（2014）松民三（民）初字第4003号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-06-15

案件名称

黄詠絮与张瑛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄詠絮,张瑛,上海永开置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第4003号原告黄詠絮。委托代理人张逸尘。委托代理人张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。被告张瑛。委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。第三人上海永开置业有限公司。法定代表人董连云。委托代理人沈德华。原告黄詠絮与被告张瑛、第三人上海永开置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄詠絮的委托代理人张逸尘、张秀华，被告张瑛的委托代理人杨生泉，第三人上海永开置业有��公司的委托代理人沈德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄詠絮诉称：原告系上海市松江区向阳三村（现为仓城三村）3号208室房屋（以下简称“系争房屋”）的承租人，被告系原告之孙女。2000年10月1日，被告在未征得原告同意的情况下擅自将系争房屋承租人变更为被告。第三人除了有记载变更的内部登记材料外，没有承租人变更所需的任何资料，此次承租人变更系非正常变更。故原告诉至法院，请求判令：1、确认第三人将上海市松江区仓城三村XXX号XXX室承租人变更为被告的行为无效；2、确认原告为上述房屋的合法承租人。被告张瑛辩称：首先，原告没有民事行为能力，本次的诉讼系原告代理人张逸尘以原告名义提起；其次，系争房屋于2000年9月30日已变更为被告，该变更程序合法，且原告明知该房屋的各项费用均以被告的名义缴纳，故原告现提起诉讼已超过诉讼时效；最后，2008年5月29日，包括原告、原告大儿子、原告小儿子、被告在内的家庭成员对系争房屋的处分达成一致意见并形成书面的协议书，且被告已按该协议履行向张逸尘支付对价的义务。因此，被告要求驳回原告的诉讼请求。第三人上海永开置业有限公司述称：首先，变更系争房屋承租人时，被告向第三人提交申请及居委会开具的证明，此次变更合法有效；其次，2000年系争房屋已变更至被告名下，原告对此是明知的，但始终未提出异议，现原告起诉已超过诉讼时效。经审理查明：原告系被告祖母，第三人系受政府委托的系争公房租赁的管理单位。1992年1月23日，原告获得系争房屋的承租权。2000年9月26日，被告向第三人提交申请，载明其祖母“愿意将此房卡转我张瑛”。该份申请左下角处，由松江区松江镇仓城居民委员会载明“黄詠絮、张瑛��系本居委长期居民，特此证明”并加盖公章。嗣后，第三人为被告办理系争房屋的承租权变更手续，被告取得系争房屋的承租权。2008年5月29日，原告、原告大儿子张耐先、原告小儿子张逸尘、被告签订103室住房分割协议书一份，该协议书载明“原黄詠絮在向阳三邨二号103室住房有两个儿子继承平分，大儿子女儿张瑛偿还给小儿子张逸尘人民币叁万元正（在2008年5月29日一次付清）其房产权有张瑛继承，现转为向阳三邨三号208室，其房产权属张瑛所有……对此协议各方没有异议”。同日，被告向张逸尘支付3万元，张逸尘出具收据，载明“今收到张瑛支付三邨2号103室住房分割款叁万元正一次结清，今后此房产权属大儿子女儿张瑛所有（现已转为向阳三邨三号208室，其房产权属张瑛所有）。”庭审中，原、被告均确认原告在签订上述协议书之时系完全民事行为能力人��但原告认为签订上述协议书之时，原告仍在世，且公房不应涉及继承，故上述协议无效。审理中，本院向原告询问本次诉讼是否系其真实意思表示，原告确认系其本人要求提起本案诉讼。之后，被告遂不再对原告的行为能力提出异议。此外，本院就合同效力向原告进行释明，原告未在本院指定的期间内变更诉讼请求。以上事实，由申请、公房租赁凭证、协议书、收据、承租户登记表及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告认为被告未征得原告同意，擅自将原告享有的公房承租权转至自己名下，故被告与第三人建立的公房租赁关系应属无效合同。被告则认为其变更承租人的行为已征得原告同意，且协议书亦对该变更承租人的行为进行了确认。对此，本院认为：在签订协议书之时，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，有权处分自己相应的民事权利。该协议书系各方当事人真实的意思表示，双方均应恪守诚信、按约履行。从协议书约定的内容看，该份协议系家庭成员对家庭财产进行分配和处分，其性质并非遗嘱。协议关于系争房屋“房产权属张瑛所有”的约定，可视为各方已确认系争房屋的承租权归属被告，且各方亦已按该协议履行完毕。退一步讲，即便变更承租人之初，原告不知道承租权变更，但该承租权变更行为已通过上述协议书对系争房屋承租权的确认得到原告的事后追认。另，原告认为上述协议书因涉及公房租赁的继承且继承尚未发生而无效的意见，与协议书的约定不符，本院不予采信。对此，经本院释明后，原告未在本院指定的期间变更诉讼请求，故本院对原告请求确认变更系��房屋承租人行为无效的诉讼请求，不予支持。鉴于此，对原告要求确认原告为系争房屋的合法承租人的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：驳回原告黄詠絮的所有诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告黄詠絮负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　丹二〇一五年二月九日书记员　邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。