淮开商初字第0376号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-26
案件名称
淮安大长江家居广场经营管理有限公司与熊兴源房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安大长江家居广场经营管理有限公司,熊兴源
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十四条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书淮开商初字第0376号原告（反诉被告）淮安大长江家居广场经营管理有限公司，住淮安经济技术开发区深圳东路3号。法定代表人王会龙，该公司总经理。委托代理人刘向明，江苏益新律师事务所律师。被告（反诉原告）熊兴源，男，汉族，1983年11月21日生。委托代理人赵海松、吕志明，江苏安淮律师事务所律师。原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司（以下简称大长江公司）诉被告熊兴源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告大长江公司委托代理人刘向明，被告熊兴源及委托代理人吕志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大长江公司诉称：2012年，被告熊兴源欲承租原告经营管理的淮安大长江国际家居广场部分铺位，经双方磋商，由原告将该广场3号楼1、2楼部分铺位出租给被告经营家具。2014年，双方就上述铺位补充签订租赁合同一份，对双方约定的事项进行书面确认。合同约定，合同终止期限为2014年9月30日，但被告到期不按约定给付租金、物业管理费用，仅仅支付部分租金，且仍然占用原告商铺，拒不搬出。现请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告给付租金、物业管理费240710元（2014年10月1日起至返还商铺之日的租金按合同约定标准支付）；3、被告承担本案诉讼费用。被告熊兴源辩解并反诉称：原告是否具备诉讼主体资格存疑；原、被告之间的租赁合同是2014年3月份补签，只有被告签字，不是合法协议；原告称在业主入住率达70%时才收取租金，而至今仍然没有达到，请求驳回原告诉讼请求。原告在招商时关于品牌入驻、商业活动、营销计划的承诺均未实现，构成了欺诈，故反诉请求撤销原、被告签订的租赁合同，并判令原告赔偿被告装修损失215525元。原告大长江公司对反诉辩称：被告陈述的事实与理由均不成立，请求驳回被告反诉请求。经审理查明：淮安大长江国际家居广场由淮安大长江置业有限公司开发建设，淮安大长江置业有限公司授权原告对其开发的家居广场商铺进行经营管理，明确原告有行使租赁权利。2012年始，被告熊兴源承租家居广场3号楼1楼面积为490㎡的商铺用以经营“斯蒂罗兰”品牌家具，承租3号楼2楼面积为680㎡的商铺用以经营“A家家具”、“摩高”、“点滴梦想”品牌家具，并向原告缴纳摊位确认金11万元。2014年3月，原、被告补充签订《商铺租赁合同》两份，合同对所租赁商铺的位置、面积以及经营范围、物业管理费、合同的变更与解除及续签等进行书面约定，合同第二条对租金单价进行了约定，3号楼1楼面积为490㎡的商铺租金（含物业管理费）为30元／月／平方米，3号楼2楼面积为680㎡的商铺租金（含物业管理费）为28元／月／平方米，被告承租商铺期限2年，自2012年10月1日至2014年9月30日，2年收10个月房租，物业管理费不免。合同第三条约定，租赁期内被告按每月每平方米4.5元向原告缴纳物业管理费，第一年一次性收取，第二年分两次收取。合同还约定，被告租金逾期缴纳1个月以上，原告有权解除租赁合同；租赁期满，被告如续租须在租赁期满前的3个月向原告提出书面申请等内容。合同到期后，双方当事人因租金交纳产生分歧，原告大长江公司诉来本院并提出上述诉讼请求。以上事实，有《租赁合同书》、情况说明以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。原、被告双方当事人主要争议焦点为：原告方是否存在欺诈行为。原告大长江公司认为，招商手册是招商宣传用，双方当事人对商铺补签的合同，是经过磋商而明确了双方的权利义务，对租金也没有按照实际经营期间收取；原告提供的租赁合同虽只有被告签名，但该份合同由原告持有并认可，对双方发生法律约束力。综上，原告招商及签订合同过程中不存在欺诈，合同是有效的。被告熊兴源认为，原告在2012年招租期间对家居广场的营销活动安排、品牌签约、硬件建设等承诺没有实现，这些虚假宣传导致被告来租赁经营；原告方负责人2012年9月曾对商户承诺入驻率达到70%时才开始计算租金，故请求法院驳回原告诉讼请求，并支持被告反诉请求。被告提供了招商手册一份并申请了证人陈某出庭作证用以证明自己观点。原告对招商手册真实性予以认可，但认为是邀约邀请，证人陈某与本案具有利害关系，对其证言真实性不予认可。本院认为：一、关于合同的效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉商铺系由淮安大长江置业有限公司开发建设，其委托原告大长江公司经营管理，该行为不违反法律规定，原告有签订租赁合同的权利。双方当事人于2014年3月补充签订书面合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。双方当事人应当按照合同履行权利义务，由于被告熊兴源没有按照约定支付租金的行为违反合同约定，应当承担违约责任；基于双方在合同到期后，双方没有继续签订书面合同，产生不定期租赁关系，原告大长江公司可以随时要求解除合同，故其要求解除租赁关系的诉讼请求本院予以支持。二、关于租金的计算标准。根据被告熊兴源承租商铺两年收取10个月房租、物业管理费不免的约定，原告大长江公司要求被告按照约定支付截止2014年9月30日的租金、物业管理费的请求符合法律规定，本院予以准许。因被告熊兴源已向原告缴纳摊位确认金11万元，原告大长江主张该费用在被告应缴纳的租金中进行了扣除，符合利益，本院照准。因被告现仍占有案涉商铺，其应按书面合同约定标准支付自2014年10月1日起至商铺返还之日的租金。经计算，截止2014年9月30日的租金、物业管理费总计为411110元，原告在扣减摊位确认金11万元后，向被告主张截止2014年10月1日的租金、物业管理费为240710元，是原告放弃自身权利，本院予以准许。三、关于被告的反诉。被告熊兴源称原告在招商时营销活动安排、品牌签约、硬件建设等承诺没有实现，原告方负责人2012年9月曾对商户承诺入驻率达到70%时才开始计算租金，这些虚陈述假宣传导致被告才租赁经营，其行为为欺诈，应当予以撤销。经查，被告熊兴源于2012年9月即开始经营。并于2014年3月补充签订书面的租赁合同，该合同约定的权利义务明确；根据法律规定，商业广告为邀约邀请，商业广告的内容符合邀约规定的，视为要约；本案中，招商手册是希望他人与其发生租赁合同关系，其性质为商业广告，属于法律意义上的要约邀请，但该商业广告中对租金的收取明确、具体，应当对该条视为要约，原告大长江公司在与被告熊兴源签订的书面合同中，履行了招商手册中少收租金地承诺；被告陈述原告承诺入驻率达到70%时才开始计算租金，没有提供书面证据证明，证人也是该家居广场的经营户，有一定的利害关系，且被告也不予认可，其主张本院不予采纳，故对被告熊兴源撤销租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。被告基于合同撤销而主张的赔偿损失请求，并自行提供工程装修报价表，该请求没有事实与法律依据，本院也不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司与被告熊兴源的租赁合同于判决生效时予以解除；二、被告熊兴源于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司支付租金、物业管理费240710元（截止2014年9月30日，已扣除摊位确认金11万元；2014年10月1日起至商铺返还之日的租金按23.5元／㎡计算）；三、驳回被告熊兴源的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4911元，反诉费用3300元，合计8211元，减半收取4105元，由被告熊兴源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员 蔡勇二〇一五年二月九日书记员 金鑫 关注微信公众号“”