（2014）宁民终字第5087号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人南京大创装饰有限公司与被上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京大创装饰有限公司,南京金鹰物业资产管理有限公司,南京紫津融畅信息科技服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5087号上诉人（原审被告）南京大创装饰有限公司，组织机构代码73056836-X，住所地南京市玄武区半山花园02幢102室。法定代表人郭艳，该公司总经理。被上诉人（原审原告）南京金鹰物业资产管理有限公司，组织机构代码71624242-7，住所地南京市玄武区珠江路1号29层。法定代表人朱永飞，该公司总经理。委托代理人于东升、丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原审被告南京紫津融畅信息科技服务有限公司，住所地南京市建邺区江东中路359号国睿大厦一号楼A区12楼。法定代表人朱光新，该公司总经理。上诉人南京大创装饰有限公司（以下简称大创公司）因与被上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司（以下简称金鹰物业公司）、原审被告南京紫津融畅信息科技服务有限公司（以下简称紫津融畅公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大创公司的法定代表人郭艳，被上诉人金鹰物业公司的委托代理人于东升、丁少曦到庭参加诉讼。原审被告南京紫津融畅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。金鹰物业公司原审诉称，金鹰物业公司与大创公司签订了《物业管理服务合约》，大创公司应当于每月15日向金鹰物业公司支付物业管理费、公共水电费、空调能源费、户内电费。但大创公司至今未缴纳自2014年1月1日起至2014年8月31日止的相关费用。此前，金鹰物业公司主张要求支付上述费用但均遭到大创公司的拒绝。依据合同约定，滞纳金应当按照每日万分之五计算。依据国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，因此紫津融畅公司作为业主应当就大创公司欠付费用承担连带责任。综上，请求法院依法判令：1、大创公司向金鹰物业公司支付2014年1月至8月的物业管理费、公共水电费、空调能源费、户内电费、维修费合计43594.14元；2、大创公司向金鹰物业公司支付滞纳金（自起诉之日至实际给付之日按日万分之五计算）；3、紫津融畅公司对大创公司欠付费用承担连带责任；4、大创公司、紫津融畅公司承担本案诉讼费用。大创公司原审辩称，首先，大创公司在金鹰办公十几年，此前从未拖欠过物业费，今年出现欠缴是因为公司大门被冲砸，但是物业公司却没有尽到其责任和义务；其次，金鹰物业的收费标准是按照五星级标准进行收费，但是服务根本不到位，冬天经常没有热水，空调费也按全年收取但是周末却没有空调，保洁以及基本的安保服务也不到位，金鹰公司提供的服务根本达不到其收费的标准。综上，请求法院依法判决。紫津融畅公司原审辩称，物业费用一直是由大创公司直接向金鹰物业缴纳的，希望金鹰物业能够和大创公司协商解决，若不能协商解决，请求法院依法判决紫津融畅公司不承担连带责任。原审法院经审理查明，紫津融畅公司系南京市秦淮区汉中路89号17C3、C4室房屋（以下简称诉争房屋）产权人，诉争房屋由其出租给大创公司承租使用，诉争房屋的建筑面积为309.59平方米。2008年11月16日，南京金鹰国际集团物业管理有限公司（甲方）与大创公司（乙方）就诉争房屋签订《物业管理服务合约》，约定：由甲方依照法律法规以及业主委员会有关规定和双方签订的合同对物业区域内的房屋、公共设备设施、安全护卫、消防、工作生活秩序、环境保护、清洁绿化等提供服务，并就涉及到业主整体利益与个体利益的矛盾和冲突等行使管理权，乙方应服从管理，支持配合甲方的工作；服务内容包括房屋公共部位的维护保养；供应蒸汽及热水；对大厦监控系统、消防系统、防盗报警系统24小时值班、监视；对大厦主入口设固定岗24小时值班，对公共部位设流动岗定时巡查；定期组织安全检查，及时发现和消除火灾及安全隐患，协助公安部门做好安全护卫工作；对外围广场等公共部位设专人清洁打扫，每年定期清洗外墙及玻璃幕墙，对大厦公共屋面、平台、楼梯、走道、机房定时清扫；水箱定期清洗、消毒、化验；对大厦外围、屋顶等公共区域绿化进行养护；对公共区域地面及墙面石材等特殊材料进行专业清洁保养、维护；对生活垃圾定时集中收集、虫害投药消杀；定期对化粪池清理、外运；对大厦各业主水电费代收代交，对公共水电计算分摊，对公共设施、设备代办保险等；物业服务费7.4元／月／平方米；公共水电费1.8元／月／平方米；空调能源费5元／月／平方米；收费面积309.59平方米；公共水电费、空调能源费全年按12个月分摊，按12个月收取；空调供应时间正常上班时间8点至18点（周一至周五）；室内空间中心区域温度冬季18度至20度，夏季24度至26度；户内水电费按表计量；每月15日前交纳本月物业管理费、公共水电费、房租费、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费；每月月底前不交纳本月应交费用的，开始计算滞纳金，其中，物业费、公共水电费自下月1日起按万分之五计算，水费、电费自本月15日起按自来水公司、供电局标准计算。2012年12月28日，南京金鹰国际商城业主委员会发布《关于金鹰国际商城物管费、能源费上调的公告》，载明：经公示及业主意见征询，业主委员会审议同意，物业管理费、空调能源费在原收费标准与分摊原则基础上每平方米各上调0.5元／月（公共水电费仍执行原收费标准不变），将自2013年1月1日起执行物业管理费7.9元／月／平方米，能源费5.5元／月／平方米，公共水电费执行原标准1.8元／月／平方米。对于上述费用的上调大创公司及紫津融畅公司均予以认可。