（2014）连民终字第2163号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-30
案件名称
张兴文与伏祥弟、沈长春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伏祥弟,沈长春,张兴文,李海英,李荣廷,成来全,蒲其海,任芝浦,苏训苗,蒲祥东,杜文秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第2163号上诉人（原审被告）伏祥弟，个体户。上诉人（原审被告）沈长春，个体户。两上诉人共同委托代理人孙利娟，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张兴文。委托代理人赵国祥，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。原审第三人李海英。原审第三人李荣廷。原审第三人成来全。原审第三人蒲其海。原审第三人任芝浦。原审第三人苏训苗。原审第三人蒲祥东。原审第三人杜文秀。上诉人伏祥弟、沈长春与被上诉人张兴文房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第0788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭于2014年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人伏祥弟、沈长春及其委托代理人孙利娟与被上诉人张兴文及其委托代理人赵国祥到庭参加诉讼。原审第三人李海英、李荣廷、成来全、蒲其海、任芝浦、苏训苗、蒲祥东、杜文秀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年2月6日，原告张兴文与被告伏祥弟、沈长春签订《租赁合同》，该合同载明：“甲（原告张兴文）乙（被告伏祥弟、沈长春）双方经友好协商，就乙方承租甲方房屋达成如下协议：一、甲方将位于新浦区（现海州区）云海社区通灌南路140-60号房屋以现状出租给乙方使用。房屋面积平方米，共间（以双方交接平面图为准）。二、租赁期限：为二个期限第一个期限为五年。从2012年2月6日至2017年2月6日。第二个期限为2017年2月6日起至拆迁为止。三、租金及支付方式：第一个期限房租为30000元／年，第二个期限房租为35000元／年（不含税，若乙方要甲方开具正式发票，税收由乙方来承担）。采取先付租金后使用的形式，每年提前一个月支付下一年房租。四、甲方的权利、义务：……。五、乙方的权利、义务：1、按时足额缴纳租金，不得利用租赁房屋从事违法活动。2、承担租赁房屋所产生的水电费、煤气费、卫生费、电信费、有线电视费、宽带费等一切费用。3、因甲方房屋陈旧无法入住，乙方需要对租赁房屋进行必要的装修，根据乙方要求改修为准，楼上夹心板房改土建费用转为租金，租赁期，乙方不得拆除装修部分，该部分所有权归甲方所有。若五年内房屋拆迁，本协议提前终止，另一方投入的装修部分所获得的拆迁赔偿款归乙方所有。五年租期外乙方对房屋的进行装修归甲方所有，乙方不得有异议，不得要甲方赔偿。甲方同意乙方在房屋内建设冷库，租赁期限内，若遇拆迁，乙方添附的冷库的物品设备赔偿款归乙方所有。如拆迁不赔偿乙方款项，乙方在一个月内可以自行将冷库的物品设施拆除并移走。房屋后面的场地和前面大棚，在乙方租用范围内，甲方不另收取该租金。4、在租赁期间内，乙方将房屋租赁合同转租他人，应得到甲方的确认。5、……。6、乙方拖延支付租金超过一个月，甲方有权解除合同。甲方书面解除合同通知书到达乙方后合同解除。7、若乙方未经甲方书面同意将房屋租赁合同转租，甲方有权解除合同。甲方书面解除合同通知书到达乙方后合同解除。因上述情形终止或者解除合同后，若乙方仍然不搬离承租房屋，继续按本协议约定数额承担占有期间的租金外，另将按照所欠年租金总额的千分之二的标准按日承担房屋占用费。8、……。五、违约责任：本协议签订后，双方遵照执行，如甲方违约，甲方要赔偿乙方房屋装修款，甲乙双方违约，要赔偿对方十万元。六……。”。合同签订当天，双方就租赁物平面图的形式确定了原告租赁给被告房屋的位置，两被告分别于2012年2月6日、3月7日和4月14日分三次付清了第一年租金30000元，2013年2月7日付清了第二年租金。