欢欢签订《补充合同》，约定：经审核坤晨公司同意在原合同面积1966平方米基础上扣减其他占用面积32平方米，双方确认原合同面积变更为1934平方米，合同第一年、第二年度租金变更为每年1200047元，合同第三年度租金变更为每年1482411元，第四年度起租金按原合同第三条第2款执行；尹欢欢现已正式开业，坤晨公司依约退还尹欢欢10万元保证金；原合同除上述变动外，其他条款不变，本补充合同与原合同具有同等法律效应，自签字之日起生效。合同签订之后，双方在租赁初期均按照约定履行各自的义务。2012年8月27日，尹欢欢向坤晨公司提出申请，要求将二楼部分经营场所改造成自助式KTV，需要坤晨公司提供尹欢欢经营场所的CAD平面图，并希望坤晨公司给予支持和配合。2012年8月29日，坤晨公司向尹欢欢回复称：同意自助式KTV业态调整和改造，改造图纸报坤晨公司备案；同意提供二楼CAD平面图电子版。自2012年10月起，尹欢欢开始拒付坤晨公司物业管理费，自2013年1月起开始拒付租金。2013年3月15日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于南京市公安消防部门对坤晨公司消防设施首检未通过，而其中原因包括坤晨公司消防控制室、消防泵等例检项目严重不过关，故要求坤晨公司赔偿由此造成的损失。2013年5月14日，尹欢欢向坤晨公司发函，称尹欢欢方的消防公司对坤晨公司的消防控制室进行检查时，发现火灾报警控制器未开，要求坤晨公司排除故障，并保证控制器处于开机状态。2013年5月17日，尹欢欢向坤晨公司发函，称由于南京市消防支队防火处对坤晨公司经营场所进行检查，认为消防后出口等存在问题，要求坤晨公司予以落实解决。2013年3月26日，坤晨公司向原审法院提起诉讼，认为尹欢欢自2012年10月起开始拖欠物业管理费，自2013年1月起开始拖欠租金和水电费，故坤晨公司要求法院判令：一、解除坤晨公司、尹欢欢于2011年3月23日签订的《租赁合同》；二、尹欢欢支付所欠租金300011.75元（2013年1月10日至2013年4月9日）及滞纳金，物业费63596元及滞纳金，水电费23022元及滞纳金；三、诉讼费由尹欢欢承担。在此案的庭审中，尹欢欢主要答辩意见为：第一，尹欢欢确实未支付相应的租金、物业费，但是水电费实际已经支付；第二，由于尹欢欢筹备经营KTV，在装修期间，消防管理部门曾多次进行检查，发现该房屋消防存在多处问题，要求尹欢欢进行整改，尹欢欢也及时将相关情况告知坤晨公司，并要求坤晨公司进行相应的整改和修复，但是坤晨公司未采取任何措施，尹欢欢对房屋装修完毕后，消防验收未通过，由此给尹欢欢造成严重损失，故坤晨公司出租房屋存在瑕疵，系违约在先，尹欢欢拒绝支付租金及物业费具有合法的抗辩权。2013年7月10日，坤晨公司、尹欢欢就此案自愿达成调解，原审法院做出（2013）建民初字第1014号民事调解书，双方达成如下调解协议：尹欢欢分期向坤晨公司支付拖欠的租金和物业费，双方就2012年的物业费、2013年1月1日至2013年10月9日的租金和物业费交付再无经济纠葛；如尹欢欢有任一期未按约定支付，关于申请减免一个月租金11万元的约定无效，尹欢欢一次性给付租金及物业费共计1123004元；案件诉讼费用由尹欢欢负担。之后，尹欢欢按照调解协议履行了相应的给付义务。2013年3月29日，针对尹欢欢方提出的对于KTV场所改建工程的消防设计申报，南京市公安消防局曾做出《建设工程消防设计审核意见书》（宁公消审2013第0102号），不同意尹欢欢方提出的消防设计，并指出消防设计主要存在：改建后的KTV安全出口厚度不符合规定、未提供新增排烟系统的供电来源、改建工程使相邻茶社安全出口少于2个、未提供原中庭区域新增楼板材质及厚度说明等四方面问题。2013年10月15日，南京市公安消防支队建邺区大队（以下简称建邺消防大队）向尹欢欢作出《不同意投入使用、营业决定书》，认为关于尹欢欢经营KTV场所投入使用、营业前消防安全检查的申请，经消防安全检查存在消防安全问题：1、火灾自动报警联动控制系统存在故障，无法正常运行；2、与其他单位共用月安商贸楼，建筑出租方、承租方等各方的消防安全责任不明确，故决定不同意尹欢欢方投入使用、营业。