（2014）宿中民申字第0077号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-25
案件名称
于迎春与戈立春、林书保房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
于迎春,戈立春,林书保,葛立付
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）宿中民申字第0077号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：于迎春，居民。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：戈立春（又名戈立昌），居民。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：林书保，居民。原审第三人葛立付（富）。于迎春与戈立春、林书保房屋买卖合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2013年12月2日作出（2013）宿城民初字第0264号民事判决。于迎春不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日作出（2014）宿中民终字第0171号民事判决，已经发生法律效力。于迎春仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。于迎春一审诉称：于迎春与戈立春于1992年2月举行结婚仪式，1994年领取结婚证，后于1998年经法院调解离婚。虽经法院调解离婚，但于迎春和戈立春一直在一起以夫妻名义同居生活。同居期间，2008年8月14日，双方以戈立春名义购买了案外人李文书楼房一处（房屋所有权证号为：宿迁房权证宿迁字第××号，建筑面积209平方米）、以于迎春名义购买了案外人李小刚、蔡大伟共有的房屋及宅基地一处（两间东屋、一间卫生间、一处门楼及院墙，均没有产权证，土地使用证号：宿国用（2012）字第35030号）。于迎春与戈立春结婚后，在父母主持分家时，将登记在戈立春哥哥葛立付名下的一处房屋分给于迎春及戈立春，于迎春及戈立春又拿出一部分资金补偿其他家庭成员，该房屋经于迎春及戈立春多次添附。在拆迁时，戈立春以其哥哥葛立付的名义领取了拆迁款，并用其中的196000元拆迁款购买了李文书的上述房屋。在于迎春与戈立春同居关系析产案件中，法院该处房屋系用葛立付名下房屋的拆迁款购买，有可能涉及葛立付的利益没有一并处理。对于以于迎春名义购买的案外人李小刚、蔡大伟的房屋也未提及。2012年下半年，于迎春得知上述房屋将被征收，到征收部门了解情况时才发现戈立春于2009年9月9日私自将上述两处房屋卖给了林书保。于迎春认为，上述两处房屋属于于迎春与戈立春共同共有，在未征得于迎春书面同意的情况戈立春无权处分，故戈立春与林书保签订的房屋买卖合同属于无效合同。上述房屋50%的征收补偿款应属于迎春所有。请求依法确认戈立春与林书保2009年9月9日签订的房屋买卖合同无效，该房屋50%的征收补偿款属于于迎春所有。戈立春一审辩称：1.有关诉争房屋的情况。1986年，戈立春父母在新苑居委会一组建房，登记产权人是葛立付（后来颁发的房产证号19-S-0**、土地证号9-1-**），该房屋由戈立春借用。1997年之前，于迎春、戈立春在该房屋上建造了两间过道屋。2000年8月2日，房产部门根据此前的房屋状况，颁发了房产证，记载此房有房屋四幢，房产证平面图上可以反映出房屋的楼层、面积、建造时间等。2004年10月17日，戈立春受葛立付的委托与拆迁事务所签订房屋拆迁补偿安置协议，补偿款是250974.3元。拆迁部门将该补偿款支付至葛立付账户。在拆迁协议签署前一周，即2004年10月9日，戈立春以葛立付的名义与李文书签订房屋买卖协议，购买了其所有的房屋两幢（房产证号为15-S-7**，土地证号为2002-35029号）和其子李小刚的两间房屋（土地使用证号为2002-350**号，没有房产证），合计价款21.6万元。