（2014）永冷民初字第1854号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-09-23
案件名称
原告蒋汉凡、唐可平、王婷与被告吕致慧、谢小鹏、李利华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋汉凡,唐可平,王婷,谢小鹏,吕致慧,李利华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2014）永冷民初字第1854号原告蒋汉凡，女，1963年3月7日出生，汉族。原告唐可平，女，1963年11月10日出生，汉族。原告王婷，女，1971年8月15日出生，汉族。三原告共同委托代理人王志坚，湖南九子龙律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告谢小鹏，男，1974年4月7日出生，汉族。委托代理人邓立新，湖南杰联律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告吕致慧，男，1971年11月24日出生，汉族。被告李利华，男，1982年3月1日出生，汉族。原告蒋汉凡、唐可平、王婷与被告谢小鹏、吕致慧、李利华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员成向阳担任审判长，审判员周湘荣、人民陪审员赵文复参加的合议庭，于2014年11月16日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员唐莉担任庭审记录。原告蒋汉凡、唐可平、王婷及其三原告委托代理人王志坚、被告谢小鹏及其委托代理人邓立新、被告吕致慧均到庭参加了诉讼，被告李利华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋汉凡、唐可平、王婷诉称，2010年11月10日，原、被告双方签订《商住楼租赁合同》，原告将产权属于自己的、位于冷水滩区河东沿江路南侧与昌盛路东侧交叉处的商住楼一至十层出租给被告使用，被告承租后，注册了碧涛阁香江大酒店有限公司，经营酒店业务。从2013年2月份起，虽经原告多次催讨，被告一直找各种理由拒付租金达154万元，不仅如此，被告不经原告同意，擅自转租了部分房屋给他人使用，被告的行为严重违反了合同约定，故起诉到法院请求法院判决：一、判决解除原、被告双方签订的《商住楼租赁合同》；二、判决被告立即支付拖欠的租金154万元；三、判决被告向原告支付违约金50万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、原、被告双方的身份证复印件或者户籍资料复印件，证实当事人主体适格；证据二、商住楼租赁合同，证实1、原告方三人与被告方三人签订了商住楼租赁合同，原告三人是出租方，被告三人是承租方，原被告双方主体适格；2、被告方承租了商住楼一至十层；3、合同约定，被告方擅自将承租的房租转租，或者拖欠租金达30天以上的，原告可以终止合同，收回房屋；4、违约金50万元；5、消防报建手续由乙方办理，费用由乙方承担；证据三、企业注册登记资料，证实1、被告承租商住楼开办了永州碧涛香江酒店有限公司；2、被告方与匡建文、毛皓剑、唐跟来担任合伙成立公司经营酒店，是一种变相的转租行为，违反了合同的约定；证据四、房屋租赁合同（被告把承租的房屋部分转租给伍宁宇），证实被告不经原告同意，擅自转让承租的房屋，被告方违约；证据五、建设用地规划许可证，证实原告建房是经过主管部门批准建设的，原被告双方租赁合同有效；证据六、用地规划红线图，证实内容同证据五的证实内容；证据七、安置协议、置换土地协议，证实该商住楼占用范围内的土地是原告获得的安置用地，置换用地；证据八、行政处罚听证告知书，证实原告方是出租房屋的所有权人；证据九、授权委托书，证实原告蒋汉凡有权代彭炳江处理相关事务；证据十、永州市人民政府专题会议纪要，证实到2014年9月30日止，冷水滩城区有大约2600户安置户存在消防办证、规划办证、土地出让手续办证、房产登记手续办证方面的问题，政府正在同意协调补办手续过程中，原告方房屋手续正在办理过程中，但是，原告方房屋不存在产权纠纷问题。被告谢小鹏、吕致慧答辩称：1、原告提供的租赁物不符合约定的用途，致使答辩人不能正常使用该租赁物，其行为已构成根本违约；由于原告一直未能提供该房屋的建筑工程消防验收意见书及其它相关的手续，时至今日答辩人所经营的酒店仍然未通过验收，房屋建设工程主体消防验收不合格，致使答辩人无法办理消防许可证、特种行业许可证而导致酒店无法正常经营，影响了租赁合同的履行，致使合同的目的无法实现。2、原告违约解除合同应当返还答辩人的租房押金35万元及赔偿答辩人剩余租赁期内的装饰装修损失，综上所述，原告由于出租的房屋具有非法性且自身不能正常履行合同约定的义务，其行为本身已构成重大违约，敬请法院在查明案件事实的基础上依法判决原告返还答辩人所交的押金35万元，赔偿答辩人剩余租赁期内的装饰装修现值损失，驳回原告的诉讼请求。