（2015）楚中民一终字第15号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-11
案件名称
李向前与罗华翠、苏发明、查国兰、查建琼、苏文萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李向前,罗华翠,苏发明,查国兰,查建琼,苏文萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）楚中民一终字第15号上诉人（原审被告）李向前，男，19XX年XX月XX日生，彝族，大学文化，个体户，住XX县XX镇XX村委会XX村**号。身份证号码：XX。被上诉人（原审原告）罗华翠，女，19XX年XX月XX日生，彝族，小学文化，个体户，住XX县XX镇XX路**号。身份证号码：XX。委托代理人XX，云南XX律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审被告苏发明，男，19XX年XX月XX日生，彝族，中专文化，农民，住XX县XX镇XX村委会XX村**号。身份证号码：XX。（未到庭）原审被告查国兰，女，19XX年XX月XX日生，彝族，小学文化，农民，住XX县XX镇XX村委会XX村**号。身份证号码：XX。（未到庭）原审被告查建琼，女，19XX年XX月XX日生，彝族，中专文化，农民，住XX县XX镇XX村委会XX村**号。身份证号码：XX。原审被告苏文萍，女，19XX年XX月XX日生，彝族，大学文化，医生，住XX县XX镇XX村委会XX村**号。身份证号码：XX。上诉人李向前因与被上诉人罗华翠、原审被告苏发明、查国兰、查建琼、苏文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南华县人民法院（2014）南民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2012年7月26日，原告罗华翠与大理市震戎商务服务所签订了“九顶山停车区（九鼎佳园）餐厅、超市合作经营合同”，约定：合作经营年限于2012年8月1日至2017年7月31日，共5年；合作经营管理费餐厅每年40万元，超市每年25万元，从合作经营的第二年起，按前一年应缴数的5%递增。原告罗华翠在签订合同后将餐厅转租给被告李向前经营，并签订了“九顶山停车区（九鼎佳园）餐厅合作经营合同”，约定合作经营管理费餐厅每年40万元，从合作经营的第二年起，按前一年应缴数的5%递增。2012年8月13日，原告支付给大理市震戎商务服务所餐厅租金40万元。2013年2月28日，被告李向前与杨廷金签订了书面协议，将该餐厅以228000元转租给杨廷金经营，因杨廷金未支付约定的228000元费用，李向前于2013年3月28日向南华县法院提起诉讼，南华县法院于2013年4月9日以（2013）南民初字第182号案件调解结案。现原告提起诉讼，请求判令被告连带清偿原告为其垫付的租金及水电费。原审法院认为，原告罗华翠与大理市震戎商务服务所及被告李向前之间签订的两份合同名为“合作经营合同”，但根据庭审查明双方不存在“合作”或“合伙”经营的事实，实际上是一种租赁合同关系，故本案的案由应定为“房屋租赁合同纠纷”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。故被告李向前应当按合同约定向原告罗华翠支付餐厅的租金及水电费。因本案标的物存在多次转租情况，双方当事人在庭审中均表示不清楚该餐厅现在由谁在经营，故原告罗华翠主张的租金以其实际支付给大理市震戎商务服务所的第一年度的租金认定。对于被告主张本案是租赁纠纷而非合伙协议纠纷的抗辩成立，本院予以采纳。对于被告李向前主张经原告同意并由原告丈夫苏发财介绍，其与杨廷金签订了书面协议，将餐厅转让给杨廷金，约定2013年3月1日起的房租由杨廷金负担，原告与李向前之间的合同己于2013年2月28日终止的问题，因李向前与杨廷金所签订的协议上没有原告罗华翠或其丈夫苏发财的签名，该协议对罗华翠不具有约束力，原告罗华翠与被告李向前之间签订的合同中的权利义务并未终止，李向前转租给杨廷金后产生的餐厅租金，李向前可向杨廷金追索；故被告李向前的主张本院不予采纳。对于被告主张本案己超过诉讼时效的问题，经审查，双方签订的合同第三条约定：“合作经营费于上年底交清下一年度的合作经营费”，该款未明确约定支付租金的具体时间，根据合同条款，第一年度的租期为：“2012年8月1日至2013年7月31日”，故结合合同条款及签订合同的时间，第一年度的租金不可能在合同签订之前的2011年底支付，对第一年度租金的支付期限应以《合同法》第二百二十六条确定为“2013年7月31日”，故本案原告主张的第一年度租金的诉讼时效应从2013年8月1日起计算，诉讼时效期间为一年，原告罗华翠于2014年6月11日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。