当日，戈立春、于迎春以及戈立春的姐姐、姐夫在场情况下，戈立春姐姐代替葛立付垫付了两万元购房定金，李文书向戈立春出具了收条。2004年11月12日，葛立付把拆迁款中19.6万元汇至李文书账户。为了办理房屋过户手续，葛立付向契税管理部门申请了契税减免手续，后因还需补缴部分契税就没有办理过户登记。葛立付考虑戈立春没有居住条件，同意戈立春继续居住。戈立春居住该房屋属于借用性质，房屋的产权人是葛立付。为了确认房屋已经转让的事实，避免与李文书产生争议，2007年8月14日，戈立春与李文书、翟翠英补签房屋买卖协议，并进行了公证。同日，李小刚、蔡大伟还签署了委托书，委托戈立春全权代表处理其转让的无证房屋，并进行了公证。由于戈立春和于迎春多次发生诉讼，而于迎春还要求分割该房屋，葛立付一气之下要求戈立春将该房屋转让。2009年9月9日，即戈立春和于迎春诉讼的再审期间，戈立春经中介部门将该房屋略高于市场价格转让给林书保。戈立春后来又将转让款支付了葛立付。戈立春迁至王新顺房屋居住。2.关于戈立春和于迎春婚姻方面问题。1994年4月，戈立春和于迎春登记结婚，1998年5月4日经宿城区人民法院调解，双方离婚，约定于迎春放弃房产等财产份额。离婚后，双方同居了一段时间，同居期间，双方无稳定工作，没有稳定收入。因同居关系析产、子女抚养纠纷，宿城区人民法院（2009）宿城民一再初字第00006号（后更正为00012号）案件再审判决中认定双方同居关系延续至2008年10月。在该案原审阶段【（2009）宿城民一初字第01145号】，于迎春主张购买李文书的房屋系同居期间的共同财产，并要求予以分割。法院认为，该房屋系用位于新苑一组的房屋所有人权人葛立付的拆迁款所购买，该拆迁款可能涉及葛立付的利益，故对用拆迁款购买的该房屋另案处理。3.如上所述，新苑一组的房屋系葛立付所有，戈立春借用。戈立春和于迎春对该房屋无产权。至于双方在1997年之前对该房屋的添附部分，由于双方在1998年5月离婚时，于迎春已经承诺放弃其应得财产份额，添附部分的产权应属于戈立春所有。后来用此房拆迁款购买的李文书的房屋，显然没有于迎春的份额。戈立春后来受葛立付的委托，不需再经过于迎春的同意就有权将该房屋转让。4.2009年9月9日，根据当时的市价，戈立春将房屋以略高于市场价格转让给林书保，房款后已转交给葛立付。戈立春代替葛立付与林书保签订的房屋转让协议，不具有合同法第52条规定的无效情形，合同有效。5.由于于迎春对新苑一组的房屋无份额，那么于迎春对用新苑一组房屋拆迁款购买的李文书的房屋显然也无份额。于迎春主张当前房屋拆迁补偿款的50%份额没有事实和法律依据。林书保一审辩称：于迎春的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。戈立春对涉案房屋享有处分权，于迎春提供的证据可以证实戈立春是以个人名义与李文书签订房屋买卖协议，与林书保也是以个人名义签订房屋买卖协议，两次买卖房屋的时间均是在戈立春与于迎春离婚之后，而不是在婚姻存续期间。另一方面，戈立春是以葛立付的名义领取拆迁款25万元，于迎春和戈立春均认可从该拆迁款中取出196000元购买了李文书的房屋并签订房屋，由此可见涉案房屋的房款并不是双方共同的财产，而是他人的财产。于迎春和戈立春之间关于共有财产的部分已经处理完毕，而涉案的房屋如果不是葛立付的也应属戈立春所有。综上，戈立春有权处分涉案房屋，于迎春无权主张。林书保在购买涉案房屋时对于迎春和戈立春是否共同生活，涉案房屋是否是其二人共有财产并不知情。林书保对涉案房屋系善意取得，在购买涉案房屋时戈立春未告知林书保该房屋存在权益纠纷。该房屋是林书保通过中介所购买，鉴于戈立春系单身，林书保为了防止有纠纷便要求戈立春提供相关的材料。戈李春向林书保出具了法院调解书和李文书的购房协议以证明戈立春系离婚状态且涉案房屋是离婚后自行购买，没有任何纠纷。林书保在购房时尽到了审查的义务。戈立春和林书保签订协议后林书保支付了房价款369000元，该价格略高于当时的市场价，系合理对价。