（2014）奉民三（民）初字第2013号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-26
案件名称
刘国敬与骆某、骆瑞。 原告刘国敬诉被告骆某、骆瑞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘国敬,骆某,骆瑞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第2013号原告刘国敬。委托代理人郑存艺，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人盛刚，上海市昆仑律师事务所律师。被告骆某。被告骆瑞。法定代理人骆某（被告骆瑞父亲），住同被告骆瑞。原告刘国敬诉被告骆某、骆瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月6日、9月19日公开开庭进行了审理。原告刘国敬及其委托代理人郑存艺、被告骆某并作为被告骆瑞的法定代理人到庭参加了第一次庭审，原告刘国敬及其委托代理人盛刚到庭参加了第二次庭审，被告骆某、骆瑞经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本案缺席进行了审理。后本案转为适用普通程序，组成合议庭，并于2015年1月26日再次公开开庭进行了审理。原告刘国敬的委托代理人盛刚、被告骆某并作为被告骆瑞的法定代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国敬诉称，被告骆某系被告骆瑞的父亲，为被告骆瑞的法定代理人。2014年2月26日，原告通过上海伊家房地产经纪事务所（现已注销，以下简称“伊家房产”）与被告骆某签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定，两被告将位于上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室房屋作价人民币（以下币种同）685，000元出卖给原告。协议签订后，原告支付了定金20，000元，又于2014年3月10日支付了首付款180，000元，并于2014年5月5日申请办理了贷款手续。2014年5月20日，贷款手续通过审批后，原告多次通知被告骆某要求办理过户，但被告拒绝交付。故原告诉至法院，要求判令：1、两被告继续履行《房地产买卖居间协议》，交付房屋并协助原告办理坐落于房屋的过户手续；2、两被告共同支付原告违约金137，000元。原告刘国敬针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证［沪房地奉字（2013）第021649号］1份，旨在证明两被告系讼争房屋的权利人的事实；2、《房地产买卖居间协议》1份，旨在证明被告将讼争房屋出售给原告，系双方真实意思表示的事实；3、收条、收据、银行存款凭条各1份，旨在证明原告已将房屋定金及首付款支付给被告的事实。被告骆某、骆瑞共同辩称，原、被告之间并没有签订正式的房屋买卖合同，伊家房产也没有中介的资质，签订协议的手续也不正规，故要求解除合同，并且不同意承担违约金。且被告骆某擅自处分房屋，被告骆瑞并不同意及认可。被告骆某、骆瑞针对其辩称未向法庭提供证据。本院向伊家房产调取了下列证据：1、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、《抵押贷款担保合同》、《上海市房地产买卖合同》各1份，旨在证明原、被告签订房屋买卖合同且手续合法，原告通过贷款审核的事实；2、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》1份，旨在证明原告具备购房条件的事实。经当庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告、被告对伊家房产提供的证据均无异议。鉴于相对人对证据均无异议，且上述证据均与本案具有关联性，本院予以采纳。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室权利人为被告骆某、骆瑞。2014年2月26日，原告刘国敬与被告骆某签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买讼争房屋，价格为685，000元。2014年2月26日支付购房定金20，000元，2014年3月6日之前支付购房款180，000元，并开始办理申请贷款手续，被告配合进行贷款。原告申请贷款470，000元，贷款审批通过，双方办理过户手续。产权过户之前，如有一方违约，则按房价20%收取违约金，补偿对方。房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后，原告支付尾款15，000元。签约后，原告支付了被告定金20，000元，并于2014年3月10日又支付了房款180，000元。原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，原告向中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行申请贷款，并与中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行签订了借款合同，该行为此向原告出具了办理他项权证的《委托书》。后因被告拒绝协助办理过户手续，以致涉讼。庭审中，原告确认2014年2月前，原告连续2年缴纳养老保险。本案审理过程中，本院向中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行就原告购买讼争房屋而申请银行贷款情况进行调查，该行工作人员表示原告申请的340，000元贷款已经审批通过，至今有效。原告庭审中表示，贷款不足部分可以以现金方式在过户后一个月内补足。原告提交书面辩论意见时，承诺若房屋过户后两个月内被告未获得贷款，原告自愿全额支付剩余房款。还查明，上海伊家房地产经纪事务所于2015年1月21日注销登记。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告辩称，因家里人及被告骆瑞不同意出卖讼争房屋，且中介方没有资质为由，不同意继续履行。然被告骆某系被告骆瑞的法定代理人其代表本人及骆瑞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，配合原告办理讼争房屋的过户登记手续。房屋过户后，原、被告应履行各自合同项下的通知、协助义务，以利于银行贷款的顺利发放。实践中，从房屋过户到银行贷款的发放一般合理期限为一个半月，原告亦书面承诺贷款不成，现金不足，若超过上述合理期限银行贷款仍无法发放，则原告应当以现金方式补足。鉴于原、被告因合同履行事项产生争议至今，合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已超过，本院依法对当事人的上述义务履行期限予以合理确定。被告拒绝配合过户，造成合同履行障碍，其过错在于被告，故对原告要求被告偿付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但被告辩称该违约金标准过高，综合被告过错对合同履行造成的影响，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告骆某、骆瑞于本判决生效之日起十日内配合原告刘国敬办理坐落于上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；二、原告刘国敬于本判决生效之日起四十日内支付被告骆某、骆瑞购房款人民币145，000元；三、被告骆某、骆瑞于本判决生效之日起四十日内交付原告坐落于上海市奉贤区庄行镇三城路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原告刘国敬于本判决生效之日起四十五日内以银行贷款方式支付被告骆某、骆瑞购房款人民币340，000元；若银行贷款无法在前述期限内支付给被告骆某、骆瑞，则原告刘国敬应当在逾期之日起十日内以现金方式支付该340，000元；五、被告骆某、骆瑞于本判决生效之日起十日内偿付原告刘国敬违约金人民币10，000元。案件受理费3，040元，由被告骆某、骆瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。人民审判员 顾秀英审 判 长 张 慧代理审判员 裴孙英人民陪审员 顾秀英二〇一五年二月九日书 记 员 陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自