本案被告苏发明、查国兰、查建琼、苏文萍未与原告罗华翠签订过合同，且原告罗华翠无相关证据证实该四被告参与了餐厅经营，故被告苏发明、查国兰、查建琼、苏文萍不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条及第二百二十六条之规定判决：一、由被告李向前支付原告罗华翠餐厅租金40万元、电费26613元、水费11000元，合计437613元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原审判决宣判后，上诉人李向前不服，提起上诉，请求依法撤销（2014）南民初字第323号民事判决，发回南华县人民法院重审，或者依法改判驳回被上诉人诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，上诉人在一审中向法庭提交了上诉人与杨廷金签订的转让协议，协议明确约定2013年3月1日起的房租由杨廷金负担，在上诉人与第三人杨廷金签订协议时，己经与被上诉人就解除合同达成了口头协议，约定双方租赁合同于2013年2月28日终止，由杨廷金与被上诉人重新签订合同。现被上诉人又将该餐厅转租给了其丈夫苏发财在水利局担任局长期间的驾驶员周贵章经营。杨廷金是苏发财的生意合伙人，上诉人在客观上无法获取杨廷金与被上诉人的租赁合同，但杨廷金在停止经营后将餐厅交付给苏发财，苏发财接收后又将该餐厅转租给了案外人周贵章经营的事实，足以证实上诉人与被上诉人之间的口头协议，合同的解除并非书面要式，一审中上诉人书面申请追加杨廷金为第三人被一审法院驳回，仅以“被告与杨廷金签订的协议没有原告及其丈夫苏发财的签名”为由，驳回上诉人的抗辩，是认定事实不清。二、一审判决认定事实错误，一审中，被上诉人仅向法庭提交六份载明大理市震戎商务服务所出具的手工开具的收据复印件，没有提交正式发票，且在庭审时未提交原件核对。在一审庭审中，上诉人提供了一份被上诉人与大理市震戎商务服务所签订的价款10万元的合同，与被上诉人自己提交的价款40万元的合同，且被上诉人自认以一份价款10万元的合同“办理相关证照逃避税费”的不诚信违法行为，足以说明被上诉人的丈夫苏发财作为大理市震戎商务服务所在九顶山的管理人员，以其自身的便利条件，其提交的收据复印件存在重大疑义。一审法院在没有正式发票、上诉人提出异议、且庭审时未经核对原件的情况下采信该证据，明显违反了法律的规定，是基于程序违法的认定事实错误。三、一审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的合同第三条约定：“合作经营费于上年底交清下一年度合作经营费”。该约定的“上年底”是一个确定的履行期限，即上一年的12月31日为下一年房租的履行期限届满。合同签订当年2012年8月1日至2012年12月31日的租金在客观上不能在“上年底”即2011年12月31日支付，但根据合同可推知，该租赁期的履行期限应当在2012年12月31日一并履行。即使一审法院认为该租赁期间的租金履行期限不明确，也不能认定剩余的租赁期间的租金履行期限也不明确，根据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。一审法院以“未明确约定支付租金的具体时间”为由，依《合同法》第226条驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩，是适用法律错误。应当以2012年12月31日为履行期限届满，根据《中华人民共和国民法通则》第136条的规定，以及2004年4月6日最高人民法院关于对《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的答复，被上诉人于2014年6月11日提起诉讼，己超过一年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗华翠答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应该予以驳回。上诉人将餐厅转让给杨廷金经营是他们私自转让，被上诉人并不知道；关于诉讼时效问题，一审法院已经做了正确认定，不存在诉讼时效超期的问题。原审被告查建琼陈述称，本案与我没有任何关系。原审被告苏文萍陈述称，其意见与上诉人李向前的意见一致。