支付房款后戈立春交付房屋给林书保，并且由林书保居住至拆迁，没有任何人主张权利。综上，林书保认为，双方的买卖协议是合法有效的，于迎春的诉讼请求不能成立。葛立付一审述称：新苑一组的房子是葛立付自己挣钱盖的，是葛立付给戈立春住的。当时戈立春带于迎春从新疆回来，说没有房子住，葛立付就说借给戈立春住。1997年葛立付又盖了其他房子，就搬出去了。后来戈立春说要建点房子，就两间，葛立付就让他建了。离婚的时候就只有以前的房子。后来葛立付说拆迁算葛立付的，葛立付又找人去建了一批房子，都是1998年以前建的，房子是2004年拆的。2000年以后戈立春搭了三间房子，后来该三间房子也没赔。李文书的房子是葛立付委托戈立春买的，没拆迁之前，葛立付给了葛立付姐姐两万元去交定金，戈立春、葛立付姐姐和姐夫都去了。后来拆迁的钱拿去买李文书的房子了。将房子卖给林书保也是葛立付委托戈立春办理的，戈立春已把卖房款给葛立付了。一审法院经审理查明：于迎春和戈立春于1992年2月举行结婚仪式，1994年领取结婚证。后双方因感情不和，于1998年5月4日经法院调解离婚。调解书中约定“座落在宿迁市宿城区宿城镇西郊村一组砖瓦结构的两间过道屋归戈立昌所有，于迎春应得份额自愿放弃”。离婚后，双方又在一起同居生活至2008年10月。1986年戈立春母亲在宿迁市宿城区新苑一组建有堂屋三间，1997年戈立春和于迎春又在原址上加盖过道屋两间，至2004年拆迁时该处已建有房屋11间，房屋产权登记证上的所有权人为戈立春的哥哥葛立付。2004年10月，该处房屋拆迁，戈立春以葛立付的名义领取拆迁款250974.30元。在该房屋拆迁前，戈立春和李文书签订房屋买卖协议，约定戈立春购买案外人李文书及其儿子李小刚的房屋一处，并签订房屋买卖协议。新苑一组的房屋拆迁后，戈立春和于迎春取出196000元拆迁款支付给李文书，用于支付购房款。2009年3月，宿城区法院受理于迎春诉戈立春同居关系析产、子女抚养纠纷一案，经审理，于2009年9月15日作出（2009）宿城民一初字第01145号民事判决。在该判决书中，一审法院以戈立春所购房屋系用位于新苑一组房屋所有权人为戈立付的拆迁款所购买，该拆迁款可能涉及案外人戈立付的利益为由对上述房屋未予一并处理，并告知于迎春可另行主张。2009年9月9日，戈立春通过中介公司于和林书保签订房屋买卖协议，约定戈立春将其购买的李文书、李小刚的房屋及院落、附属设施以369000元的价格出售给林书保。双方在协议中约定，甲方在收到乙方购房款后，应提供房产证、土地证及相关证件，并积极协助乙方办理房屋过户（或公证）手续，费用由乙方承担。甲方在交房前需结清所有水电费等，并于5日前搬清房屋。以后如遇拆迁，房产没有过户的，甲方（戈立春）必须无条件协助乙方（林书保）办理签字领款手续，不论拆迁多少钱，全部归乙方所有，甲方无权干涉。双方还特别约定了以下内容：“1.此房如有争议，由戈立春负责协调，乙方如有损失，甲方赔偿。2.乙方所购房产（甲方）是甲方于2004年7月9日购李文书和李晓刚的。甲方与李文书所签的协议公证书、购房款收条、甲方与李晓刚所签的委托书、双清单一份等一切手续交予乙方使用”。该协议签订后，林书保向戈立春支付了369000元购房款，戈立春将房屋交付给林书保占有使用。现戈立春和林书保买卖的房屋已被拆迁，于迎春认为该房屋系其和戈立春的共同财产，戈立春无权自行处分，故提出上述诉讼请求。一审法院认为：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，本案中，不管涉案房屋是戈立春和于迎春的共同财产，还是葛立付的财产，戈立春和林书保签署的房屋买卖协议均属有效合同。故对于迎春要求确认戈立春和林书保于2009年9月9日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。关于于迎春要求确认其享有被征收人为林书保、房屋征收号为B区181号的房屋（戈立春和林书保交易的房屋）一半拆迁款的主张。一审法院认为，上述拆迁款应全部归属林书保所有，于迎春的该请求不应得到支持。