（2014）淮开商初字第0384号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-26
案件名称
淮安大长江家居广场经营管理有限公司与周年华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安大长江家居广场经营管理有限公司,周年华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)淮开商初字第0384号原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司，住淮安经济技术开发区深圳东路3号。法定代表人王会龙，该公司总经理。委托代理人刘向明，江苏益新律师事务所律师。被告周年华，男，汉族，1979年10月14日生。委托代理人赵海松、吕志明，江苏安淮律师事务所律师。原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司（以下简称大长江公司）诉被告周年华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员纪石平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大长江公司委托代理人刘向明，被告周年华及委托代理人吕志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大长江公司诉称：2012年，被告与原告就承租淮安大长江国际家居广场部分铺位进行磋商，由原告将该广场3号楼2楼部分铺位出租给被告经营家具。2014年，双方就上述铺位补充签订租赁合同一份，对双方约定的事项进行书面确认。根据合同约定，合同终止期限为2014年9月30日，后被告未能按约向原告支付租金及物业管理费且仍然占用原告商铺，拒不搬出。现请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告给付租金、物业管理费（截止2014年9月30日为262880元，2014年10月1日起至返还商铺之日的租金按合同约定标准支付）；3、被告承担本案诉讼费用。被告周年华辩称：1、原告是否具备诉讼主体资格存疑；2、原告在招商时的承诺均未实现，构成了欺诈。如：电梯、购物车、共享大厅未能正常使用；招商手册中载明的品牌大部分没有入驻，属于虚假宣传；原告承诺的2013年营销计划未实施；原告承诺商场入住率低于70%免收房租，至今商场入住率不足70%。故原、被告签订的租赁合同为可撤销合同；3、由于原告未实现上述承诺导致被告的经营受到影响，被告将保留另案起诉赔偿损失的权利。经审理查明：淮安大长江国际家居广场由淮安大长江置业有限公司开发建设，其授权原告对家居广场商铺进行出租经营，并明确原告有权对外签订租赁合同并行使租赁合同确定的权利等，本案被告所承租的商铺在授权范围之内。2012年9月底至今，被告承租家居广场3号楼2楼面积为1046㎡的商铺用以经营“嘉豪何室”、“伊卡兰”品牌家具，并在承租前向原告缴纳摊位确认金30000元。2014年3月，原、被告补充签订《租赁合同书》，对被告所租赁商铺的位置、面积以及经营的品牌予以确认。合同第二条约定，租金单价（含物业管理费）28元／月／平方米，被告承租商铺期限2年，自2012年10月1日至2014年9月30日，第一年应付租金60668元、第二年应付租金119244元，补充说明：2年收10个月房租，物业管理费不免。合同第三条约定，租赁期内被告按每月每平方米4.5元向原告缴纳物业管理费，第一年收取56484元、第二年收取56484元。合同还约定，被告租金逾期缴纳1个月以上，原告有权解除租赁合同；租赁期满，被告如续租须在租赁期满前的3个月向原告提出书面申请等内容。以上事实，有《租赁合同书》、情况说明以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。原、被告对下列事实存在争议：原告认为双方签订的《租赁合同书》约定了租金的收取且并未对被告答辩的有关内容进行约定，合同章确实是原告后盖的，但原告对此予以认可；原告对市场的物业进行了服务，理应收取物业管理费，合同中对此亦有约定。原告提供了双方签订的《租赁合同书》予以证实。被告对此认为该合同是原告为了起诉而补签的合同，其所拿到的合同并无原告盖章，且双方口头约定过有关条款；物业管理费应该由有关物业公司收取，原告不具备资质。被告认为原告在2012年5月招租期间对其硬件设施及入驻品牌有明确说明，但至今未实现；原告应每月举办一场活动，但至今仅举办三场，进而证明原告是通过虚假宣传与被告发生租赁关系；2014年补签合同时，原告相关负责人确认合同中约定的两年收10个月租金实际收6个月。被告提供了招商手册一份、2013年营销规划、录音一份予以证实。被告对此认为招商手册系要约邀请，载明的内容不必然对双方发生法律约束力；营销计划载明的内容并非原告的义务，双方的权利义务已经在合同中确认；录音中谈到收取6个月，但最终合同确定的是10个月。审理中，被告申请大长江市场的业主朱美松、陈义有出庭作证以证明：招商手册中载明的内容以及招商时的承诺，原告并未实现；2012年年底开会时，原告公布了2013年营销规划；原告在招商时承诺商场入驻率低于70%则免收租金。被告对证人证言予以认可；原告认为证人与本案具有利害关系，故不予认可。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉商铺系由淮安大长江置业有限公司开发建设，其委托原告对外出租不违反法律规定，原告有权与商户签订租赁合同并行使合同权利。被告自2012年9月底入驻大长江市场并承租案涉商铺，原、被告之间形成租赁关系。后双方于2014年3月补签书面租赁合同，该租赁合同对被告承租商铺的位置、面积、租金及物业管理费收取标准进行了约定，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立，双方均应按约履行合同义务。被告称原告在招商时的承诺未实现以及2013年营销计划未实现等，但双方于2014年3月签订的租赁合同系对被告承租期间的权利义务的确认与约定，被告的举证不足以证实原告与之签订合同存在欺诈行为，其有关主张不能作为不履行租赁合同的理由。现被告在租赁期间届满后，拒不向原告缴纳租金，亦未按约履行续租手续，原告有权要求被告支付租金并返还所承租商铺。对于租金的计算问题。根据合同约定，被告承租两年收取10个月房租，物业管理费不免，结合被告承租房屋的面积以及合同约定的租金、物业管理费标准，原告要求被告支付截止2014年9月30日的租金、物业管理费262880元不违反双方的约定，本院予以准许。因被告已向原告缴纳摊位确认金30000元，被告称该费用已在上述原告应缴纳的租金中进行了扣除，本院照准。因被告现仍占有案涉商铺，其应按合同约定标准支付自2014年10月1日起至商铺返还之日的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告周年华于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于淮安大长江国际家居广场3号楼2楼面积为1046㎡的商铺交还原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司；二、被告周年华于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司支付租金、物业管理费262880元（截止2014年9月30日，2014年10月1日起至商铺返还之日的租金按23.5元／㎡计算）；三、驳回原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元、减半收取2621元，由被告周年华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）代理审判员 纪石平二〇一五年二月九日书 记 员 王娅婕 来自