2013年10月29日，尹欢欢将上述决定书复印件送达给坤晨公司。2013年11月4日，坤晨公司与案外人南京恒天伟智能技术有限公司（以下简称恒天伟公司）签订《消防工程施工合同书》，坤晨公司委托恒天伟公司对月安生活广场消防火灾自动报警系统进行改造，其中包括更换火灾报警控制器1台，工期共计15天，并约定考虑到尹欢欢方经营验收需要，整体工程二楼优先安排。2013年11月13日，坤晨公司向尹欢欢发函，告知月安商贸楼消防主机已更换、维修完毕，要求尹欢欢方尽快将消防系统与消防主机连接，确保消防设备正常使用。由于尹欢欢履行完毕（2013）建民初字第1014号民事调解书确定的给付义务后，对于2013年10月10日以后的租金、物业管理费、水电费等费用一直未支付，坤晨公司于2013年12月3日向尹欢欢发出《告知函》，要求尹欢欢限期支付拖欠的租金等各项费用合计421018.75元，否则坤晨公司将于2013年12月7日依法行使单方解除权，即日解除双方租赁合同。后坤晨公司于2012年12月12日在《扬子晚报》上刊登公告，认为尹欢欢经催告后仍未履行给付义务，故通知尹欢欢即日起解除双方的租赁合同，要求尹欢欢立即搬出承租房屋。之后，坤晨公司于2014年1月14日向原审法院提起本案的诉讼，原审法院于2014年1月17日将坤晨公司起诉的诉状副本、证据材料等送达给尹欢欢。在本案审理过程中，经原审法院向建邺消防大队进行调查了解得知，在建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》后，坤晨公司委托恒天伟公司对月安商贸楼的消防控制系统进行了维修，并更换了决定书中所提到的火灾自动报警联动控制系统主机，经过维修之后，月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题，在2014年春节前，建邺消防大队、房屋所在地街道办事处、社区等部门曾组织双方进行协调，要求尹欢欢及时将消防系统与坤晨公司的消防控制系统主机进行连接，但是尹欢欢目前尚未再次向消防大队提出投入使用、营业的申请。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。坤晨公司与尹欢欢签订的租赁合同及补充合同，均系双方真实意思表示而达成的协议，自双方在合同上签字之日起生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。坤晨公司应按约定履行向尹欢欢交付适租房屋等义务，尹欢欢应按约定履行向坤晨公司支付租金及其他费用等义务。尹欢欢已欠付坤晨公司自2013年10月10日以来的房屋租金，在坤晨公司于2013年12月3日发出催告通知后，仍未在规定期限内履行给付义务，根据《租赁合同》第十一条第3款第（5）项的约定：尹欢欢逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的，坤晨公司有权解除合同、收回租赁房屋，因此，尹欢欢欠付租金的行为，已经达到坤晨公司行使合同解除权的约定条件。合同解除应自解除通知实际达到尹欢欢之日起生效，坤晨公司虽于2013年12月12日通过在报纸刊登公告的方式，宣告解除与尹欢欢之间签订的租赁合同，但是坤晨公司并无证据证明尹欢欢当时对该报纸的内容已经知悉，即解除合同的通知在公告刊登时并未有效送达到尹欢欢，而在坤晨公司向原审法院提起本次诉讼后，尹欢欢于2014年1月17日收到原审法院送达的诉讼材料之日起，坤晨公司解除合同的意思表示才实际到达尹欢欢，因此，原审法院确认，坤晨公司与尹欢欢之间签订的租赁合同于2014年1月17日解除。