被告谢小鹏为支持自己的辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、消防安装工程施工合同，证实被告于2011年9月14日对该酒店进行了消防安装施工；证据二、消防安装工程补充协议，证实原告的建设工程主体不合格；证据三、消防整改明细表，证实原告主体建筑未经消防的改建设施，不符合规格；证据四、收条，证实被告向原告交付押金35万元；证据五、酒店装修明细单，证实被告装修共花费了9648650元。被告谢小鹏、吕致慧对原告提交证据的质证意见为：对证据一、三、五、六的三性都没有异议；对证据二的真实性没有异议，租赁合同提供的租赁物不是一个合法的建筑物；对证据四的真实性没有异议，但被告在2014年6月5日按照相关规定，六个月内出租人没有提出异议的，转租合同有效；对证据七的真实性没有异议，但是与本案没有关联；对证据八的真实性没有异议，原告的房屋没有取得建设工程许可证，没有按照规定建设的房屋；对证据九的真实性没有异议，与本案没有关联；对证据十的真实性没有异议，原告规划手续没有办理，房屋是违章的房屋。原告方对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，消防费用是由被告承担，不能达到被告的证明目的；对证据二的真实性没有异议，不能达到被告的证明目的；对证据三的真实性没有异议，没有双方签字，不能达到被告的证明目的，不影响正常运营；对证据四的真实性没有异议，是按照合同预定的；对证据五的真实性没有异议，不能抗辩原告的诉讼请求。被告李利华没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对于原告提供的证据一、三、五、六、被告均没有异议，本院依法确认为有效证据，对于证据二、七、八、九、十、被告对其真实性没有异议，本院依法确认为有效证据。对于被告提供的证据一、二、三、四、原告对其真实性没有异议，本院依法确认为有效证据，对于证据五、不符合举证规则，本院不予确认。本院依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：2010年11月10日，以原告蒋汉凡、唐可平、王婷为甲方，被告谢小鹏、吕致慧、李利华为乙方，双方签订了商住楼租赁合同，合同约定，第一条、商住楼地址：冷水滩区河东沿江路南侧与昌盛路东侧交叉处的私人商住楼。第二条、出租的层数及范围：甲方将一至十层及前后停车场，出租给乙方经营使用。第三条、租赁期限：租期为十年，承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租，转让或者转借的；2、承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金达30天的。第四条、押金（信誉金）：合同签订时，乙方必须向甲方交纳房屋押金三十五万元，合同期满后，乙方如无违约行为和损害甲方房屋的现象，甲方应如数返还乙方押金，乙方亦可用押金抵扣合同期满时租金。合同期满后，如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时市场价格及周围门市及商住楼租金涨幅再调整。第五条、租金及交纳期限：1、租金：第一年80万元，第二年90万元，第三年95万元，第四年100万元，第五年105万元，第六年110万元，第七年115万元，第八年120万元，第九年120万元，第十年120万元；2、交纳期限：因乙方投资较大，为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方，第一年的租金按季分期付款，其余年份每半年付一次款，付款期限及方式约定如下：首付为约定付款日的前10日内，乙方必须一次性以现金形式缴清下（一季一指第一年）半年的租金，其他每期支付租金的期限方式由此类推，支付租金总的原则是先付款后用房；3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5日的宽限期，从第6天起甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第六条、几个具体问题：1、蒋汉凡同志地下室的租金由乙方另外付给；2、商住楼一至三层安装玻璃及费用，甲、乙双方各占50%；3、甲方负责水、电、主线进入乙方房屋内门口；4、消防管道的费用由甲方负责；5、合同期满后，如果乙方愿意继续租赁，可享受市场价的3%的优惠权；6、乙方必须安装中央空调进行营业。第七条、经营项目：1、乙方必须依法经营，照章纳税，依法缴纳工商管理费、卫生防预费和其他国家规定的行政费用，不得经营高噪音（如低音炮、重金属类音乐）高污染的项目，更不得违法犯罪的项目。具体经营项目见营业执照；2、乙方在经营的场所内从事经营活动必须加强管理，严格规章制度，防止一切安全事故、意外事故和违法犯罪事件的发生；3、如乙方在租赁的场所内发生上述事情，一切责任由乙方承担。第八条、租赁期间房屋修缮：1、甲、乙双方签订合同后，甲方同意给乙方4个月的房屋装修事件，（如果3个半月也按4个月的装修时间结算，5个月以上也按5个月结算），甲方给乙方的装修时间不得超过5个月。该时间不计收租金。装修时间从甲方将房屋交给乙方装修之日算起；2、甲方将房屋租给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，如合同期满后乙方不再使用甲方的房屋，乙方不得破坏已装修的部分及房屋结构，否则，甲方从乙方的押金中扣款补偿；3、甲方协助乙方办理消防报建手续，报建手续的费用和消防设备的购买安装等费用由乙方承担。