（2013）静民重字第35号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-26
案件名称
高倩与静海县静海镇一街村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市静海区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高倩,静海县静海镇一街村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第二百二十七条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市静海县人民法院民 事 判 决 书（2013）静民重字第35号原告高倩，个体工商户。委托代理人王云花（系原告之母）。委托代理人张林生（原告所经营单位的法律顾问）。被告静海县静海镇一街村民委员会，地址天津市静海县静海镇一街。法定代表人王瑞华，职务村主任。委托代理人杜强，被告村委会委员。委托代理人王书志，天津达泰律师事务所律师。原告高倩与被告静海县静海镇一街村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院以（2012）静民初字第4050号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提出上诉。天津市第一中级人民法院以（2013）一中民四终字第769号民事裁定发回本院重新审理，本院于2013年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高倩及其委托代理人，被告静海县一街村民委员会委托代理人杜强、王书志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高倩诉称，2008年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议，依约被告将两栋各为560平米的车间租赁给原告从事汽车冲洗美容经营。租赁期自2008年1月1日至2018年1月1日。但被告在没有任何法定情形，没有任何正当理由的情况下，擅自要求与原告解除租赁关系，并于2010年10月强制对原告租赁的车间停水断电，并以“政府批准”、“统一规划、改造建楼”等虚假事实对原告诉讼要求原告返还租赁物，后在事实和法律面前，被告诉讼主张无法成立，只能撤诉，事后原告多次找被告协商，要求被告恢复供电、供水及维修厂房，继续履行合同，而被告拒不履行民事责任和义务，已造成原告重大经济损失，故起诉请求依法判令被告继续履行原、被告之间的房屋租赁合同。被告静海县静海镇一街村民委员会辩称，涉诉租赁的两处厂房车间，其中一栋（以下简称一号车间）为原、被告之间签订租赁合同，但原告没有履行合同约定的基本义务，即没有按照合同约定履行“半年缴纳一次租金”，2010年10月被告通知其终止了合同。且涉诉租赁物所占的地区已由县政府规划，该地区已不适合再做汽车冲洗美容业务。所以依法终止了与原告的租赁合同。对于另外一栋涉诉的租赁厂房（以下简称二号车间），系原告在未经被告同意的前提下在案外人处口头转租而来，原告未向被告缴纳租赁费，所以被告有权随时终止该租赁合同，就该车间原、被告之间并无租赁关系，故请求判令驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张，向本院出示并提交如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明租赁关系是双方的真实意思表示是合法有效的。证据二、缴纳租金的票据八份，金额共计80000元，证实原告缴纳租金的情况，分别如下：1、2005年6月15日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人汽车美容装饰中心（高倩）2005年7月1日到12月30日为期半年的租赁费15000元。2、2006年2月16日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行高倩的2005年7月1日到12月31日为期半年的租赁费15000元。3、2006年8月6日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人汽车美容装饰中心2006年7月一日到12月30日为期半年的租赁费15000元收据。4、2008年7月9日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行2008年7月、8月两个月的租赁费5000元的收据。5、2008年10月13日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行2008年9月、10月两个月的租赁费5000元的收据。6、2008年11月19日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行2008年11月、12月为期半年的租赁费5000元的收据。7、2009年3月24日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行2009年1月1日、4月30共计4个月的租赁费10000元。8、2010年1月28日由静海镇一街村委会出具收款人为“康”名人洗车行2009年5月至8月共计4个月的租赁费10000元。证据三、收条三张，分别如下：1、2009年4月29日康克鑫收房租款的收条2、2009年4月29日赵伟出具的收高倩租房款10000元的收条。3、2009年10月11日赵伟出具的收钓鱼城租房款的收条。证据四、被告于2010年10月20日提起民事诉讼的民事诉状，证明如下问题：1、被告对双方租赁关系是明确确认的，2、被告单方解除租赁关系唯一的理由是国家统一建楼，3、双方不存在租金及其他争议.证据五、（2011）静民初字第300号民事裁定书，证明被告单方解除合同的行为不能成立，只能撤诉，双方的合同合法有效，仍在履行的存续期。