（2015）哈民四商终字第20号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-25
案件名称
司凤斌与尚志市金帝物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
司凤斌,尚志市金帝物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民四商终字第20号上诉人（原审被告）司凤斌，男，1962年7月3日生，汉族，职工，住黑龙江省尚志市。委托代理人卢静华（系司凤斌妻子），女，1964年11月17日生，汉族，无业，住尚志市。被上诉人（原审原告）尚志市金帝物业管理有限公司，住所地黑龙江省尚志市尚志镇逸夫中学南学子家园小区二号区。法定代表人吕春杰，经理。委托代理人王亮，男，1987年3月13日生，汉族，该公司职员，住黑龙江省尚志市。上诉人司凤斌因与被上诉人尚志市金帝物业管理有限公司（以下简称金帝物业公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2014）尚商初字第245号民事判决（下称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理本案。上诉人司凤斌及其委托代理人卢静华、被上诉人金帝物业公司法定代表人吕春杰及其委托代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2009年10月18日，大庆华尔雅房地产开发有限公司与金帝物业公司签订了供热与前期物业管理协议。协议规定学子家园小区供热、前期物业委托给金帝物业公司管理，期限为十年（自2009年12月15日起至2019年12月15日止）。金帝物业公司因建设单位不能提供供热设备、设施检验报告，至今未取得《供热许可证》，但因学子家园小区已入住大半用户，市供热办要求金帝物业公司催促相关部门办理工程竣工手续，进行检验后申报办理《供热许可证》，同时，不得放弃对学子家园小区的供热。金帝物业公司于2009年开始为尚志市学子家园小区提供供热和物业管理服务。2011年7月24日，尚志市学子家园小区业主委员会与金帝物业公司签订了物业管理委托合同，合同规定委托期限二年（自2011年7月14日至2013年7月14日止）。根据尚价发（2008）13号文件规定，供热费收费标准为住宅按建筑面积每平方米30.5元；根据哈价联发（2011）17号文件规定，物业管理费收费标准按四级住宅小区定价成本表的标准，物业服务成本为0.37元，此数不含税金和利润，经金帝物业公司与学子家园小区业主委员会协商同意，以每月每平方米0.46元向司凤斌等业主收取物业服务费，自2012年1月1日开始执行。司凤斌作为该小区1号楼3单元601市业主，未尽交费义务，拖欠：2010年10月15日至2011年4月15日阁楼取暖费93.54平方米×30.5元×70%=1，997元-上交624元=1，373元，计1373元；2011年10月15日至2012年4月15日取暖费：六楼取暖费95.62×30.5元=2，916元-已交1，000=1，916元，阁楼取暖费93.54平方米×30.5元=2，853元，计4，769元；2012年10月15日至2013年4月15日取暖费：六楼取暖费95.6平方米×30.5元=2，916元。阁楼取暖费93.54平方米×30.5元=2，853元，物业费：六楼物业费95.62平方米×0.46元×12个月=528元。阁楼物业费93.54平方米×0.46元×12个月=516元。杂费：二次供水84元／年＋声控灯30元／年＋路灯30元／年=144元，计6，957元，以上总计13，099元。金帝物业公司起诉，要求司凤斌给付拖欠的费用13，099元并承担诉讼费用。原审判决认为：金帝物业公司、司凤斌间虽未签订书面供热合同，但金帝物业公司已经向司凤斌供热多年，应视为金帝物业公司、司凤斌之间存在供用热力合同关系。金帝物业公司作为物业管理公司，因建设单位未提供供热设备、设施检验报告，未取得《供热许可证》，但根据市供热办的要求，没有放弃对学子家园小区供热，向司凤斌供热并提供了管理服务，司凤斌应当履行缴纳热费及其他服务费的义务，其应当给付拖欠金帝物业公司的热费、服务费等费用。因此，金帝物业公司的主张符合法律规定，应予支持。司凤斌主张金帝物业公司收费不合理，物业管理费按照每平方米0.46元收取不合理，小区物业服务不好，没有提供证据证明，故对司凤斌的主张不予支持。司凤斌主张房屋的建筑面积是187.3平方米，比金帝物业公司所诉的189.16平方米少了1.86平方米，应该按照187.3平方米收取费用，此房屋的建筑面积189.16平方米是尚志市房产住宅局登记测绘的面积，故应以尚志市房产住宅局测绘的面积为准即189.16平方米。