（2015）株中法民四终字第25号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-15
案件名称
高政权与邹文敏租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高政权,邹文敏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第25号上诉人（原审被告）高政权，男，1968年12月17日出生，汉族，株洲县人，自由职业者。住湖南省株洲县渌口镇。委托代理人李小艳，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解。被上诉人（原审原告）邹文敏，男，1986年10月1日出生，汉族，株洲县人，个体户，户籍地为湖南省株洲市天元区。上诉人高政权与被上诉人邹文敏租赁合同纠纷一案，上诉人高政权于2015年1月14日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭审理了此案。邹文敏一审宣判后也曾递交了上诉状，但其未在法定期限内办理缴纳上诉费等相关上诉手续，本院对邹文敏的上诉部分不予审查。上诉人高政权，被上诉人邹文敏的委托代理人李小艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2014年2月，原告的母亲与被告方协商欲租赁被告所有的位于株洲县渌口镇凯裕名城后面的房屋的二楼（该房屋共5层）进行经营，当时双方未就租赁期限、经营范围等事宜签订书面的《租赁合同》。后原告方对租赁房屋进行了装修装饰，购置了台球设备及其他相关的器具用品，并命名为“来力台球俱乐部”，该台球俱乐部于2014年3月23日进行试营业，当时举办了开业典礼，被告的妻子刘金花去参加了开业典礼，同时被告委托他人燃放了鞭炮庆祝。原告及母亲给付了被告1000元的押金，并预付了半年的租金共计7200元。在营业期间，被告以台球室太吵为由多次与原告方协商要求改进隔音设施，后原告方在地毯下垫了海绵，对隔音设施进行了相应的改进。但是在后面的经营过程中，被告方仍认为台球室的打球声及打球人员的喧闹声严重影响其与当地居民的正常休息，多次劝说让原告方搞好台球室的隔音设施，双方在协商的过程多次产生矛盾纠纷。后被告将押金及租金中的8000元退还给了原告的母亲，扣除了200元作为水电费。2014年4月23日，被告在没有通知原告的前提下，断了台球室的水电，不同意原告继续进行经营。之后原告与被告就继续租赁问题进行协商，被告仍表示不愿意继续租赁。2014年6月3日，原告发现被告将其朋友赠送的放在台球室门面的四盆盆景砸坏并丢弃，为此，原告向株洲县公安局渌口派出所进行了报警，株洲县公安局渌口派出所进行出警处理。原告在台球室经营的的过程中，并未办理相应的营业执照等相关证书。在庭审的过程中，原、被告双方就原告所租赁房屋内的装修、装饰价值及投资的设施的价值无法达成一致意见，后原告邹文敏向本院申请对其租赁的被告的房屋进行装修装饰及设施财产的价值进行评估。本院委托株洲天岳资产评估事务所对原告所租赁的被告的租赁房屋的装饰、装修价值及投资的设施价值进行评估。株洲天岳资产评估事务所于2014年8月7日出具了株天岳评字（2014）第4081号《评估报告书》认定：原告所租赁房屋内的装饰、装修的重置价值为61700元，投资的设施重置价值为42200元。2014年9月11日，株洲天岳资产评估事务所出具了一份“关于对渌口台球室评估情况说明”，认定：租赁房屋内的蹲式大便器为房东高政权购买安装，该部分价值为1126.11元，双方门的原材料木材为房东高政权所有，价值为1022.91元，卫生间木门的原材料木材为房东高政权所有，价值为523.91元。2014年10月16日，株洲天岳资产评估事务所出具了一份补充评估意见认定：因本次评估中委托方未提供相关的租赁合同，评估人员根据评估行业一般经验数据及具体评估对象的实际情况确定成新率，租赁房屋内的装饰、装修资产的使用年限为5年，故使用4个月后的实际资产成新率为93%，至评估基准日的评估现值为（61700-2682）×93%=54886元，（在2014年9月11日的补充评估说明中，诉讼双方已经认可蹲式大便器属于房东购买安装，2樘木门木材由房东提供，台球室老板只负责安装，两项评估价值为2682元，因此应从总评估价值中减去属于房东的财产评估价值部分）；投资的设施因使用年限不一致，其成新也不相同，计算的评估现值总计为37902元。邹文敏房屋内的装修、装饰价值及投资的设施重置价值为101218元，评估现值为92788元。被告高政权对原告租赁房屋中装扶手的价值表示认可，对其他装修、装饰及投资设施的价值不认可，且不同意继续留用。一审法院认为：本案的案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告要求被告赔偿解除租赁合同给原告造成的经济损失共计92788元是否有事实和法律依据。针对本案的争议焦点，本案作如下评判：原告与被告虽未就租赁事宜签订书面的租赁合同，但是双方存在事实上的租赁关系，双方未对租赁期限进行约定，视为不定期租赁，出租房及承租方均有权随时要求解除。现被告高政权因认为原告方开设的台球室吵闹影响到其与当地居民的正常休息，于2014年4月23日对原告开设的来力台球室进行停水断电，阻止原告进行经营，不同意继续进行租赁，本院认为双方的租赁关系于2014年4月23日解除。被告高政权在庭审中称开始不知道原告进行装修，后面看到原告将油漆喷到墙上了，就同意原告经营台球俱乐部了，但是其提出同意租赁是有条件的，原告必须合法经营，且不能影响到周围居民的生活。由此可以看出被告作为出租人虽未对原告对房屋进行装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意原告进行装饰装修。由于原、被告双方对装修装饰物无约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，原告可以将租赁房屋内未形成附合的装饰装修物拆除。