对于尹欢欢所称坤晨公司出租的房屋消防设施存在问题，给其造成经营损失，属于坤晨公司违约在先，其有权拒绝履行支付租金等义务的意见，原审法院认为，根据租赁合同的约定，房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，坤晨公司有及时修缮的义务并承担相关费用，本案系争房屋的火灾自动报警联动控制系统属于房屋附属设施的范畴，在坤晨公司收到建邺区消防大队做出的决定书，知悉该火灾自动报警联动控制系统存在故障后，有及时对其进行修复的义务，由于坤晨公司在2013年10月29日知悉建邺消防大队作出的决定书，在2013年11月4日即委托恒天伟公司对月安商贸楼消防火灾自动报警系统进行改造，对存在故障的火灾报警控制器进行了更换，维修完毕后，坤晨公司于2013年11月13日亦将故障修复情况告知了尹欢欢，因此，尹欢欢并未提供相应证据证明坤晨公司有相应违约行为，其以此作为拒付租金的抗辩意见亦不成立。对于建邺消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》之前，坤晨公司的消防设施是否存在问题，由于双方对于2013年10月9日之前的租金纠纷已经全部了结，因此，原审法院对此不再处理。在租赁合同解除前，尹欢欢应按约定向坤晨公司支付租金，自2013年10月10日起至2014年1月17日（合同解除之日）止，尹欢欢拖欠租金的总额应为406140元（1482411元÷365天×100天）。对于尹欢欢使用房屋期间实际产生的物业管理费和水电费，应该按约定向坤晨公司支付，截止2014年3月10日，尹欢欢欠付物业管理费为39320元，截止2014年2月28日，尹欢欢欠付水电费数额为98440元，因此，坤晨公司要求尹欢欢支付物业管理费和水电费共计137760元的主张，应予支持。根据双方合同的约定，尹欢欢逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应支付当年租金总额的2%作为违约金；逾期或不足额逾期交付水、电、气及物业管理费等费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项的5%的违约金。原审法院认为，上述关于逾期支付租金、物业管理费、水电费而约定的违约金数额均明显过高，而坤晨公司分别按照欠付租金总额、拖欠物业管理费和水电费总额的20%主张违约金的请求，亦缺乏相应的依据，原审法院认为，对于尹欢欢欠付租金、物业管理费和水电费产生的违约金，尹欢欢应按照银行同期贷款利率1.3倍的标准，向坤晨公司承担逾期支付而产生的利息损失。在双方租赁合同解除后，尹欢欢应该及时按约定腾空房屋，将承租房屋交还坤晨公司，并按照合同约定的租金计算标准，向坤晨公司支付占用房屋期间的占用使用费，其中自2014年1月18日起止2014年4月9日止，按照每天4061.4元（1482411元÷365）计算，共计为333034.8元；自2014年4月10日起至实际交还房屋之日止，占用使用费按每年租金在前一年租金的基础上逐年上调5%的标准，按实际占用房屋天数计算。由于双方的合同系因尹欢欢的违约行为导致解除，因此，对于合同解除后，尹欢欢对承租房屋内进行的装饰装修，尹欢欢丧失了要求坤晨公司承担装修残值赔偿或补偿的权利，而且在原审法院释明后，坤晨公司认为尹欢欢的现有装饰装修对其今后的经营和使用并无利用价值，亦不同意给予尹欢欢一定的装饰装修补偿，故尹欢欢在不破坏房屋交付时主体结构的条件下，对装饰装修的材料有权及时拆除、搬出。对于尹欢欢向坤晨公司交纳的20万元保证金，在尹欢欢履行所有的给付义务，并按约定交还房屋后，坤晨公司应将此20万元保证金退还尹欢欢。对于坤晨公司要求尹欢欢支付免租期内租金的主张，由于坤晨公司未提供相应的证据，以证明尹欢欢在免租期内存在合同约定的违约行为，因此，坤晨公司要求尹欢欢支付免租期内的租金共计300011.75元的请求，缺乏相应的依据，原审法院对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认坤晨公司与尹欢欢之间签订的租赁合同于2014年1月17日解除。二、尹欢欢于判决生效之日起十日内向坤晨公司支付自2013年10月10日之日起至2014年1月17日止的租金406140元，并按照银行同期贷款利率1.3倍的标准，向坤晨公司支付逾期付款的违约金（自2014年1月17日起计算至本判决确定的给付之日止）。