撇开上述被拆迁房屋被交易给林书保之前的实际归属不谈，即使上述房屋是戈立春和于迎春的共同财产，在林书保和戈立春的交易中，林书保也是善意的，上述拆迁款应全部归属林书保所有。理由如下：1.林书保在和戈立春签订房屋买卖协议，受让房屋时是善意的。因为从双方的陈述及双方签订的房屋买卖协议的内容看，林书保在和戈立春交易时尽到了谨慎的审查义务。戈立春向林书保出具了戈立春和于迎春于1998年经法院调解离婚的调解书，及戈立春个人和房屋原所有人李文书夫妇签订的经过公证的购房协议及李小刚夫妇（李晓钢）签署的经过公证的委托戈立春办理过户手续及领取拆迁补偿款的委托书。同时，戈立春和林书保的交易也是通过中介机构促成的。而上述材料的内容足以使林书保相信戈立春有权利处分相关财产。再者，于迎春也没有证据证明林书保在和戈立春交易时存在恶意，故也应当推定林书保为善意；2.林书保支付了合理的价格，戈立春和林书保之间的交易是有偿转让。戈立春和李文书就相同房屋在2004年10月份签订的房屋买卖协议中约定的价款仅为21万余元，而戈立春和林书保签订的房屋买卖协议约定了房屋成交价为369000元，相差了近16万元。同时，369000元的价格和当时交易时的市场价格也相当。且林书保也实际向戈立春支付了369000元转让款；3.相关房屋已经由戈立春在签订房屋买卖协议后交付给林书保使用，现已被相关机构征收（被征收人为林书保），并被实际拆迁，涉案的标的已不存在，故不存在变更登记问题。同时，涉案房屋也并非登记在戈立春或于迎春名下（戈立春在和李文书签订房屋买卖协议后也没有进行产权变更登记），且部分房屋也并没有进行过产权登记，也不符合办证条件，故也无法进行变更登记。综上，在葛立付将房屋交付给林书保使用，且现已被拆迁的情况下，应视为戈立春和林书保签订的房屋买卖协议的交易标的所有权已经实际转移。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回于迎春的诉讼请求。于迎春不服一审判决，向本院提起上诉，理由为：1.涉案房屋是于迎春和戈立春共同共有，与葛立付无关；2.戈立春和林书保签订的涉案房屋买卖合同应属于无效合同；3.林书保买房时未尽到审慎的审查义务，且双方的交易价格明显低于市场价格，林书保不是善意购买人。林书保辩称，林书保与戈立春签订房屋买卖合同是善意的，也尽到了审查义务，请求驳回于迎春的上诉请求。戈立春、葛立付二审均未作答辩。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院二审认为：男女双方非夫妻关系而在同居期间取得的财产，可确定以个人名义且个人资产购买的，应认定为个人一方财产。本案中，涉案房屋虽在于迎春、戈立春同居期间购买，但系以戈立春个人名义购买，所用款项并非戈立春与于迎春的共同所得，而是葛立付房屋的拆迁款，故该房屋或系戈立春的个人财产，或因系戈立春代葛立付购买而属于葛立付的个人财产，均不应认定为于迎春与戈立春的共同财产。于迎春非合同当事人，该合同的履行与于迎春之间也不存在利害关系，于迎春主张确定该合同无效及主张房屋拆迁款，均无事实和法律依据。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判决。再审申请人于迎春不服二审判决，向我院申请再审，请求撤销一、二审判决，重新审理后依法判决。其理由如下：第一，一、二审法院认定事实不清。涉案房屋应属于迎春与戈立春共同所有，与葛立付无关。1992年于迎春与戈立春举行结婚仪式，1994年领取结婚证，1998年经法院调解离婚。但双方一直以夫妻名义同居生活。同居期间，于迎春与戈立春于2008年8月14日以戈立春名义购买李文书楼房一处，以于迎春名义购买李小刚、蔡大伟共有的房屋及宅基地一处。该房屋从洽谈买卖事宜到签订合同以及交付购房款等均由于迎春和戈立春共同操办。戈立春在卖房时向林书保出具离婚调解书、公证购房协议、委托书等手续旨在证实争议房屋系其所有，而非为葛立付所有，林书保也认可其购买的是戈立春的房屋，而不是葛立付的房屋。李小刚、蔡大伟夫妇也可证实购买其房屋的是于迎春，故即使购买李文书房屋的是戈立春或葛立付，那么李小刚夫妇的房屋应当属于于迎春个人所有，拆迁补偿权益应归于迎春享有。