（2014）宝民三（民）初字第1751号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-23
案件名称
金辉与赵德传、马韻莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金辉,赵德传,马韻莲,中国银行股份有限公司上海市普陀支行,崔勉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1751号原告金辉。委托代理人周发，上海君乐律师事务所律师。被告赵德传。被告马韻莲。上列两被告的共同委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市普陀支行。负责人柏京。委托代理人李育芹，上海市佳信达律师事务所律师。第三人崔勉。原告金辉与被告赵德传、马韻莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知中国银行股份有限公司上海市普陀支行（以下简称中国银行普陀支行）、崔勉作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告金辉及其委托代理人周发，被告赵德传、马韻莲的共同委托代理人葛文昱，第三人中国银行普陀支行的委托代理人李育芹到庭参加诉讼。第三人崔勉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金辉诉称，2010年，因急需资金，金辉向崔勉借钱。崔勉告知可以帮助其通过虚假房屋买卖的方式向银行贷款。因金辉不知如何操作，故同意由崔勉全权负责。崔勉找到赵建清，让其虚假购买金辉名下的位于上海市宝山区宝山二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并以赵建清的名义向银行贷款人民币50万元。中国银行普陀支行放款至金辉名下50万元的银行卡一直由崔勉持有，崔勉陆续通过现金和银行转账的方式支付给了金辉20万元。崔勉自留30万元，用于归还2010年3月至2012年3月期间的银行贷款、房产过户费及支付给崔勉及赵建清的好处费。由于此前的相关行为没有书面协议，金辉担心以后说不清，故找到崔勉，崔勉于2011年10月28日出具了一份协议书，对虚假买卖的相关事宜进行了书面确认。根据约定，2012年3月应将系争房屋重新过户至金辉名下，但由于此时过户要交的税收比较多，故搁置了下来。2012年4月之后，系争房屋的贷款由金辉偿还，但没还几个月就无力偿还。此后，因贷款逾期未还，中国银行普陀支行起诉赵建清，并申请执行。2014年1月23日，金辉、赵建清、中国银行普陀支行在上海市静安区人民法院达成和解协议，约定，2014年4月底前，金辉给赵建清10万元好处费，系争房屋归还给金辉。2014年4月20日左右，金辉打电话给赵建清，但一直无法联系上。直至2014年6月，金辉才获知赵建清已经死亡。因赵德传、马韻莲是赵建清的继承人，故金辉起诉要求确认金辉与赵建清就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，赵德传、马韻莲配合将系争房屋恢复登记至金辉名下。被告赵德传、马韻莲辩称，赵建清于2014年1月31日死亡，赵建清未婚、无子女，赵德传、马韻莲作为赵建清的父母，是其继承人。赵建清此前没有向赵德传、马韻莲说过关于购买系争房屋的情况，赵德传、马韻莲不清楚系争房屋买卖合同签订、房屋购买的相关情况。直至中国银行普陀支行起诉赵建清归还房屋贷款并申请执行，赵建清的家人才知道有相关争议。赵建清没有和家人具体说房子是怎么买卖的，就说是被陷害了。赵建清的家人为了让事情早点了结，陪同赵建清在法院达成了和解协议。但和解协议并未反映出虚假买卖的情况，且从现有的材料可以显示，金辉与赵建清存在合法有效的房屋买卖合同，不存在所谓的虚假情形。系争房屋一直由金辉及其家人居住至今，赵德传、马韻莲不清楚赵建清是否向金辉主张过交付房屋。综上，不同意金辉的诉讼请求。第三人中国银行普陀支行述称，不清楚金辉与赵建清的买卖情况，中国银行普陀支行的抵押债权合法有效，要求法院予以保护，对金辉的诉讼请求不发表意见。第三人崔勉未作陈述。经审理查明，2010年2月8日，金辉（卖售人，甲方）与赵建清（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海未来之城房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方购买甲方系争房屋，房地产转让价款72万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2010年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2010年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方于2010年元月25日支付甲方房款定金2万元，乙方于2010年元月28日支付甲方第一期房款20万元，乙方同时办理商业贷款共计50万元。2010年2月24日，赵建清经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，中国银行普陀支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为50万元，债务履行期限从2010年2月1日至2024年1月31日。另查明，2013年5月2日，上海市静安区人民法院依法判决赵建清归还中国银行普陀支行借款本金446，957.82元及利息、罚息、借款逾期利息、律师费等【（2013）静民二（商）初字第521号】。2013年6月19日，中国银行普陀支行向上海市静安区人民法院申请执行该判决。2014年1月23日，中国银行普陀支行、赵建清、金辉在上海市静安区人民法院形成执行笔录，其中载明，中国银行普陀支行表示，已与赵建清达成协议，赵建清委托金辉挂牌出售系争房屋，所得款项由中国银行普陀支行指定监管公司，监管所产生的费用从房款中扣除，其中房屋买卖款中首先扣除中国银行普陀支行应收到的本金、利息、罚息、律师费等其他相关费用，剩余款项中赵建清收取10万元，其余款项由金辉收取，房屋买卖的相关费用从房款中扣除。赵建清表示，希望金辉能在2014年4月底前将房屋买卖成功，否则增加收取款项5万元，合计15万元。中国银行普陀支行、赵建清、金辉均表示“好的”。2014年1月31日，赵建清死亡。因赵建清死亡，系争房屋无法处置变现。