本院认为原告所诉请损失中的台球桌（5张）、专业九球杆（2套）、专业斯诺克杆（9根）、跳球杆（1根）、组装电脑（1台）、音响线及音响（1套）、功放（1台）、吧台（1个）、吧椅（1张）、酒柜（1个）、茶几（1张）、台布熨斗（一个）、节能灯（40个）、沙发（2张）属于未附合的装修、装饰物及设施，原告可以拆除搬走。原告所租赁房屋内属于原告邹文敏所有的装修、装饰物的评估现值为54886元，本院认定该部分损失为已附合的装修装饰物。另广告板（18块）、广告牌（2块）是原告为了经营台球室而购买安装，考虑到这一特定的使用目的，拆除会损害其使用价值，本院认定该部分投资的设施为已附合的装修装饰物，该部分装修装饰物的现值为2602.36元。故本院认定原告所租赁房屋的已附合的装修装饰物的残值损失为57488.36元。因原、被告双方未对装修装饰物的处理进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，应当视不同情形分别处理。本案中原、被告双方就租赁事宜未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁合同，出租方及承租方均有权随时要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。……”的规定，故被告高政权应适当地赔偿原告方的损失，结合本案的案情，即原告作为承租人，明知自身所经营的台球室系专业性的、非短期性的，在未与被告就租赁相关事宜达成一致，签订《租赁合同》的情形下，就开始装修装饰及投入，同时在营业期间未办理相关的营业执照等，及被告作为出租方解除合同时未在合理期限内通知承租人，直接采取停水断电的解除合同的方式等情况，本院酌情认定由被告对原告所租赁房屋内的未附合的装修装饰的残值损失承担30%的责任，即承担17246.5元的责任，余下的损失由原告自行承担，对于原告多诉请的部分，本院不予支持。另外原告为进行评估鉴定共花费5000元，由被告承担30%，即承担1500元，余下的评估费由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条之规定判决如下：一、原告邹文敏所租赁房屋内未形成附合的装修装饰物及设施产品台球桌（5张）、专业九球杆（2套）、专业斯诺克杆（9根）、跳球杆（1根）、组装电脑（1台）、音响线及音响（1套）、功放（1台）、吧台（1个）、吧椅（1张）、酒柜（1个）、茶几（1张）、台布熨斗（一个）、节能灯（40个）、沙发（2张），由原告邹文敏在本判决生效之日起10日内搬离，逾期未搬，视为放弃权利；二、由被告高政权在本判决生效之日起10日内赔偿原告邹文敏租赁房屋内的装修装饰物的残值损失17246.5元；三、驳回原告邹文敏的其他诉讼请求。本案受理费1903元，减半收取951.5元，评估鉴定费5000元，共计5951.5元，由原告邹文敏承担4256.5元，由被告高政权承担1695元。一审宣判后，上诉人高政权不服提起上诉，认为租赁合同解除的原因是邹文敏在未办理合法经营手续的情况下经营，其经营场所产生的噪音未达到环保规定，一审对此没有认定并且将装修残值损失认定57488.36元均系认定事实错误，适用法律不当，双方解除合同的全部损失应由被上诉人承担；被上诉人扣置了房屋钥匙，故要求其向上诉人赔偿租金损失直至给付钥匙之日为止。请求二审依法改判。被上诉人邹文敏答辩称：请求依法判决。二审中上诉人提交新证据照片两张。拟证明被上诉人经营的台球俱乐部位于住宅区，由于其未按环保部门装修，并且未取得合法经营资质情况下，产生的噪音严重扰民导致双方合同解除，故被上诉人自己的损失应由其自行承担，且被上诉人扣置了房屋钥匙故其应向上诉人赔偿租金损失直至给付钥匙之日为止。被上诉人对上诉人所交证据的质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案门面的位置附件加工作坊很多，属于移民开放性的小区。钥匙在我手上属实，但上诉人至今没有提出过向我拿钥匙，且涉案房屋里有我的私人财产，在本案结案之前我不会交出钥匙。本院认为该证据不属于二审新证据，依法不予采信。另本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷纠纷，本案的争议焦点为：1、双方的租赁关系是不定期租赁还是有约定期限的租赁？2、解除租赁合同的原因？双方在履行过程中是否有过错？3、承租人要求出租人赔偿解除合同后造成的经济损失是否有事实和法律依据？4、上诉人一审中是否就租金问题提起过反诉？现分析如下：上诉人与被上诉人虽未就租赁事宜签订书面的租赁合同，但是双方存在事实上的租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案中因双方未对租赁期限进行约定，视为不定期租赁，出租方及承租方均有权随时要求解除。根据《合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中邹文敏没有依法办理开设台球室的相关手续，没有取得环境影响评估就开业经营，高政权因认为被上诉人开设的台球室吵闹影响到其与当地居民的正常休息，于2014年4月23日对被上诉人开设的来力台球室进行停水断电，阻止被上诉人进行经营，不同意继续进行租赁，双方都没有依法采取合理的方式、方法全面履行合同，一审法院根据实际情况认定双方的租赁关系于2014年4月23日解除，并要求上诉人承担30%的租赁房屋内的未附合的装修装饰的残值损失的责任，并无不妥。上诉人在一审中未就租金提起反诉，所以上诉人在二审中提出因被上诉人扣置了房屋钥匙，要求其向上诉人赔偿租金损失直至给付钥匙之日为止的诉讼请求不属于二审审理范围，本院不予审查。综上，上诉人高政权的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费231元，由上诉人高政权负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 谢晓红代理审判员 陈 强二〇一五年二月九日书 记 员 王 琳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”