第二，一、二审法院适用法律错误。戈立春于林书保签订的房屋买卖合同属无效合同，不产生物权变动的法律效力。因为根据相关法律规定，无权代理人处分他人财产的物权合同效力待定。一审法院已经确定涉案房屋系于迎春和戈立春共同经手购买，现在于迎春对戈立春的处分行为不予追认，该合同应属无效合同，不发生物权变动的效力。第三，林书保未尽到深审慎的审查义务，且交易价格明显低于市场价格。1.从戈立春出卖房屋时交付给林书保的手续可以证明李文书出售房屋时委托于迎春帮助办理戈立春过户手续，离婚调解书可以证明于迎春与戈立春曾经是夫妻关系，林书保应当知道于迎春与戈立春曾经的关系，但却未审查涉案房屋是否有于迎春的份额。2.对李小刚夫妇的房屋，曾委托戈立春办理过户手续受托人，说明购买该房屋另有其人，但林书保对此未予审查，其并非善意购买人3.众所周知，2007年以后宿迁房价涨幅极大，2009年9月份宿迁城区的房价在3500元／平方米，戈立春将涉案房屋以369000元价格转让给林书保明显低于市场价格，法院以2004年的交易价格作为比较基数从而认为价格合理不符合事实。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判。审查查明的事实与一、二审查明的事实一致。本案的争议焦点是：涉案房屋是否系于迎春与戈立春同居期间共有财产？于迎春对该房屋是否享有份额？戈立春与林书保签订的房屋买卖协议是否合法有效？根据查明的事实，涉案房屋系用宿迁市宿城区宿城镇西郊村一组（以下简称西郊一组）房屋的部分拆迁款从李文书及李小刚处购买。对于西郊一组房屋的归属，系戈立春母亲在1986年所建，房产证登记为葛立付。于迎春与戈立春在婚姻关系存续期间居住在此房屋内，居住期间添附了过道屋两间。1998年双方协议离婚时，对夫妻共同财产的分割已经达成了一致协议，即“坐落在宿迁市宿城区宿城镇西郊一组砖瓦结构的两间过道屋归戈立春所有，于迎春应得份额自愿放弃”，该协议可以证实，至1998年5月4日双方离婚时，其二人对该处房屋共同所有的部分只有两间过道屋，对其他部分并无所有权。于迎春主张该房屋在1992年分家时已分给其与戈立春所有，并为此支付葛立付2000元，并无证据证实。于迎春与戈立春离婚后，仍同居生活至2008年10月。于迎春主张在结婚后及同居期间其二人还对上述房屋的堂屋进行翻建、加盖西屋、东屋等，亦无证据加以证实。因此西郊一组的房屋无法认定为于迎春与戈立春婚姻关系存续期间的共同财产，或同居期间的共有财产。故戈立春以西郊一组房屋的拆迁补偿款购买李文书、李小刚父子的房屋，时间虽然在其与于迎春同居生活期间，但所有权与于迎春并无关联。对戈立春与林书保签订的房屋买卖合同，无论戈立春以其自己名义还是受葛立付的委托（葛立付在一审中陈述系其委托戈立春卖房），均系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，也不构成无权处分。同时，林书保在买房前要求戈立春提供离婚调解书、买房公证书、委托书等书面资料，并在协议书中加以注明，足以证实其已经尽到了审查义务，所购房对价也并不明显低于当时的市场价格，故于迎春主张房屋买卖合同无效无事实及法律依据，不能成立。于迎春主张李文书及蔡大伟（李小刚之妻）可以证实买房是其与戈立春共同操办，李小刚的房子是卖给自己的，根据一审查明的情况，李文书在作证时陈述洽谈及交付定金时于迎春均在场参与，但房屋买卖合同系戈立春与李文书签订，于迎春并未签字，款项交付虽有于迎春经手，但收款人仍为戈立春。蔡大伟作证时陈述其宅基地是卖给于迎春的，但过户给戈立春，前后矛盾，不足以采信。综上，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，再审申请人于迎春的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回再审申请人于迎春的再审申请。审 判 长 滕晓春审 判 员 刘芳芳代理审判员 陈 宁二〇一五年二月九日书 记 员 卜云飞第页／共页 来源：百度搜索“”