中国银行普陀支行未能提供赵建清其他可供执行的财产或财产线索，上海市静安区人民法院于2014年8月28日裁定上述民事判决的本次执行程序终结。审理中，为证明己方主张，金辉向本院提供由崔勉于2011年10月28日签字的协议书，其中载明：甲方金辉，乙方赵建清，丙方崔勉。甲方金辉急需现金周转，但由于贷款政策问题，导致甲方无法向银行贷款，所以特通过丙方介绍，甲乙丙三方达成以下协议。一、甲方将其名下系争房屋过户给乙方名下。二、乙方用甲方过户给乙方的房产向银行贷款50万元。三、贷款50万元由甲方所有，甲方一次性交付30万元给丙方，其中包括2010年3月至2012年3月该房屋的银行还贷、房产过户费及支付给乙方和丙方的好处费。四、乙方须于2012年3月将系争房屋重新过户于甲方名下，过户的一切费用也已在30万元之内，无需甲方承担。（另外如果房产过户费超过15万元，超出部分由甲方承担。）五、自2012年3月该房屋过户回甲方名下开始，由甲方支付每月银行还贷。六、丙方为甲乙双方的介绍人及担保人，在2010年3月至2012年3月间，该房屋的房产证由丙方保管，并为甲乙双方的监管及见证人。赵德传、马韻莲表示，该份协议没有赵建清的签字，不清楚崔勉是谁，故对协议书不予认可。中国银行普陀支行向本院提供下列证据：1、金辉于2010年元月25日出具的首付款收据，内容为房屋座落系争房屋，成交金额72万元，付款人赵建清，首付款金额2万元。2、中国银行存款回单、取款回单及金辉于2010年2月1日出具的房款收据，确认收到赵建清的房款20万元。金辉对上述证据的真实性无异议，表示因为金辉当时缺钱，故崔勉先付了2万元给金辉，后来贷款放下来之后，崔勉又陆续给了金辉18万元，故金辉总共获得贷款为20万元。关于20万元的房款，是崔勉叫“枪手”将20万元存入赵建清账户，赵建清转给金辉，“枪手”立即又将这20万元从金辉的银行账户转走。赵德传、马韻莲对上述证据的真实性无异议，并表示由此可以证明系争房屋买卖合同真实有效。审理中，金辉表示，系争房屋一直由金辉居住，赵建清从未向其提出交房等主张。金辉现同意由其负责偿还并涤除中国银行普陀支行在系争房屋上的抵押债权。此外，虽然执行笔录中金辉曾同意支付赵建清10万元，该执行笔录应为和解协议，但2014年4月底前并未过户成功，且和解协议无法履行，故现不同意支付赵德传、马韻莲任何补偿款。以上事实，有原告金辉提供的常住人口登记表、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、协议书、（2013）静民二（商）初字第521号民事判决书、申请执行书、执行笔录、本次执行终结申请书、（2014）静执恢复字第247号执行裁定书等，第三人中国银行普陀支行提供的首付款收据、存款回单、取款回单、房款收据等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案存在以下两个主要争议焦点问题，分述如下：本案的争议焦点之一在于金辉与赵建清之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。根据本院查明的事实，系争房屋买卖合同的签订与履行存在诸多不合理之处。首先，金辉与赵建清于2010年2月8日就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，合同约定金辉应于2010年3月15日前腾出房屋，但直至赵建清于2014年1月31日死亡前，赵建清均未向金辉主张过交付，金辉占有使用系争房屋至今，显然有违正常房屋买卖之常理。其次，赵德传、马韻莲作为赵建清的父母，对于赵建清购买房屋此类生活中的重大事宜却不知晓，本案中依据买卖合同、收据等推测赵建清真实购买系争房屋并付清房款72万元，其中包括22万元的首付款及50万元的银行贷款。但根据赵建清在执行笔录中的陈述，其同意在金辉向其支付10万元的情况下，将系争房屋交由金辉出售、偿还欠付的贷款，剩余款项由金辉收取。赵建清与金辉的此类约定有悖于通常的房屋买卖合同签订后对于未偿还房贷债务的处理方式。再者，金辉提供了崔勉签订的协议书中载明了系争房屋虚假买卖的过程，虽然该份协议书上没有赵建清的签字，但可与本案的其他事实与细节相互印证。由此，本院可以认定，赵建清与金辉间并无真实买卖的意思表示，系争房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现金辉自愿清偿房贷、涤除抵押权，本院予以准许，赵德传、马韻莲应在中国银行普陀支行的抵押权注销的情况下将房屋恢复登记至金辉名下。本案的争议焦点之二在于赵建清与金辉签订的执行笔录对于各方是否具有约束力。金辉表示，该份执行笔录的性质为执行和解协议，在协议没有执行完毕的情况下，金辉有权不向赵建清或其继承人支付承诺的款项。本院认为，执行和解协议意指在执行中双方当事人自行和解达成的协议。系争执行笔录系赵建清、金辉及中国银行普陀支行三方共同达成的协议，金辉并非赵建清与中国银行普陀支行间金融借款合同纠纷一案的当事人，故该份执行笔录并非严格意义上的执行和解协议，而是金辉、赵建清对于系争房屋权属及出售利益分割的约定，该约定是双方真实意思表示，应属有效。现赵建清已经死亡，本院确认系争房屋买卖合同无效，系争房屋应恢复登记至金辉名下，金辉理应根据诚实信用原则，向赵建清的继承人即赵德传、马韻莲支付补偿款。鉴于赵建清于2014年1月31日死亡，故系争房屋未能在2014年4月底前出售的责任不在金辉，故金辉支付的补偿款应为10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告金辉与赵建清就上海市宝山区宝山二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告金辉于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下涤除上述房屋上的抵押权；三、被告赵德传、马韻莲于上述房屋上的抵押权涤除之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告金辉；四、原告金辉于本判决生效之日起十日内，向被告赵德传、马韻莲支付补偿款10万元。案件受理费减半收取5，500元，由原告金辉负担2，750元，由被告赵德传、马韻莲负担2，750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 蒋梦娴二〇一五年二月九日书 记 员 罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。