三、尹欢欢向坤晨公司支付截止2014年3月10日的物业管理费39320元、截止2014年2月28日的水电费98440元，合计137760元，并按照银行同期贷款利率1.3倍的标准，向坤晨公司支付逾期付款的违约金（其中物业管理费的违约金自2014年3月11日起计算，水电费的违约金自2014年3月1日起计算，均计算至判决确定的给付之日止）。四、尹欢欢于判决生效之日起十日内腾空系争房屋，将所承租房屋交还坤晨公司。五、尹欢欢向坤晨公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（自2014年1月18日起至2014年4月9日止的占用使用费为333034.8元；自2014年4月10日起至实际交还房屋之日止的占用使用费，按每年租金在前一年租金的基础上逐年上调5%的标准，根据占用房屋的实际天数计算）。六、在尹欢欢履行完毕上述给付义务，并按约定将承租房屋交还坤晨公司后，坤晨公司退还尹欢欢20万元的保证金。七、驳回坤晨公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9866元，减半收取4933元，保全费5000元，合计9933元，由坤晨公司负担4900元，尹欢欢负担5033元。尹欢欢不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回坤晨公司原审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由坤晨公司负担。事实与理由为：一、原审法院认定月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题，与事实不符，证据不足。（一）月安商贸楼的消防系统、消防设施、器材不合格，存在严重问题。1、截止目前，涉案房屋所在楼房的火灾自动报警联动控制系统仍然存在故障。2、2014年4月1日，尹欢欢委托江苏威盾消防电气检测有限公司对涉案房屋消防设施进行专业检测，检测结果为：火灾自动报警及联动控制系统不合格，自动喷水灭火系统不合格，消火栓给水系统不合格，消防设施存在一系列问题。3、2014年4月4日，建邺消防大队向尹欢欢发出《责令立即改正通知书》，同时向坤晨公司发出《消防监督检查记录》，告知尹欢欢和坤晨公司涉案房屋所在楼房存在严重的消防安全问题。（二）原审法院认定月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题，定案依据不足。原审法院作为判决依据的对施长春谈话笔录，仅是施长春的个人陈述，不具备法律效力和证明力。经尹欢欢向施长春本人了解，其本人并未明确表述过月安商贸楼的消防系统不存在安全问题，他认为经过改造、更换的消防系统、设施要向消防部门申请验收，验收合格方能使用。原审法院依据坤晨公司提供的其与恒天伟公司签订的《消防工程施工合同书》，以及2013年11月13日告知尹欢欢的函，就认定坤晨公司完成了修复的义务，与事实不符。首先，坤晨公司并非是2013年10月29日才知悉消防系统存在故障，事实上，该房屋所在楼房消防系统一直存在严重安全问题，该问题尹欢欢自2012年12月起即多次通知坤晨公司，其他承租户在此期间也向消防部门举报过，要求坤晨公司整改，但坤晨公司一直不作为；其次，修复应该是维修后要对该火灾自动报警联动控制系统验收合格，但原审法院认定中，仅能确认坤晨公司与第三方签订了《消防工程施工合同书》，对于该第三方是否实际购买了新的火灾自动报警控制器、是否对案涉月安商贸楼的火灾报警控制器进行了更换、更换后的火灾报警控制器以及维修后的整个火灾自动报警联动控制系统是否验收合格，坤晨公司均未提供证据证明；最后，依据现行《火灾自动报警系统施工及验收规范》的规定，火灾自动报警系统在交付使用前必须经过验收。