（2014）温龙民初字第705号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-05
案件名称
张孝珍与张国强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张孝珍,张国强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）温龙民初字第705号原告：张孝珍。法定代理人：张孝玉。委托代理人：ＸＸ胜，浙江瓯江律师事务所律师。被告：张国强。委托代理人：陈一成，浙江永上律师事务所律师。原告张孝珍为与被告张国强房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月25日向本院起诉。本院受理后依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，分别于2014年9月30日、12月22日二次公开开庭进行了审理。原告张孝珍的法定代理人张孝玉、委托代理人ＸＸ胜、被告张国强及委托代理人陈一成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原系龙湾区永中街道石浦东路15号房屋所有人，原告弟弟张孝琴利用虚假手续将该房登记在其名下。原告于2013年间提起诉讼，龙湾法院作出（2013）温龙行初字第43号行政判决书，撤销温州市房产管理局于2000年7月2日作出的温房权证瓯海区字第××号房屋所有权登记。温州市中级人民法院作出（2013）浙温行终字第174号行政判决书，驳回上诉，维持原判。现在原告已经取得龙湾区永中街道石浦东路15号房屋的所有权，房产所有权证号为温房权证龙湾区字第××号。据原告了解，张孝琴从2000年7月开始将原告所有的龙湾区永中街道石浦东路15号房屋出租给他人使用，由张孝琴收取租金。2013年2月21日，被告与原告弟弟张孝玉、张孝琴签订租赁协议书，约定：张孝玉、张孝琴自愿将坐落于温州市永中镇举人房路15号（石浦东路15号）属原告所有的一间半房屋和属张孝玉所有的一间半房屋合计三间房屋出租给张国强使用；租期5年，从2013年3月5日至2018年3月4日；年租金63000元，按年支付，先付款后用房，下期租金应提前15天支付。如到期不付，出租人有权强制收回房屋，另行出租。出租人首次房租已收至2014年3月4日。原告于2013年11月通知被告，该房屋租金以后由原告收取，但是被告于2014年7月28日将一半租金31500元付给张孝玉后，拒付原告的另一半租金31500元。为此，原告诉请判令：1.被告立即支付原告从2014年3月5日至2015年3月4日房屋租金31500元。2.本案诉讼费用由被告承担。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.身份证、2.××证、3.村委会证明、身份证，以证明原告及法定代理人的身份。4.户籍证明，以证明被告主体资格。5.（2013）温龙行初字第43号行政判决书、（2013）浙温行终字第174号行政判决书、6.房屋权属信息证明，以证明原告系出租房屋所有权人。7.房屋权属信息证明、银行凭证、个人声明，以证明张孝玉已经收取房屋租金31500元。8.租赁协议书，以证明被告承租涉案房屋。被告张国强辩称：1.原告主体不适格。原告通过诉讼取得房屋所有权证，土地使用权证仍登记在张孝琴名下，张孝珍不是诉争房屋的土地使用权人。2.本案诉争系原告、张孝玉、张孝琴为房屋租金分配而产生的家庭内部纠纷，与被告无关。承租房屋由三部分组成：三间房屋、房屋前、后简易棚，涉及原告、张孝玉、张孝琴三个人的利益。三间房屋中的一间半房屋原登记在张孝琴名下，原告通过诉讼将该房屋所有权变更到原告名下，房屋后面简易棚由张孝琴搭建。3.被告分别于2014年7月2日、8月2日、8月29日通过银行转账将房屋租金23650元支付给张孝琴，其余租金因简易棚被拆迁，被告与张孝琴协议予以减免。原告再次主张租金，没有事实和法律依据。4.被告与张孝玉签订书面租赁合同，未与原告签订合同，原告无权主张租金。综上，请求驳回原告诉请。被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.土地证，以证明诉争房屋的土地使用权人为张孝琴，原告不是土地使用权人，尚不具有主张权利的资格。2.租赁厂房平面图，以证明被告出租房屋由三间房屋、房屋前、后简易棚三部分组成。3.营业执照、地名办证明、土地转让协议书，以证明屋后简易棚由张孝琴出资购买，并建成厂房。4.银行转账凭证，以证明被告向张孝玉支付2014年度租金。5.银行转账凭证，以证明被告向张孝琴支付2014年度租金。6.