（2014）阳西法民初字第941号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-04-09
案件名称
陈安与广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
阳西县人民法院
所属地区
阳西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈安,广东东方月亮湾有限公司,中国农业银行股份有限公司阳西县支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2014）阳西法民初字第941号原告：陈安，男，汉族，住阳西县。委托代理人：林永交，广东言必行律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托代理人：陈忠，广东沿海律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：阳西县新城四区广场路2号。负责人：陈耀辉，该行行长。委托代理人：陈文就，该行客户部经理。委托代理人：陈忠颂，中国农业银行股份有限公司阳江分公司法律顾问。原告陈安诉被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）、第三人中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法组成合议庭于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈安的委托代理人林永交、被告月亮湾公司的委托代理人陈忠、第三人中国农业银行股份有限公司阳西县支行的委托代理人陈文就、陈忠颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈安诉称：原告与被告于2013年2月27日签订《广东省商品房买卖合同》（编号：20130＊＊＊＊），购买被告开发建设的阳西县沙扒月亮湾金兰湾小区第3栋。合同签订后，原告依约支付了购房款314870元、办证费用2586元、维修基金1320元、契税3149元给被告。因原告是按揭方式购房，至起诉日止原告还支付了17522.93元利息给第三人。按原、被告双方在合同中的约定，被告应于2014年4月1日将验收合格的房屋交给原告使用，但至2014年5月28日，原告都无法将商品房交付原告，后原告当日向被告发出解除合同的通知。但时至今日，被告仍未按照合同约定将原告已支付的购房款、相关费用返还及承担违约责任。根据合同第八条及第九条的第1点的第二项的约定，由于被告已构成根本违约，原告有权解除合同。为了维护自身的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告于2013年2月27日签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：20130＊＊＊＊）；2、被告立即返还购房款314870元、办证费用2586元、维修基金1320元、契税3149元给原告，并赔偿原告支付给第三人的利息17588.93元以及支付违约金16096.25元给原告；3、被告自起诉日至履行日止，按银行同期同类贷款利率支付利息给原告（以321925元为本金计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告陈安在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证（复印件）一份；2、企业机读档案登记资料一份；3、《商品房买卖合同》及附件各一份；4、收据五份；5、《个人购房担保借款合同》及还款付息清单各一份；5、EMS快递寄件回单、交寄邮件收据及《解除商品房买卖合同通知书》各一份；6、《建设工程消防验收意见书》一份；7、《通知书》一份。被告月亮湾公司辩称：一、答辩人的房屋在2014年4月18日已经验收合格，答辩人在2014年4月22日已书面通知原告收楼，原告诉称答辩人没有将房屋交付给原告使用不是事实。答辩人开发的月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（含金兰湾住宅小区3#楼）在2014年4月18日已经由建设、监理、施工、地质工程勘察、建筑设计等单位联合进行竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，工程被评定为“合格”，因此，原告开发的金兰湾住宅小区3#楼已具备了原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。2014年4月22日，答辩人通过特快专递的形式通知原告到场办理房屋交付手续，且原告于2014年4月25日也收到答辩人寄出的收楼通知，因此，应认定答辩人在2014年4月30日前已将房屋交付给原告，但原告一直未到场办理收楼手续。2014年6月20日，答辩人再次以特快专递的形式通知原告收楼。答辩人认为，原告在答辩人通知后因其自身的原因未及时办理收楼手续，过错在原告一方，原告诉称答辩人在2014年4月30日前没有将房屋交付原告使用不是事实。二、答辩人请求解除合同及退还房款的理由是不成立的，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：遭遇不可抗力的，出卖人不承担延期交房的违约责任。根据气象部门及监理单位出具的证明材料证实，答辩人在工程施工期间因受属于不可抗力的台风影响共停工47天，但是，答辩人的工程在2014年4月18日已经竣工验收，具备了房屋的交付条件，虽然答辩人在2014年4月22日才通知原告收楼，但也未超过47天的合理免责期限。退一步来说，即使不存在台风等不可抗力造成工程延期的情况而答辩人在2014年4月22日交付房屋构成了违约，也不符合《商品房买卖合同》第九条约定超过30天未交付房屋的期限，因此，答辩人并不构成根本违约，原告请求解除合同及退还房款的理由不成立，原告应继续履行合同。