（2014）泰民一终字第865号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-15
案件名称
梁建设与泰安天宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁建设,泰安天宏房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民一终字第865号上诉人（原审原告）梁建设。被上诉人（原审被告）泰安天宏房地产开发有限公司。法定代表人和歆伟。委托代理人马广伟。上诉人梁建设因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁建设，被上诉人泰安天宏房地产开发有限公司的委托代理人马广伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原被告于2003年12月6日签订订购营业房协议书一份，原告为乙方，被告为甲方，约定：一、乙方向甲方订购中岳花园一期（C组团，即南关大街以西、南湖大街以北）沿街营业店面北段，建筑面积约210--260㎡（以实际面积为准），每平方按2400元订购；二、乙方同意向甲方预交叁拾万元，作为购房定金；四、甲方同意交房时间为二〇〇四年九月底至十二月底以前；六、甲方不能按时交房，每延期一日向乙方支付5‰违约金，超过三十日加倍赔偿。原告分别于2002年12月2日交纳购房款200000元、于2003年12月5日交纳购房款100000元。2005年4月20日，原被告签订购房补充协议一份，约定就2003年12月6日协议未尽事宜明确如下：一、乙方购买的营业用房为：1、一期41号118.20㎡（南关大街路西、南湖大街以北）2、一期42号118.20㎡（南关大街路西、南湖大街以北）3、二期20号73.73㎡（南关大街路东、南湖大街以北）。2006年10月23日，被告向原告出具证明一份，载明：“梁建设所购营业房我公司同意将41号、42号改为二层营业房三套，地段尽量往北段，时间均在10月底解决。”庭审中，原告主张补充协议中约定的房屋因为被告设计变更而未能交付；被告出具证明后，虽经多次协商，但双方未能达成协议以明确原告购买的房屋。经释明，原告坚持要求继续履行合同，不主张因合同无法继续履行而产生的相关权利。上述事实有订购营业房协议书、收款收据、购房补充协议、证明及庭审笔录等证据在卷予以证明。原审法院认为，订购营业房协议书、购房补充协议是原被告之间的真实意思表示，内容合法，系有效合同，原审法院依法予以确认。被告于2006年10月23日作出的书面证明系因订购营业房协议书、购房补充协议无法实际履行，被告向原告发出的变更原合同的要约，原告在该要约到达后未表示反对，并在庭审中以该要约为证据要求被告继续履行合同，即表示原告作出承诺同意该要约，故此，该书面证明系对订购营业房协议书、购房补充协议的变更，且新的合同已成立并生效，原被告应当按照书面证明行使权利，履行义务。该书面证明仅约定交付房屋的类型及交付时间，但未明确约定房屋的具体坐落位置，即对标的物约定不明确，被告亦答辩称因约定不明而无法实际履行合同。双方未能协商确定标的物，且本案标的物不适宜通过裁判的方式强行确定，故此对原审法院释明后原告仍坚持要求继续履行合同的请求原审法院不予支持。因标的物约定不明确，无法确定购房款金额，导致原告主张的违约金亦无法计算，故此对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告梁建设的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告梁建设负担。上诉人梁建设不服原审判决上诉称，一、原审认定双方签订的订购营业房协议书及购房补充协议是合法有效合同，符合法律规定。二、被上诉人于2006年10月23日单方出具的证明并不能构成变更原合同的要约，也就不存在是否做出承诺的问题，更谈不上新合同是否生效的问题。因此，原审认定该证明形成新的合同明显错误。三、原审认定购房补充协议无法继续履行是错误的。首先，购房补充协议签订后，双方即明确了上诉人所购的二层营业房为一期41号、42号，面积共计236.4㎡。一期营业房已全部建成，而且被上诉人已将其他营业房交付业主使用，被上诉人拒不向上诉人交付营业房，构成违约。其次，合同约定的营业房是完全能够交付的。双方在购房补充协议中对于营业房的位置约定的非常明确，虽然被上诉人已变更内部设计且没有重新编排门牌号，但上诉人购买的营业房的实际位置并没有发生变化，被上诉人建成后的营业房如果门牌编号发生变化，根本不影响其向上诉人交付合同约定的一期共计236.4㎡的二层营业房。再次，原审首先认定了双方签订的订购营业房协议书及购房补充协议为合法有效合同，同时在判决中又认定合同无法实际履行，明显自相矛盾。因此，原审判决驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。请求二审法院依法撤销泰安市泰山区人民法院作出的（2013）泰山民初字第2271号民事判决书，改判被上诉人向上诉人交付购房补充协议中约定的一期41号、42号（原编号）二层营业房，共计面积236.4㎡（位置南关大街路两，南湖大街以北），并支付违约金702790元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人泰安天宏房地产开发有限公司辩称，上诉人已认可2006年10月23日被上诉人所出具的证明的效力，原审认定上诉人与被上诉人形成了新的合同关系正确。上诉人与被上诉人于2006年10月23日达成了新的合同关系，在合同中并没有约定房屋的具体位置，即合同因标的物不明确而无法履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。本院经审理查明，涉案房屋系被上诉人与泰安市岱庙办事处南关村村民委员会合作开发，土地使用权人为泰安市岱庙办事处南关村村民委员会，土地性质为划拨土地。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的订购营业房协议书及购房补充协议涉及的房屋系被上诉人与泰安市岱庙办事处南关村村民委员会合作开发，土地使用权人为泰安市岱庙办事处南关村村民委员会，土地性质为划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。根据该条规定，在当事人未经人民政府审批、未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，其签订的房屋买卖合同处分了划拨土地使用权，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。在本案中，因双方当事人均未提交证据证实在转让涉案房地产时经过了人民政府的审批，故本案上诉人与被上诉人签订的订购营业房协议书及购房补充协议为无效合同。据此，上诉人要求被上诉人交付涉案房屋及支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人梁建设负担。本判决为终审判决。审 判 长 王安广代理审判员 李 腾代理审判员 王 玥二〇一五年二月九日书 记 员 袁 琳 来源：百度“”