本案中，月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统已于2013年10月15日被建邺消防大队认定存在故障，无法正常运行，在进行更换、改造修复等消防施工行为后，应当按照法律规定，在公安消防监督机构监督下，由坤晨公司主持，施工、调试等单位参加，共同进行验收，而从坤晨公司提供的证据来看，涉案月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统在进行更换、改造、修复等消防施工行为后，并未经过合法验收，从尹欢欢补充的证据来看，涉案月安商贸楼的火灾自动报警联动控制系统仍不合格。二、坤晨公司提供的房屋消防系统不合格，具有严重安全隐患，坤晨公司接到尹欢欢整改、修缮通知后，却在2012年12月至2013年11月长达一年的时间里不作为，坤晨公司虽提供了2013年11月4日签订的《消防工程施工合同书》，但至今未排除故障，存在违约行为。在坤晨公司未对案涉房屋消防系统维修合格之前，尹欢欢有权要求暂不支付租金，故尹欢欢未支付2013年10月10日起的租金具有合法抗辩权；坤晨公司提供的房屋不符合承租条件，导致尹欢欢对房屋无法使用、收益，尹欢欢有权要求少付甚至不支付租金，故尹欢欢有权要求自2013年10月10日起的租金予以减免。三、坤晨公司无权向尹欢欢收取物业管理费。根据《物业管理条例》第十三条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。该条例为行政法规。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故双方在租赁合同中关于物业管理费的约定因违反行政法规强制性规定而无效，坤晨公司收取物业管理费没有法律依据。鉴于尹欢欢承租的房屋根本无法投入使用，坤晨公司也未向尹欢欢提供过任何物业管理服务，收取物业费没有事实依据。四、尹欢欢未支付自2013年10月10日起的租金，是基于坤晨公司未保证租赁房屋的消防安全而行使的先履行抗辩权，尹欢欢没有违约行为，坤晨公司存在违约行为，其无权解除合同。五、尹欢欢对案涉承租房屋投入巨额装修费用，在整个争议发生的根本原因在坤晨公司的情况下，直接判令解除合同，将对尹欢欢造成巨大损失。被上诉人坤晨公司答辩称，原审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。一、坤晨公司依据合同约定解除双方的租赁合同。根据法律规定，约定解除条件成就的，一方通知另一方合同解除时合同立即解除。故案涉租赁合同解除的时间是坤晨公司起诉之日，现双方已经不存在租赁合同关系。坤晨公司在接到尹欢欢提供的消防大队的整改通知后，立即组织相关人员进行了维修，并通知尹欢欢对接，但尹欢欢以种种理由拒绝履行相关义务，这一点在原审法院对建邺消防大队施长春参谋的谈话中可以体现，坤晨公司并不存在违约行为。二、在尹欢欢装修初期，消防大队在2013年3月29日曾作出一份决定，对尹欢欢的装修方案不予批准，根据《建设工程消防监督管理规定》第八条第五款，依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程未经审核或审核不合格的，不得组织施工，故尹欢欢违法进行装修所造成的损失应当由其自行承担。三、尹欢欢根据合同法五十二条规定认为双方签订的物业管理合同是无效的理由不成立。根据合同法司法解释的规定，只有违反效力性强制性规范才导致合同无效，而违反管理性强制性规范并不导致合同无效，所以双方签订的合同真实有效，尹欢欢应当支付相关的物业费。尹欢欢对原审法院查明以下事实有异议：1、该商贸楼的消防已竣工验收合格；2、2013年11月13日，坤晨公司向尹欢欢发函，告知月安商贸楼消防主机已更换、维修完毕，要求尹欢欢尽快将消防系统与消防主机连接，确保消防设备正常使用；3、原审法院向建邺消防大队了解情况中所提到的，经过维修之后，月安商贸楼的消防系统已经不存在安全问题，在2014年春节前，相关部门曾组织双方进行协调，要求尹欢欢及时将消防系统与坤晨公司的消防系统主机进行连接，但尹欢欢目前尚未再次向消防大队提出投入使用、营业的申请。坤晨公司对原审法院查明的事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，尹欢欢提供如下证据：证据一、（2014）宁钟证民内字第781号公证书一份，公证书显示，在月安花园小区设备间内的火灾自动报警联动控制系统装置会不规律的自动报警，证明截止2014年4月份，涉案房屋的火灾自动报警联动控制系统仍有故障。