为此，特请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告月亮湾公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、《营业执照》一份；2、《商品房预售许可证》一份；3、《建筑工程竣工验收报告》一份；4、EMS快递单据两份、《月亮湾业主收楼通知书》两份、《月亮湾业主入伙须知》、《住宅质量保证书》、《敬告月亮湾2-3号楼业主书》各一份；5、邮件投递查询单两份；6、气象局出具的证明材料一份；7、《关于广西华南建设集团有限公司工期延期批复报告》一份；8、《建设工程消防验收意见书》一份。第三人农行阳西支行在庭审中述称：原告陈安于2013年4月12日因向被告购买房屋，在我行按揭贷款22万元，借款期限十五年，从按揭之日起按时缴纳贷款的分期本金及利息。原、被告之间的纠纷及本案诉请与第三人无关，如果原告与被告解除房屋买卖关系，那么原告需即时清偿所借的债务及利息给我行。第三人农行阳西支行在举证期限内没有向本院提交证据。经审理查明：2012年10月2日，原告陈安与被告月亮湾公司达成购房意向，并向该公司支付金兰湾3栋单元定金20000元。2013年2月27日，原、被告双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130＊＊＊＊），约定原告向被告购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾3栋商品房一套，该房建筑面积47.16平方米，房价总额为314870元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”同日，原告陈安与被告月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。合同签订后，原告即按约定向被告交付代办房产费用2586元、首期款74870元、房契税3149元、维修基金1320元。2013年4月12日，原告陈安和第三人农行阳西支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人贷款22万元（执行利率6.55%）用于购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾3栋的房产，保证人为被告月亮湾公司。2013年5月9日，第三人将上述贷款转入原告陈安指定的被告银行账户。另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（金兰湾住宅小区3#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年7月23日，广东省阳江市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定金兰湾住宅小区2#、3#楼工程消防验收合格。诉讼中，被告提供《月亮湾业主收楼通知书》、《月亮湾业主入伙须知》、《住宅质量保证书》、《敬告月亮湾2-3号楼业主书》等多份文件资料及EMS邮寄单、投递查询回单拟证实其先后两次向原告发出书面的收楼通知等文件的事实。其中落款日期为2014年4月20日的《月亮湾业主收楼通知书》告知原告所购买“月亮湾·金兰湾”3栋屋已经具备正式交付使用条件，通知原告于2014年4月30日之前亲临公司项目现场办理收楼手续；落款日期为2014年6月20日的《月亮湾业主收楼通知书》则重申原告所购房屋已于2014年4月30日具备交付条件，再次提醒原告及时办理收楼手续；《敬告月亮湾2-3号楼业主书》的内容主要是敦促业主尽快在2014年7月15日前办理收楼手续，并承诺对因工期延误受到影响的业主给予额外补偿及对在指定期限内收楼的业主给予一定的优惠方案。被告主张其于2014年4月22日向原告寄送的文件中包含有第一份即落款日期为2014年4月20日的《月亮湾业主收楼通知书》，邮件查询回单显示原告已于2014年4月25日签收，但该邮寄单上没有记载所邮寄文件的名称。第二份即落款日期为2014年6月20日的《月亮湾业主收楼通知书》及《敬告月亮湾2-3号楼业主书》由被告于当日投递，原告于2014年6月23日签收该邮件。庭审中，原告否认收到第一份收楼通知，但承认于2014年4月30日前收到被告方电话通知，并于2014年4月30日与其他业主一起到被告营业场所对收楼问题进行交涉，因双方在现场对交楼手续的流程有争议僵持不下。原告主张被告所售房屋于2014年7月23日才消防验收合格，验收日期已超过合同约定的交付时间（2014年4月1日），故被告所建房屋于2014年4月30日未完成验收，并不具备交付使用的条件。另查明，2014年5月28日，原告以被告逾期交付房屋并已超出合同所限时间为由，向被告发出一份《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同的约定返还全部购房款及支付相关违约金。被告收到上述通知书后，没有退还原告已交付的款项，也没有支付违约金给原告。为此，原告以被告逾期交房的行为构成根本性违约为由诉至本院，请求判如所请。以上事实，有身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》及附件、收据、《个人购房担保借款合同》及还款付息清单、EMS快递寄件回单、交寄邮件收据、《解除商品房买卖合同通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《营业执照》、《商品房预售许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《月亮湾业主收楼通知书》、《敬告月亮湾2-3号楼业主书》、EMS快递单据、邮件投递查询单以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告陈安与被告月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130＊＊＊＊）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，原告陈安依约支付了讼争房屋的购房款314870元、代办房产费用2586元、房契税3149元、维修基金1320元，被告月亮湾公司对此予以认可，本院应予确认。本案中，原告起诉认为被告理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但被告逾期未将经验收合格的房屋交付给原告已超过30天，按照双方约定原告有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求被告承担违约责任。