第九条、各项费用的缴纳:1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；2、水电费：由乙方自行开户、安装并按期缴纳费用；3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费用由乙方负责；4、电梯费：电梯运行电费、维修费和年检费统一由乙方负责；5其他：乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。第十条、出租方与承租方的变更：1、如果出租方将房产所有权转租给第三方时，合同对新的产权所有者继续有效。出租人出租房屋，需在3个月前通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权；2、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方，享有原乙方的权利承担原乙方的义务。第十一条、违约金及违约的责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租赁给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方投资金外，另加违约金五十万元；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金五十万及房屋损失费。第十二、条免责条件：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若因乙方不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。若因国家政策和行政规划的原则，需改扩建或拆迁房屋，双方免责。之前的事按合同办理，政府补贴甲方的资金由甲方收取，政府补贴乙方的投资费用由乙方收取。第十三条、争议的解决方式：本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，由永州市仲裁委员会出面调解，调解不行时任何一方均可以向人民法院起诉。合同签订后，双方按合同履行了义务，2010年11月10日，被告向原告交纳了租房押金35万元，被告承租后，对房屋进行了装修，注册了永州碧涛阁香江大酒店有限公司，经营酒店业务，2011年9月14日，被告与湖南得大消防有限公司签订了消防安装工程施工合同，进行了消防安装工程施工，但一直没有办理好消防合格手续。由于被告装修房屋，双方经口头约定，一直到2012年9月，被告才开始交租金给原告，合同履行期从2012年9月1日开始计算，但到2013年2月1日后，被告一直拖欠租金不交，至2014年11月30日止，被告共计拖欠原告租金154万元。2014年7月，被告将房屋的一楼转租给伍宁宁使用。双方酿成纠纷。另查明，本案原告所出租的房屋，系原告方各自于2008年因土地置换和安置取得土地使用权，2009年6月是安置准予规划建设6层，2010年5月房屋建成14层，由于超面积，原告一直未能办理房产证，其超层、超面积建筑于2010年7月被行政处罚，永州市人民政府于2014年10月31日作出专题会议纪要，准予原告方办理因超面积建筑房产证。本院认为：一、原告将自己的房屋出租给被告使用，双方签订的租赁合同合法有效，被告在2013年2月至2014年10月30已拖欠原告租金154万元，属严重违约，且被告在合同期内又将房屋转租给他人使用，已构成根本违约，现原告要求解除合同，本院予以支持，原告要求被告支付拖欠的租金154万元，本院予以支持，原告要求被告承担违约责任，要求支付违约金50万元，该违约金额过高，应部分予以支持；二、被告答辩称，该房屋消防不合格，不符合约定的用途，被告不能正常使用租赁物，因合同约定，甲方协助乙方办理消防报建手续，报建手续的费用和消防设备的购买安装等费用由乙方承担，消防器材的安装和报建由被告履行的合同义务，消防验收的责任在被告方，且被告没有提供因消防而导致停业或影响营业的处罚决定，故被告的该答辩的理由不能成立；三、被告要求法院判决原告返还被告所交的押金35万元，赔偿被告剩余租赁期内的装饰装修现值损失，因被告没有提出反诉，本院不予审理；综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告蒋汉凡、唐可平、王婷与被告谢小鹏、吕致慧、李利华签订的《商住楼租赁合同》；二、限被告谢小鹏、吕致慧、李利华在本判决生效后三日内向原告蒋汉凡、唐可平、王婷支付拖欠的租金154万元；三、限被告谢小鹏、吕致慧、李利华在本判决生效后三日内向原告蒋汉凡、唐可平、王婷偿付违约金三十万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23120元，由被告谢小鹏、吕致慧、李利华承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长 成向阳审 判 员 周湘荣人民陪审员 赵文复二〇一五年二月九日代理书记员 唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：搜索“”来源：