证据二、南京威盾电气检测有限公司出具的编号为WJ14-0136（X）《建筑工程消防设施检测检测报告》一份，证明案涉房屋所在的月安商贸楼火灾自动报警及联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统均不合格。证据三、南京市公安消防支队建邺区大队于2014年4月4日出具的《责令立即改正通知书》及光盘各一份，该《责令立即改正通知书》中认定尹欢欢的会所存在3个消防问题，具体为：1、测试手动报警按钮未能切除非消防电源；2、室内消防栓管网无水；3、机械排烟系统与火灾报警主机未连接。其中室内消防栓管网无水系坤晨公司原因所导致，由此证明案涉房屋所在的楼房当前仍然存在消防安全问题。尹欢欢陈述其已将通知书中提到的问题告诉了坤晨公司。证据四、2014年4月4日南京市公安消防支队建邺区大队消防监督检查记录，该检查记录的对象为坤晨公司，进一步证明坤晨公司的消防系统存在问题。被上诉人坤晨公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但该证据并不能证明尹欢欢的证明目的。公证人员并不是专业的消防检测人员，不具有相应的资质。在该份公证书第一页的倒数第六行和第七行，明确写明该系统有不规律性的自动报警，报警时发出声响及显示相应信息，该描述充分证明火灾报警联动控制系统处于正常的工作状态，没有任何故障存在。对证据二的真实性、合法性、关联性，坤晨公司均不予认可。南京威盾电气检测有限公司是否具有正规的检测资质没有证据证明，该报告是由尹欢欢单方委托南京威盾电气检测有限公司做出的，对其真实性坤晨公司不予认可。另该份证据明确检测的单位是明都会商务会所，并非坤晨公司，与坤晨公司无关。对证据三的真实性、合法性，坤晨公司认可，但对关联性坤晨公司不认可。该通知书通知的主体是南京涞亚习娱乐有限公司，与坤晨公司无关。而且该通知书中所列的问题与2013年10月29日的宁公建消安不字（2013）第0001号《不同意投入使用、营业决定书》所列问题不一致，由此可见，在上一份决定书作出后，坤晨公司已经修复消防系统。而且该通知书只能证明2014年4月4日当时尹欢欢的消防系统有一定的故障，此时双方已经根据合同约定解除了租赁合同，双方不存在租赁合同关系。对证据四的真实性，坤晨公司没有异议，因为消防系统出现问题是在尹欢欢的会所，但消防主机在坤晨公司处，消防部门只是按规定给坤晨公司发了一份通知而已，并且2014年4月4日发给坤晨公司的这份监督检查只是一次例行检查，是对监督检查中发现的消防系统暴露出的一些小瑕疵要求维护，因为消防系统属于设施，类似水、电工程，在实际使用中经常会出现一些问题，需要经常维护。如果坤晨公司存在严重的消防安全问题，建邺消防大队会发整改通知给坤晨公司，但直到二审时，坤晨公司并未收到相应的通知。另外，尹欢欢提供的上述证据，在一审判决前夕递交给过原审法院，坤晨公司也收到了，但由于已经超过了一审举证期限，所以坤晨公司拒绝质证，原审法院也没有采用。二审中，本院于2014年6月25日向建邺消防大队的施长春参谋进行了调查。施长春称，原审法院向其调查时，其表达意思是坤晨公司将自动报警系统更换过，主机面板显示系统工作正常，但这个系统是否完好、正常有效使用，需要消防服务机构进行检测检验并出具判定报告；关于案涉房屋的使用问题，建邺消防大队曾于2013年10月15日出具《不同意投入使用、营业决定书》，后于2014年4月4日进行现场检查后发现案涉房屋存在3个消防问题，具体为：1、测试手动报警按钮未能切除非消防电源；2、室内消防栓管网无水；3、机械排烟系统与火灾报警主机未连接。