判决：司凤斌于判决生效之日起十日内给付金帝物业公司供热费、物业管理费等共计13，099元。案件受理费128元，由司凤斌负担，于判决生效后十日内给付。原审被告司凤斌不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对金帝物业公司的服务状况、供暖资质、供暖未达标等事实未经调查，认定事实不清。自金帝物业公司接手学子家园物业管理以来，即2010年至2012年三年，六楼供暖一直达不到18度标准，阁楼温度不足10度，六楼正常用水不足，更不用说阁楼用水了。上诉请求：撤销原审判决，不给付供热费和物业管理费。金帝物业公司在法定期间未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：原审判决正确，请求维持原审判决。司凤斌主张温度不达标需要提供证据，另外在原审时已经提交了燃气管理办公室的证明，证明未取得供热许可证的原因。在二审庭审过程中，上诉人司凤斌举示了如下证据：证据1、2010年12月28日和2011年1月28日尚志市信访会议协调记录和签到簿各2份（复印件），拟证明：2009—2014年尚志市学子家园供热不达标，业户多次上访。证据2、解除金帝物业公司服务关系的通知书一份，拟证明：2013年6月7日因金帝物业公司三年来服务和供暖不达标，业主委员会发通知与金帝物业公司解除合同。证据3、2013年6月7日学子家园业主委员会给金帝物业公司出具的函，拟证明：金帝物业公司只收费不提供服务。金帝物业公司对司凤斌举示的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，因为房屋质量问题造成当时温度不达标，这是建设单位的责任，与供暖单位无关。金帝物业公司主张拖欠供热费的是2010年10月—2013年4月，三年的供热费。会议记录只证明当天的情况，不能证明这三年的供热不达标，上访是金帝物业公司带领住户上访，主要反映的是房屋质量问题。对证据2的真实性无异议，但是金帝物业公司主张的是2010年10月—2013年4月份的热费，此时该业主委员会还没成立，主体不存在。通知是2013年6月7日的，不能证明金帝物业公司供暖不达标。对证据3的真实性无异议，但该证据与本案无关，2013年6月7日金帝物业公司已经与业主委员会解除了合同关系，金帝物业公司在提供服务期间（2009年—2013年4月15日），该业主委员会还不存在。被上诉人金帝物业公司举示了如下证据：证据1、原业主委员会测温记录一份（2011年10月15日—2012年4月15日），加盖了尚志市学子家园小区业主委员会的公章以及金帝物业公司的公章，拟证明：2011年12月27日上午10点35分到司凤斌家中测量温度达标，达到19度。证据2、金帝物业公司上调物业费报告一份，拟证明：金帝物业公司上调物业费经过了业主委员会和房产局的同意。司凤斌对金帝物业公司举示的证据质证认为：对证据1的真实性有异议，没有业户本人签字，不予认可，而且这个时间是上午10点35分，阳光充足是温度最高的时候。对证据2的真实性有异议，内容里写24小时有保安，但实际上根本没有，摄像头不好使，没有保安巡逻。本院确认：司凤斌提供的证据1不足以证明金帝物业公司在2010年10月—2013年4月三年的供热温度情况，故本院不予采信。证据2和证据3均是在金帝物业公司已经与业主委员会解除了合同关系之后的通知和函，不能证明金帝物业公司2010年10月—2013年4月供暖和提供物业服务的情况，故本院不予采信。金帝物业公司提供的证据1因测温记录上盖有尚志市学子家园小区业主委员会的公章，可以证明2011年12月27日上午10点35分到司凤斌家中测量温度19度达标。证据2因该报告上盖有尚志市学子家园小区业主委员会的公章和尚志市房产住宅局物业管理办公室的公章，故本院对该证据予以采信。二审认定的案件事实与原审一致。本院认为，金帝物业公司基于与开发建筑商的协议以及与学子小区业主委员会签订的物业管理协议，取得对该小区供热和物业管理的权利。金帝物业公司虽没有取得供热许可，但已对学子家园小区实际供热并对该小区进行物业管理。司凤斌在接受供热和物业服务的同时应向金帝物业公司交纳供热费和物业费等相关费用。司凤斌主张供暖温度和物业服务不达标，但未提供充分证据证明其主张，故其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人司凤斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴立辉代理审判员 赵红霞代理审判员 王丽华二〇一五年二月九日书 记 员 赫英斌 来源：