（2014）浙温民终字第1895号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-12
案件名称
周巨法与乐清时代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《浙江省物业管理条例（2006年）》：第五十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙温民终字第1895号上诉人（原审原告）：周巨法。委托代理人：罗云。被上诉人（原审被告）：乐清时代房地产开发有限公司。法定代表人：季爱萍。委托代理人：叶连友。委托代理人：杨介寿。上诉人周巨法因与被上诉人乐清时代房地产开发有限公司（以下简称乐清时代房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2014）温乐民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，2012年8月15日，周巨法为购买乐清市中心区御峰花园第1幢1单元1502号房产，与乐清时代房开公司签订了《商品房买卖合同》。合同第四条约定：“……1、车位，地上车位归全体业主所有，由物业管理公司统一管理；地下车位归出卖人所有；人防区域所有权归国家所有，使用权归出卖人所有。……。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。……”合同第十六条约定：“……出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。……。”2010年12月22日，乐清市规划建设局批准御峰花园建筑区划内规划用于停放机动车的车位443个，其中地下停车位418个，地上停车位25个。地下车位面积并未分摊至周巨法购买的商品房面积。原判认为，1、关于《商品房买卖合同》第四条第1点“地下车位归出卖人所有”的约定是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。由此可见，建筑区划内，除规划用于停放汽车的车位、车库当事人可以约定归属外，御峰花园小区内的公共道路、公共绿地、公共场所、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，均属于御峰花园小区内的全体业主共有。本案双方争议的地下车位在2010年乐清市规划建设局批准时已规划用于停放汽车的车位，并且该地下车位面积并未计入周巨法所购商品房公摊面积，故双方依法可以对该车位的归属作出约定归乐清时代房开公司所有，该约定系双方当事人真实意思表示，应属有效，对于周巨法要求确认该约定无效，并确认其对地下车位享有共有权的请求，该院不予支持。2、关于“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定是否有效问题。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该规定目的在于规范购房者与开发商办理房屋所有权变更登记的行为，系管理性规范而非效力性的强制性规定，且该条规范的是“购买人”而非“出卖人”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该司法解释的这一规定也是在当事人没有约定的情况下才适用。本案双方对于办证时间已作出明确约定的情况下，仍应遵循“有约定，从约定”的原则。故本案双方对于《商品房买卖合同》第十六条关于“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定应属有效。周巨法以该条款的约定违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定为由，提出确认该条款无效并要求乐清时代房开公司办理房屋所有权证时间自交房之日起90日内的请求，于法无据，该院不予支持。3、关于双方签订的《商品房买卖合同》中讼争条款是否系格式条款问题。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款由一方当事人预先拟定，针对的是不特定的相对人，对方只有表示同意或者不同意的权利。其主要特点是条款的定型化，条款的内容由一方当事人事先确定，受要约人只有不加变更的承诺或者拒绝的权利，不能就条款的内容与要约人协商。本案双方签订的《商品房买卖合同》系由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的商品房买卖示范文本，其示范文本的制作系充分考虑买卖双方的权益。讼争的第四条第1点约定的“地下车位归出卖人所有”及第十六条“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”系加下划线部分，为示范文本的当事人协商填写内容，该条款并非格式条款，本案双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成以上条款，意思表示真实，内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，对当事人具有约束力。4、关于周巨法申请对御峰花园总建筑面积建设成本申请审计问题。乐清时代房开公司系以营利为目的企业，双方在《商品房买卖合同》中明确地下车位归乐清时代房开公司所有，且该约定符合法律规定，故本案并无鉴定之必要，对周巨法的鉴定申请，该院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回周巨法的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由周巨法负担。上诉人周巨法诉称：1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款明确规定地下车库的权利归属处于待定状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《浙江省物业管理条例》第五十七条第三款的规定均说明地下车库是共有设施的一部分。地下车位的土地出让金已分摊给各业主，上诉人应当拥有地下车位共有部分的持分权。原判混淆了权属共有与公摊面积之间的关系，及地下车位的权属与开发商以营利为目的的关系。本案只有通过审计查明地下车位的建设成本是否纳入商品房价格中，才能对地下车位的权属作出认定。2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条系强制性的行为规范，原判不予适用错误。3、涉案商品房买卖合同系被上诉人事先打印的合同文本，不是由当事人协商填写的，属于格式条款。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人乐清时代房开公司辩称：1、涉案商品房买卖合同第四条第二款第1项的约定符合法律规定，不具备合同法第五十二条规定的无效事由，原判认定正确。2、涉案商品房买卖合同第十六条关于“出卖人承诺于2015年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定不存在无效事由，原判认定正确。3、涉案商品房买卖合同非格式合同，争议条款亦非格式条款。且即便是格式条款，也并不必然无效。4、上诉人有关本案程序的两点上诉意见均不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。经审理，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，1、《中华人民共和国物权法》第七十四条明确规定，建筑区划内，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，规划用于停放汽车的其他车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，双方当事人在商品房买卖合同第四条中约定，地上车位归全体业主所有，地下车位归出卖人所有，并未违反上述法律规定，双方意思表示真实，该约定合法有效。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《浙江省物业管理条例》第五十七条第三款均未涉及地下车位的权属规定，上诉人主张该约定违反上述规定，与法不符，本院不予支持。被上诉人乐清时代房开公司是否将地下车库的建设成本纳入商品房价格中，不影响双方约定的合法性，原判据此不准许上诉人对御峰花园的建筑面积建设成本进行审计的申请，并无不当。2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条意在规范购房者与开发商办理房屋所有权变更登记的行为，系管理性规范，而不是效力性规范。该条规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，均适用于双方对办证期限未作明确约定的情形。而本案双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了具体的办证期限，根据合同意思自治原则，原判确认该约定有效，符合法律规定。3、双方当事人在商品房买卖合同中关于地下车库所有权的约定及办理房屋权属证书日期的约定，虽系打印而成，但并不属于格式条款，亦未免除一方责任，加重另一方责任或排除另一方权利，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。上诉人以上述约定属于格式条款为由，主张约定无效，不符合事实与法律规定。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币80元，由上诉人周巨法负担。本判决为终审判决。审 判 长 张苗苗审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年二月九日代书 记员 陈黛锦 关注微信公众号“”