银行转账凭证、陈葵香身份证、结婚证，以证明张孝玉收取2013年租金后，向张孝琴支付一半租金。7.录音材料，证明对象同被告提供的证据2。8.证人项某证言，以证明房屋出租系由证人介绍，出租房屋包括三间房屋及房屋前后简易棚，年租金63000元。原告提供的上述证据，经庭审出示，被告对证据1无异议；证据2只能证明原告系智力残废二级，但不能证明其系无民事行为能力人；对证据3证明的三性有异议。对身份证真实性无异议；对证据4没有异议；对证据5-6形式真实性无异议，该证据仅证明原告系房屋所有权人；对证据7房屋权属信息证明、银行凭证没有异议。个人声明不符合证据的形式要件；证据8出租房屋实际由三部分组成；张孝玉一个人在甲方签字栏签字，没有张孝琴签字，该协议对张孝琴不具有法律效力。本院审查认为原告提供的证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以认定。证据2××证、证据3村委会证明、证据5判决书，三者能相互印证，可以认定原告系限制民事行为能力或无民事行为能力人。被告提供的上述证据，经庭审出示，原告对证据1三性无异议，对证明对象有异议，只能证实房屋的土地使用权登记在张孝琴名下，但房屋所有权登记在原告名下；对证据2真实性无异议，出租房屋确实由房屋及前、后棚三部分组成。前、后棚属违章建筑，为被告免费使用，房屋才是租赁标的物；证据3，营业执照不能证明张孝琴是出资人。对地名办证明没有异议。对土地转让协议书真实性有异议，不能证明系张孝东向他人购买了涉案房屋土地，对证明目的有异议；对证据4三性无异议；证据5系被告与张孝琴的款项往来，不能证明被告向张孝琴支付了租金。原告是房屋所有权人，被告应向原告支付租金；对证据6三性无异议；对证据7未发表质证意见；对证据8无异议。本院审查认为被告提供的证据1-2符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以认定；证据3营业执照与本案不具有关联性，对其证明力不予认定。地名办证明无法证明被告待证事实，对其证明力不予认定。土地转让协议受让人为张孝东，非本案当事人，与本案不存在关联性，对其证明力不予认定；证据4-8符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以认定。根据上述确认的证据，结合原告陈述，本院认定事实如下：被告于2013年2月21日与张孝玉、张孝琴签订厂房租赁协议书，由被告和张孝玉在协议书上签字。双方约定：张孝玉、张孝琴将龙湾区永中街道举人房路15号三间房屋出租给被告，租期5年，从2013年3月5日至2018年3月4日，年租金63000元，按年支付。被告于2013年2月21日向张孝玉支付了2013年3月5日至2014年3月4日租金63000元，张孝玉于2013年2月23日将31500元租金转账给张孝琴。被告于2014年7月28日向张孝玉支付了2014年3月5日至2015年3月4日租金31500元，于2014年7月2日、8月2日、8月29日向张孝琴支付租金2625元、2625元、18400元，合计23650元。龙湾区永中街道举人房路15号三间房屋，其中一间半房屋所有权登记在张孝玉名下，另一间半登记在张孝琴名下。原告于2013年7月10日向本院提起行政诉讼，请求撤销温州市房产管理局于2000年7月2日作出的登记在张孝琴名下的温房权证瓯海区字第××号房屋所有权证。本院于2013年8月20日作出（2013）温龙行初字第43号判决：撤销温州市房产管理局于2000年7月2日作出的温房权证瓯海区字第××号房屋所有权登记。张孝琴不服，提起上诉。温州市中级人民法院于2013年10月28日作出（2013）浙温行终字第174号行政判决，维持原判，驳回上诉。原告于2014年4月28日申请补证，温州市房产管理局龙湾分局于2014年6月12日核准办理房屋所有权证。本院认为：张孝玉、张孝琴作为房屋所有权人，被告与张孝玉、张孝琴签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，系双方的真实意思表示，合法有效。被告依据合同约定向张孝玉、张孝琴给付租金，已履行承租义务。原告通过诉讼将张孝琴名下的出租房屋所有权变更到自己名下，从而向被告主张租金。本院认为被告已按合同约定支付租金，原告再次主张，于法无据，本院不予支持。至于张孝琴收取的租金如何分割，属其他法律关系，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张孝珍的诉讼请求。本案受理费588元，由原告张孝珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 陈庆云人民陪审员 陈进波人民陪审员 吴渊颖二〇一五年二月九日书 记 员 王梅玉 关注公众号“”