（2014）穗中法民五终字第4658号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-04
案件名称
广东粤兴物业经营管理有限公司与王敏物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东粤兴物业经营管理有限公司,王敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4658号上诉人（原审原告）：广东粤兴物业经营管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：黄模柱，职务：该司总经理。委托代理人：罗芬秀、吴海燕，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：王敏，男，1960年8月1日出生，汉族，户籍所在地广州市越秀区。上诉人广东粤兴物业经营管理有限公司（以下简称粤兴公司）因与被上诉人王敏物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：王敏是广州市白云区大金钟路明珠南街2号601房（东方明珠花苑小区）的业主。房屋建筑面积59.8493平方米。2008年10月17日，粤兴公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）继续签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为东方明珠花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑物、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。……（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《东方明珠花苑物业管理服务收费项目及标准-暂行》），向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，暂按本合同签署前的执行（详见附件《东方明珠花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《东方明珠花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0.6元／月.平方米；小高层住宅房屋1.2元／月.平方米；三层复式（别墅）2元／月.平方米；办公用房、商铺1.4元／月.平方米；室内私家车位服务费80元／月.大车位；室内私家车位服务费60元／月.小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。上述合同签订后，粤兴公司依约为东方明珠花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，东方明珠花苑业主委员会向粤兴公司发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，决定从7月1日至9月30日期间对‘贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”2012年5月1日，东方明珠花苑业主委员会发函粤兴公司，拒绝与粤兴公司签订续聘合同，同年7月7日，东方明珠花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。2013年3月28日，粤兴公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为广东粤兴物业经营管理有限公司与广州市东方明珠花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市东方明珠花苑业主委员会与广东粤兴物业经营管理有限公司交接之用。”2013年3月31日，粤兴公司退出涉案小区。2014年5月26日，粤兴公司因王敏拖欠物业管理费并产生滞纳金，同时拖欠垃圾处理费、公摊水费及汽车停放保管服务费，经多次催缴未有效果，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王敏支付自2012年3月1日至2013年3月31日止的物业管理费466.83元（按35.91元／月标准计算）；王敏支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计至实际付清之日止）；3、王敏支付自2012年3月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费65元（按5元／月标准计算）；4、王敏支付自2012年3月1日至2013年3月31日的公摊水费41.6元（按3.2元／月标准计算）；5、王敏支付2012年3月1日至2013年3月31日的汽车停放保管服务费3600元。王敏承担本案诉讼费。一审中，王敏确认以下事实：1、未向粤兴公司支付2012年3月至2013年3月的物业管理费、垃圾处理费、公摊水费及汽车停放保管服务费；2、物业管理费的收费标准为0.6元／月／平方米、垃圾费处理费5元／户／月、公摊水费的收费标准3.2元／户／月、汽车保管服务费400元／月。以上事实：有身份资料、物业合同、收费项目与标准的约定、分摊建议报告、计费方式调整通知、协议书、合同书、发票、查册表、判决书、律师函、复函、收费明细表及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，粤兴公司与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满后，粤兴公司仍实际为涉案小区提供物业管理服务，根据权利义务对等原则，王敏作为涉案小区的住户，亦应当支付对价即物业管理费。由于在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，粤兴公司理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，粤兴公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于粤兴公司向王敏主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，不予支持。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，酌定粤兴公司可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。现王敏欠缴自2012年3月1日至2012年7月31日期间的物业管理费，粤兴公司要求王敏支付上述欠缴期间的物业管理费及滞纳金的诉求均合理合法，予以支持。经计算，王敏应缴物业管理费为35.91元／月×5个月=179.55元。滞纳金，粤兴公司主张依约按照每日3‰的计算标准较高，王敏对此提出异议，原审法院酌情调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同没有约定物业管理费的缴费日期，故当月物业管理费在当月的任意时间均可缴纳，滞纳金则应自应缴物业管理费的次月1日起计至实际清偿之日止。关于粤兴公司主张的垃圾处理费与公摊水费，均属代收代缴费用，不受粤兴公司服务期间的限制，在粤兴公司已代王敏缴纳的情况下，王敏理应将上述款项返还粤兴公司。因王敏对上述费用的收费标准均予以确认，故对于粤兴公司主张的上述标准，予以采信。粤兴公司的相应诉求合理合法，予以支持。关于粤兴公司主张的月保车费的问题，王敏在小区内的停车位停放车辆，粤兴公司对其收取停车费用，双方形成的是有偿保管合同关系，粤兴公司在该期间收取物业服务费无据并不影响与王敏之间保管合同关系的成立。现粤兴公司已为王敏提供了车辆保管服务，王敏理应将相应费用支付粤兴公司。故粤兴公司要求王敏支付2012年3月1日至2013年3月31日的汽车停放保管服务费合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年8月14日作出如下判决：一、于原审判决生效之日起五日内，王敏向广东粤兴物业经营管理有限公司交纳自2012年3月1日至2012年7月31日止的物业管理费179.55元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；二、于原审判决生效之日起五日内，王敏返还广东粤兴物业经营管理有限公司代垫的自2012年3月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费65元、公摊水费41.6元；三、于原审判决生效之日起五日内，王敏支付广东粤兴物业经营管理有限公司2012年3月1日至2013年3月31日止的汽车停放保管服务费3600元；四、驳回广东粤兴物业经营管理有限公司其他的诉讼请求。如果王敏未按原审判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费25元，由王敏负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广东粤兴物业经营管理有限公司，广东粤兴物业经营管理有限公司已交纳的受理费不予退回。判后，粤兴公司不服，向本院提起上诉称：涉案小区业主委员会既没有向粤兴公司通报其已于2012年7月7日选聘了新的物业公司，也没有通知粤兴公司退出小区物业管理及与新的物管公司办理交接手续，根本不存在粤兴公司拒不退场的事实。另原判调整滞纳金计算方式，也于法无据。鉴于原审认定事实有误等，请求将原判第一项变更为：王敏应于本判决生效之日起五日内向粤兴公司交纳自2012年3月1日至2013年3月31日止的物业管理费466.83元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以不超过本金为限）。被上诉人王敏对原审判决未表示异议。本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。本院认为：上诉人粤兴公司与涉案小区业主委员会签订的《东方明珠花园物业管理委托合同》到期后的2011年7月20日，该业委会向粤兴公司发出《物业管理过渡期委托书》，粤兴公司据此向涉案小区提供了事实上的物管服务。至2012年5月1日，该业委会发函拒绝与粤兴公司签订续聘合同，并于同年7月7日召开业主大会，确定选聘了新的物业公司并与之签订物管合同。粤兴公司在收到上述2012年5月1日函件后理应及时与小区业委会协商退场事宜，又鉴于该2012年5月1日函件未明确粤兴公司退场时间，原审法院结合2012年7月7日涉案小区已选聘新的物管公司及考虑通常交接时间，酌情认定粤兴公司可收取物业管理费计至2012年7月31日，并无不当。粤兴公司以其提供了事实上的物管服务上诉请求计付管理费至2013年3月31日，也不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，其上述诉请本院不予支持。另一审中，王敏提出滞纳金标准过高，原审法院将该标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，符合公平原则，亦无不当。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元由上诉人广东粤兴物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闵海蓉审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一五年二月九日书记员 仪文娟