被告则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知原告收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故原告无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、被告所售的房屋是否达到交付条件；二、被告的行为是否构成根本性违约及原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130＊＊＊＊）是否应予以解除；三、被告是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责情形。关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，联系上下文结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。被告所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有被告提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，故本院应予确认该商品房具备了合同约定的交付条件。原告以被告在超过合同约定的交付日期后才经消防验收合格为由主张被告所售的房屋未到达交付条件，理据不足。且未能提供相反的证据足以推翻该《建筑工程竣工验收报告》的结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对原告该主张不予支持。关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，被告理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，而据被告提供的邮寄单及查询回单显示，其曾于2014年4月22日通过EMS方式向原告寄送文件，虽然邮寄单没有记载邮寄文件的名称，原告亦否认曾收到有关文件，但结合被告后于2014年6月20日寄送给原告的《月亮湾业主收楼通知书》及《敬告月亮湾2-3号楼业主书》等通知的内容，可推定此前被告已向原告方发出收楼通知，且该事实与原告在庭审中自认其于2014年4月30日前收到被告关于收楼的电话通知并于2014年4月30日前往被告的办公场所进行交涉的事实亦能够相互印证，故被告关于其于2014年4月22日向原告寄送的文件中包含一份书面收楼通知，且原告已于2014年4月25日收到通知的主张，本院予以采信。据此，本院认定被告已于2014年4月25日履行了向原告告知收房的义务。同时，据书面交楼通知书记载，被告给予原告的收楼时间为2014年4月30日前，而原告收到该通知后未在指定期限内接收房屋，故视被告在其指定的最后收楼日2014年4月30日完成房屋交付使用的义务。虽然被告通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，被告的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。因此，现原告请求与被告解除合同并要求被告返还购房款314870元及赔偿利息，本院不予支持。关于第三个焦点。如前所述，被告逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故原告请求被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于被告所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，原告在收到被告的收楼通知后却以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因原告原因未能办理房屋交接手续。为此，本院确认被告逾期交房的时间应从逾期之日2014年4月2日起计至本院认定的实际交付日即2014年4月30日止共29天。根据合同的约定，被告应当以购房款314870元按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，即为：314870×0.0003×29=2739.37元。对于被告辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见，本院认为，虽然涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于被告并没有按照合同的约定及时告知原告，因此，被告以不可抗力为由提出免责，本院不予采纳。至于被告代收的房地产权证费用2586元、房契税3149元、维修基金1320元，上述费用是被告履行合同义务向原告代收的费用，且上述费用应在办理讼争房屋的房地产权证等相关事项时由被告代为实际支付给他人。在合同继续履行的情况下，原告请求被告返还上述费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告以被告所售的房屋未达到交付条件及被告逾期交房超出30天为由请求解除合同并退还购房款314870元、代办房产费用2586元、房契税3149元、维修基金1320元和赔偿利息17588.93元，没有事实和法律依据，本院不予支持，但被告应当向原告支付逾期交房的违约金2739.37元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金2739.37元给原告陈安；二、驳回原告陈安的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6634元，由原告陈安负担6583元，被告广东东方月亮湾有限公司负担51元（原告已预交，本院不作退还，可待本判决生效后由被告迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 程美然代理审判员 简晓华人民陪审员 凌明珠二〇一五年二月九日书 记 员 陈昌成 微信公众号“”