坤晨公司存在5个消防问题，并出具了新的通知书；根据2014年4月4日的检查结果，尹欢欢的会所因存在消防问题，不能营业，其中消防网管无水是坤晨公司的原因，机械排烟系统与火灾报警主机未连接需要双方协调，将机械排烟系统连到主机上；会所的消防系统是整个系统的分支，在月安商贸楼的整体消防系统存在问题的情况下，即便会所的消防系统没有问题也不能营业；坤晨公司在2013年10月对自动报警系统进行整改后，能否正常使用，需要委托有资质的第三方消防服务机构进行检验确定，尹欢欢委托的江苏威盾消防电气检测有限公司是有资质的公司，可以进行检测。尹欢欢对该调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该调查笔录可以证明案涉房屋消防存在问题的主要责任在坤晨公司。坤晨公司对调查笔录的关联性不予认可，认为尹欢欢在二审中所提交的所有证据均是2014年4月形成的，而双方合同签订于2011年3月23日，尹欢欢未能举证证明案涉房屋存在消防问题，及该问题在坤晨公司向尹欢欢交付房屋时就已存在。尹欢欢在2013年3月29日就KTV场所改建工程的消防设计问题曾向消防部门做过申报，消防部门不同意尹欢欢提出的消防设计，尹欢欢在此情况下进行KYV场所的改建、改造均不合法，其对于KTV场所改建所造成的一切损失均应自行承担。尹欢欢保证不以任何理由欠缴租金，在尹欢欢欠付租金的情况下，坤晨公司解除合同的行为成立并有效。二审中，尹欢欢表示其想继续承租案涉房屋，但如坤晨公司坚持要求解除合同，其也同意解除合同，但要求坤晨公司赔偿其损失。本院另查明，南京市建邺区公安消防大队于2010年11月22日出具证明，确认月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格。2013年12月27日，尹欢欢诉至原审法院，要求坤晨公司修复消防系统和赔偿损失。2014年3月28日，原审法院判决驳回了尹欢欢的诉讼请求。本院认为，坤晨公司与尹欢欢签订的房屋租赁合同及补充合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。坤晨公司作为出租方，负有提供符合承租条件的出租房屋的义务。尹欢欢上诉称，坤晨公司所提供的房屋未能通过消防验收，但从坤晨公司所提供的南京市建邺区公安消防大队于2010年11月22日出具的证明来看，月安商贸楼已于2009年4月消防竣工验收合格，故尹欢欢的该上诉理由没有相应的事实依据，本院不予采纳。关于案涉租赁合同是否应当解除问题，本院认为，（一）在2013年10月15日建邺消防大队作出书面的决定书之前，尹欢欢发函要求坤晨公司解决的房屋消防问题是否存在，本案中尹欢欢并未提供证据证实。（二）尹欢欢于2013年10月29日通知坤晨公司建邺消防大队作出的决定书后，坤晨公司在2013年11月4日委托恒天伟公司对火灾自动报警系统进行改造，坤晨公司履行了相应的维修义务。（三）尹欢欢二审中提交的公证书及南京威盾电气检测有限公司出具的检测报告，均系尹欢欢单方委托出具。（四）尹欢欢在一审中主张坤晨公司的火灾自动报警联动控制系统维修后仍存在问题，并以此作为其拒付租金的理由，但其在一审中未提供证据予以证明；二审中尹欢欢提交的建邺消防大队出具的改正通知书、监督检查记录，以及建邺消防大队施长春参谋在本院二审调查中所陈述的内容，只能反映消防系统存在其他故障，不能证明坤晨公司的火灾自动报警联动控制系统仍存在问题。（五）本案中，尹欢欢在未通知坤晨公司的情况下，自2013年10月10日起拒付房屋租金，因此即使坤晨公司的消防系统存在问题，尹欢欢拒付租金的行为在程序上亦存在不当之处。（六）二审中，尹欢欢表示如坤晨公司坚持要求解除合同，其也同意解除合同。基于上述因素，一审法院判决解除双方之间的租赁合同并判令尹欢欢向坤晨公司支付相关费用，并无不当，本院予以维持。关于物业费问题，因坤晨公司已对该商贸楼物业整体进行服务管理，尹欢欢对此也明知，且尹欢欢与坤晨公司对于物业管理费在合同中也进行了明确约定，故尹欢欢现以坤晨公司缺乏物业服务资质为由，不同意支付物业管理费的上诉意见，本院亦不予支持。综上，原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费9866元，由上诉人尹欢欢负担。本判决为终审判决。审判长 郝莉坤审判员 曹 艳审判员 沈萍儿二〇一五年二月九日书记员 林雨虹 来自