二审中，上诉人李向前及原审被告苏文萍对一审认定的以下事实提出异议：一审认定的水电费没有证据证明，不是正式发票。餐厅转让给杨廷金征得了被上诉人及其丈夫的同意，杨廷金是被上诉人的丈夫介绍来经营餐厅的人。被上诉人对一审认定的本案事实没有异议。原审被告查建琼认为案件与其没有关系。对于上诉人与被上诉人无异议的事实，本院予以确认。二审中，上诉人向本院提交了电话录音一份，上诉人认为该份录音是收到一审判决后，上诉人找到杨廷金及其妻子时的谈话，欲证实上诉人征得了被上诉人及其丈夫的同意，将餐厅转租给杨廷金，杨廷金与被上诉人罗华翠签订了租赁合同，自转租之日的租金应由杨廷金直接支付给罗华翠，上诉人与罗华翠的合同已经终止，经质证，被上诉人罗华翠认为，该份录音不属于新证据，而且该录音是通过什么方式取得的不清楚，不予认可。本院认为，该份录音中谈话对象不是杨廷金，与本案不具有关联性，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审一致。二审另查明，被上诉人主张的电费26613元是2012年7月4日至2013年7月31日餐厅产生的电费。归纳各方当事人诉辩主张，本案争议的焦点是：1、本案的房租、水电费应该由谁承担；2、一审认定的房租、水电费是否有相应证据；3、本案是否超过诉讼时效。上诉人认为，2013年3月1日起的房租、水电费应该由杨廷金支付，因餐厅已经转让给了杨廷金，杨廷金与罗华翠另行签订了租赁合同，上诉人与罗华翠的合同自2013年2月28日已经终止。一审认定的房租、水电费没有相应证据予以证明，仅以被上诉人提交的收据复印件予以认定，属于认定事实错误。根据合同约定，罗华翠的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效。被上诉人认为，餐厅租金、水电费应该由上诉人支付，因为上诉人是合同相对人，被上诉人不知道上诉人将餐厅转租给杨廷金的事实。房租、水电费请求是依据合同约定提出的，而且提交的证据是原件。本案上诉人与被上诉人的合同仍在履行过程中，不存在超过诉讼时效的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合作经营合同，从内容及合同的履行情况看，双方没有合作的事实，因此双方签订的合同名为合作经营合同，实际为餐厅租赁合同。本案上诉人李向前不能提交证据证明其主张的罗华翠与杨廷金另行签订了租赁合同，也不能提交证据证明杨廷金将其经营期间的租金支付给了罗华翠，李向前与杨廷金签订的协议对罗华翠不产生约束力，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此，本案上诉人李向前将餐厅转租给杨廷金后，其与罗华翠签订的合同继续有效，李向前仍应承担向罗华翠支付租金及水电费的义务。李向前承担义务后，可依据其与杨廷金之间签订的协议向杨廷金主张权利。上诉人与被上诉人签订的合同约定：合作经营管理费餐厅每年40万元，从合作经营的第二年起，按前一年应缴纳数的5%递增。同时约定：餐厅生活用水费用按每月1200元收取，生产用水按每月1000元收取，电费据实收取。被上诉人一审中提交了六份收据，收据上均加盖有大理市震戎商务服务所或者弥渡县九鼎佳园服务区的印章，每一份收据“摘要”部分均注明了收费的期间、项目及数额，上诉人提交的收据与双方合同约定能够互相印证，因此，一审认定的租金和水电费有相应的证据予以证明。上诉人与被上诉人签订的合同约定：“合作经营费于上年底交清下一年度的合作经营费”，该约定未明确约定支付租金的具体时间，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付”。据此，本案上诉人与被上诉人的合同期间为一年以上，应当在每届满一年时支付租金，第一年度租期为2012年8月1日至2013年7月31日，而且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，上诉人与被上诉人之间的合同在转租后继续有效，被上诉人在合同有效期间提起诉讼没有超过诉讼时效，上诉人认为本案超过诉讼时效的主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7864元，由上诉人李向前承担（已交）。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院或与原审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 刘 芳审判员 魏跃萍审判员 陈翠连二〇一五年二月九日书记员 胡志福 来自：