合同签订后，两被告按照双方合同约定对房屋进行了装修装饰，但被告至今未在租赁房屋内建设冷库。原告所有的位于连云港市海州区云海社区通灌南路140-60号房屋，除租赁给被告使用之外，剩余房屋为原告居住使用。被告将房屋整修完毕后，制作出租房屋的广告，将涉案房屋转租给他人，原审法院依职权追加李荣廷等八名次承租人为本案第三人，被告与第三人李荣廷《房屋租赁协议》中反映租赁期限为2012年2月22日至2014年2月22日，年租金7500元；与第三人任芝浦《房屋租赁协议》中反映租赁期限为2013年11月8日至2014年11月8日，年租金为7500元；与第三人李海英《房屋租赁协议》中反映租赁期限为2013年4月27日至2015年4月27日，年租金为8000元；被告未提供其与第三人成来全、蒲其海、苏训苗、蒲祥东、杜文秀的租赁合同。第三人李荣廷原系原告张兴文的租户，张兴文将房屋租给两被告时，李荣廷转从两被告处租赁房屋。2013年5月18日，张兴文在户名为在“张顺迎”的550.57元水费收据上为两被告出具收条载明：“收到水费400（肆佰元正）日期从租房开始到2013、5结清。”；2013年11月5日，原告张兴文向被告出具收条，载明：“电总数13039度，9853度，壹仟贰佰陆拾捌，收到电费1268.8，壹仟元整。”原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在租赁期间内，乙方未按合同约定在涉案房屋内建设冷库，未经甲方书面同意将房屋租赁合同转租，甲方有权解除合同。被告辩称，被告转租房屋六月内，原告未提出任何异议，视为原告同意被告转租房屋。被告所举与第三人任芝浦签订《房屋租赁协议》的时间为2013年11月8日，原告起诉时间为2月18日，未超过六个月，且在诉讼过程中，被告仍将涉案房屋转租；被告辩称合同约定为“房屋租赁合同转租”而非“房屋转租”，从双方订立合同目的及文意解释来看，结合交易习惯，“房屋租赁合同转租”应为房屋转租。原告要求被告赔偿损害房屋损失10000元，双方合同载明原告房屋陈旧无法入住，被告需要对租赁房屋进行必要的装修，且该装修系经原告同意，原告无证据证明被告对房屋的装修装饰行为给原告带来损失。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决原告张兴文与被告沈长春、伏祥弟于2012年2月6日签订的《租赁合同》于2014年2月20日解除；驳回原告张兴文其他诉讼请求；本案案件受理费50元（原告已预交），由被告沈长春、伏祥弟负担。上诉人伏祥弟、沈长春不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担本案一二审诉讼费用。所提出的理由为一审判决认定事实不清，被上诉人对上诉人的转租行为知晓，上诉人对涉案房屋投入90000余元进行改造，一审法院判决解除合同造成上诉人投入损失。被上诉人张兴文答辩称上诉人未经其同意将房屋转租违反了双方合同约定，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院判决。本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院查明的事实与该部分事实相同，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中上诉人与被上诉的合同中明确约定上诉人转租需经被上诉人书面同意，上诉人主张被上诉人知晓其转租行为，但未能提供相关证据证实被上诉人同意转租，虽然被上诉人与上诉人同住一宅，但不能以此推定被上诉人同意上诉人转租房屋。2014年2月18日，被上诉人以上诉人未经其同意转租由请求法院解除双方合同，明确表示对上诉人的转租行为不予认可，但一审诉讼期间，上诉人仍在继续转租涉案房屋。本院认为，上诉人未经出租人同意转租涉案房屋，未按合同约定履行义务，一审判决双方解除合同并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人伏祥弟、沈长春负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 斌审 判 员 王和明代理审判员 葛 进二〇一五年二月九日书 记 员 吴昊阳附法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度搜索“”