2013年，南京金鹰国际商城业主委员会（甲方）与金鹰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：由乙方为南京金鹰国际商城提供物业服务；物业管理服务包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；委托管理期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费按照7.9元／月／平方米标准由乙方向业主或物业使用人收取；空调能源费为5.5元／月／平方米；公共水电费为1.8元／月／平方米；物业代收代交户内水、电费（抄表到户，按现行市场价收取）；每月15日前交纳物业服务费、公共水电费、空调能源费、户内水、电费；逾期交纳自当月16日起开始计算滞纳金，滞纳金标准为日万分之五。原审法院另查明，2014年2月6日，大创公司法定代表人郭艳报警称其公司被盗，损失价值约两万余元。此后大创公司多次就盗窃损失、安保等问题与金鹰物业公司进行沟通，均未果，大创公司遂未缴纳2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费19566.09元（7.9元／月／平方米×309.59平方米×8个月=19566.09元）、公共水电费4458.1元（1.8元／月／平方米×309.59平方米×8个月=4458.1元）、空调能源费13621.96元（5.5元／月／平方米×309.59平方米×8个月=13621.96元）、户内电费5747.99元（其中2014年1月为736.47元、2月为746.17元、3月为617.4元、4月为728.53元、5月为691.49元、6月为759.4元、7月为739.12元、8月为729.41元）。原审法院再查明，南京金鹰国际集团物业管理有限公司于2009年5月18日更名为南京金鹰物业资产管理有限公司。另在案件原审审理过程中，金鹰物业公司撤回要求大创公司、紫津融畅公司支付滞纳金的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。金鹰物业公司与大创公司签订的《物业管理服务合约》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应依约履行。本案中，金鹰物业公司提供了相应的物业服务，大创公司作为诉争房屋的使用人理应按照双方合同约定支付物业服务费、公共水电费、空调能源费及由金鹰物业公司代交的户内电费。关于大创公司认为金鹰物业公司在保洁、安保等方面的服务严重不到位，未能提供达到其收费标准的物业服务，故不同意缴纳相关费用的抗辩主张，原审法院认为，大创公司提交的证据并不足以证明金鹰物业公司存在重大服务缺失，因此大创公司不能以金鹰物业公司未尽义务为由拒绝支付或请求降低物业服务费的标准，故对于大创公司的上述抗辩主张原审法院不予采纳。关于大创公司认为金鹰物业公司未能在周末提供空调服务，其能源收费不合理的抗辩主张，原审法院认为，双方在合同中就空调工作时间作出了明确约定，即周一至周五才提供空调服务，故对于大创公司的上述抗辩主张，原审法院亦不予采纳。大创公司理应支付金鹰物业公司2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费19566.09元、公共水电费4458.1元、空调能源费13621.96元、户内电费5747.99元。关于金鹰物业公司主张应由大创公司支付维修费用200元的诉讼请求，对此金鹰物业公司未能提供任何证据予以证明，故对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于紫津融畅公司认为物业服务费一直由大创公司交纳，故其不应承担连带责任的抗辩主张，原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故紫津融畅公司作为业主应当承担相应的交费义务，尽管金鹰物业公司与大创公司单独签订了《物业管理服务合约》，但金鹰物业公司在该合同中并未明确免除紫津融畅公司的交费义务，故对于紫津融畅公司的上述抗辩主张，原审法院不予采纳。另在案件原审审理过程中，金鹰物业公司撤回要求大创公司、紫津融畅公司支付滞纳金的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京大创装饰有限公司于判决生效之日起十日内支付南京金鹰物业资产管理有限公司2014年1月1日至2014年8月31日的物业服务费19566.09元、公共水电费4458.1元、空调能源费13621.96元、户内电费5747.99元，合计43394.14元。二、南京紫津融畅信息科技服务有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回南京金鹰物业资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费655元，减半收取328元，由南京大创装饰有限公司负担。大创公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、诉争房屋公共卫生经常无人管理，公共垃圾不及时清除；2、诉争房屋所在大厦的地下车库变成金鹰商城的服装仓库，使业主停车困难，并对出入安全形成隐患，但金鹰物业公司未作任何处理；3、大创公司受到不法侵害时，金鹰物业公司未能提供任何安保措施，致使大创公司遭受损失。综上，金鹰物业公司未按合同约定履行物业管理职责，原审判决认定事实有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回金鹰物业公司的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金鹰物业公司答辩称，大创公司对其上诉主张并未提供证据予以支持，请求驳回上诉，维持原判。原审被告紫津融畅公司未作陈述，亦未提交书面意见。本院查明的事实与原审法院认定基本一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。大创公司主张金鹰物业公司未按合同约定履行物业管理职责，但未能提供相应证据证明，且大创公司主张的情况亦不构成其不交纳物业服务费的充分理由，大创公司的主张依据不足，本院不予支持。紫津融畅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费655元，由上诉人南京大创装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤 雷审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年二月九日书 记 员 孙雪松 关注公众号“”