证据六、书面通知复印件一份，证明如下事实。1、被告单方要求解除租赁关系的借口是开发改造，2、与原告并不存在租金及其他争议。证据七、2010年10月1日的通告，证明被告在提起民事诉讼以前就已经以虚假的事实对原告断电、停水。证据八、2009年8月22日静海县树华防腐防水工程队给原告出具的修缮房屋27000元的收据及杨立堂律师事务所给被告的法定代表人张冀和会计康少华所作的笔录。证据九、2013年8月份被告出具的公告一份，证实被告违约不履行合同，明知合同尚有效，仍在履行期间。被告为证实其主张，向本院出示并提交如下证据：证据一、审计报告一份，证明其未收到原告所交的收据中赵伟、康克鑫交来的钱，他们没有租过涉诉的车间，且原告丢失的票据账上没有。证据二、天津美豪汽车装饰店的户卡，证明天津美豪汽车装饰店已于2011年6月20日注销了，是原告作为工商个体户注册的。证据三、县委常委会议纪要一份，证实涉诉厂房地区属于政府规划用地范围。对双方提交证据及双方对证据争议焦点评议如下：被告当庭对于证据一予以认可，本院予以采信。证据二中的前三份收据被告主张系给付于本案签订租赁合同之前，与本案无关，第4份至第8份收据盖有村委会财务章，予以认可。对此本院予以确认并采信。被告就原告的证据三不予认可，以未收到该款，且该收条所具名收款人非村委会工作人员为由抗辩，原告主张收款人虽非村委会成员，该二号车间系原告从收款人处转租，因当时的转租人主张已经与出租方即本案被告结算，故将租金未实际缴予被告。对于该证据，由于原告庭审中称未见过收款人与村委会签订的书面租赁合同，且并未向被告缴纳租金，被告坚称对于二号车间未向任何人租赁，且对于原告与转租人之间就二号车间的口头转租合同并不知情，对于该证据本院不予采信。关于证据四、证据五，被告对真实性均无异议，本院予以确认。关于证据六、证据七，被告以证据六的章系伪造，证据七为复印件为由不认可证据的真实性，本院经审核认为，证据六仅证实2012年7月24日，一街村委会通知各租赁户办理租赁区，不能证实原告主张的与被告之间无租赁费及其他争议的事实，对于原告意欲证明的事实，本院无法确定，对于该证据的关联性不予认可。证据七未提交与之相符的原件，本院不予认可。关于证据八，被告以证人未实际到庭接受质询抗辩，且维修费无法证明是被告授意维修所致不认可该证据，本院认为，调查人并非本案原告的委托代理人，没有向证人调查问询的权利，维修收据与本案所诉的法律关系无关，故对于该证据本院不予采信。关于证据九被告对真实性予以认可，但主张改公告针对的是私搭乱建的建筑，非本案涉诉车间，与本案无关。本院对此予以确认。针对被告提交的证据，原告主张证一无法反应其与被告的租赁关系，无法佐证其主张，对于证二、证三真实性无异议，本院对此予以确认。结合原、被告当庭陈述及提交的证据，本案可以确定如下事实，2008年1月1日，原告作为个体工商户以（个体工商户营业执照名称美豪汽车美容装饰店，后于2011年6月20日注销）与被告签订了《房屋租赁合同》，承租本案涉诉的一号车间，该合同约定：“标的物为坐落在静海开发区地纬路2号院内车间一栋，面积为560平米，租期暂定十年，从2008年1月1日至2018年1月1日。承租方不得拖欠出租方的租金，逾期出租方有权收取5%滞纳金，长期拖欠（超2个月），出租方有权终止合同。”合同签订后，原告即在租赁场地上从事经营活动，直至2010年10月份被告通知原告终止合同并对租赁场地停水断电时停止经营。关于租金缴纳情况，就一号车间，2008年7月9日，原告向被告2008年7-8月租金5000元，2008年10月13日交2008年9-10月租金5000元，2008年11月19日交2008年11-12月租金5000元，2009年3月24日交2009年1-4月租金10000元，2010年1月28日交2009年5-8月租金10000元，被告主张原告尚未缴纳2008年1-6月租金及2009年9月至2010年10月租金，原告提出2009年8月以后未缴纳租金的原因是租赁场地需要维修道路及房屋，后由原告出资，该维修费用于抵顶租赁费用，对此被告不予认可，原告也未能就该抵顶事实向法庭提交相关证据予以证明。关于涉诉二号车间，原告自诉自第三人处转租使用，但原告未能向本院提交任何证据证明转租事实，亦未能提交充分证据证明其缴纳了该栋车间的租金。另查，经被告申请，本院对于涉诉地区进行了现场勘验，双方对于勘验结果及照片均无异议。本院认为，原告以其提交的《房屋租赁合同》要求被告继续履行合同，该合同对双方的权利义务已进行了约定，其中约定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原告目前提交的证据无法证明2008年1-6月的租金及2009年9月至2010年10月租金足额缴纳，仅以未缴纳租金的原因是用维修场地的费用抵顶了租金抗辩，但就目前证据无法佐证原告抗辩理由，故对于缴纳租金的情况本院就现有证据无法进行确认，根据证据规则的相关规定，原告对此有证明义务，现在原告无法履行证明责任，应当承担举证不能的法律后果。被告以原告未履行合同约定为由主张解除一号车间租赁关系，却未提出反诉，对于一号车间的租赁关系，本院暂无法确认是否属于应予继续履行情形。故对于原告要求继续履行的诉讼请求，本院暂不予支持。针对二号车间的租赁关系，因为原告自诉该车间系从他人之手口头转租而来，但被告坚称对此不予认可，而房屋的转租行为，需要得到房屋所有权人的同意，或者房屋所有权人接受承租人的租金给付才能成立，现在被告作为二号车间的所有权人对于二号车间转租原告的行为坚称不知情，同时亦不认可与转租人之间存在租赁关系，且原告未能就存在转租事实及向被告交纳该车间租金向本院提交充分的证据予以证明，故对原告要求继续租赁该车间的主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条、《合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高倩的诉讼请求。案件受理费80元，由原告高倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 郭维锋代理审判员 徐锡鹏人民陪审员 李耀峰二〇一五年二月九日书 记 员 沈苏晓 关注公众号“”