（2015）兵八民二终字第66号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-24
案件名称
新疆渝都商贸有限责任公司与李云霞租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆渝都商贸有限责任公司,李云霞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第66号上诉人（原审原告）：新疆渝都商贸有限责任公司。住所地：石河子市北二路3号小区**栋*****号。法定代表人：姚渝林。委托代理人：张华成，新疆天众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李云霞，女，1982年10月4日出生。委托代理人：田馨，新疆双信律师事务所律师。上诉人新疆渝都商贸有限责任公司（以下简称渝都商贸）为与被上诉人李云霞租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员朱秀梅、赵春华参加的合议庭，于同年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人渝都商贸的委托代理人张华成、被上诉人李云霞及其委托代理人田馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年11月5日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订一份《专柜经营合同》。双方在合同中主要约定：“一、专柜设立与专柜经营范围。第一条，甲方应于2013年11月8日起将一楼楼梯边F1经营场地（建筑面积50平方，见图，以下简称“场地”）交予乙方经营。乙方应于2013年12月28日前完成设计装修，并将营业人员和经营商品组织到位，否则超过时间按总租金的10％／天计算延迟责任、缴纳违约金。第二条，乙方专柜经营范围：中国移动授权营业厅。第三条，专柜设计和装修由乙方负责组织实施并承担相应的费用，但乙方设计和装修方案应由甲方审核批准后方可实施，否则所发生的损失由乙方自负。第四条，甲方只提供主体照明和空调用电，要增加照明或其他设备自行装电表交费，费用按实计收。甲方提供土建磁片、门、窗，其他设备乙方自理。若乙方需再装修自行负责，但需经甲方同意。第六条，本合同有效期为36个月，即自2014年1月1日至2016年12月30日止（以开业日期计算）。第七条，签订本合同的同时，乙方应向甲方缴纳：（1）履约保证金人民币3000元；（2）专柜入场品牌推广费1000元。合同期满后，履约保证金以不计利息退还乙方，品牌推广费用不予退还。二、商品经营管理（略）。三、营业管理。第十八条，未经甲方、乙方协商一致，乙方不得在甲方规定的营业时间内停止营业（包括营业员离岗）或进行装修调整，否则乙方应向甲方支付违约金每个营业工作日1000元。不足营业工作日的按一个营业工作日计；若甲方因整体或局部装修改造需乙方配合暂停营业时，乙方应服从甲方安排。停业期间超过半个月免收停业期间的商场管理费或销售保底，同时乙方可以于停业满十日内，以书面形式要求甲方按实际停业时间顺延本合同。第十九条，甲方基于整体经营情况或因调整经营布局而对乙方经营场地进行变更或调整，乙方必须无条件服从，造成乙方暂停营业半月以上的，甲方可以依据第十八条第二款规定承担义务。四、结算方式：自行结算。第二十二条，甲方每月从乙方含税销售额中按下述方式提成后与乙方结算已销售营业额：（1）……（2）第一年租金117000元，每年租金递增（7元／天／年，已优惠10000元）。五、合同的解除。”合同签订当日，被告给原告交款14000元，原告给被告出具收据1张，并加盖原告财务专用章。2013年12月11日，被告与他人签订了装饰工程合同，约定开工日期为2013年12月11日，竣工日期为2013年12月28日。装修完后，被告开始经营和使用租赁场地。2014年1月8日，原、被告签订《租房协议》一份，主要内容为：“一、甲方（原告）将石河子市北二路3号小区成渝房产一楼专柜租给乙方经营移动合作营业厅，面积40平米，年租金10000元，租金一次交清，不得拖欠。二、乙方在租赁期间要自觉维护好甲方房屋内的建筑设施，不经甲方同意不得随意变动。三、乙方在租赁期间的水暖电均自行承担，并按时向有关部门缴纳各项费用，打扫环境卫生。（其余略）”。2014年4月11日，原告向原审法院提起诉讼，以被告未按时交纳租金为由要求解除双方签订的专柜经营合同，要求被告给付原告租金31734.25元并将场地交还原告。该案审理中，被告提交双方2014年1月8日签订的《租房协议》，原告申请撤诉。2014年7月15日，原告再次向原审法院提起诉讼，要求撤销双方于2014年1月8日签订的《租房协议》。庭审中，原告提交其与韩传勇签订的《专柜经营合同》，证明韩传勇租赁场地租金每月10000多元，不可能一年租金才10000元，双方签订的租房协议显失公平。被告称由于原告装修大厅时将其租赁场地面积减少为40平方米，且将对外独立大门反锁，影响被告经营，所以双方于2014年1月8日又签订了《租房协议》。另查：原审法院审理过程中，原告已将出租给被告的场地租赁给他人。原告渝都商贸于2014年7月15日向原审法院提起诉讼称：2013年11月5日，原、被告签订《专柜经营合同》约定，原告将有权使用的石河子市北二路3号小区47栋22-D1号中的部分经营场地交由被告经营。因被告未按协议约定履行义务，原告向法院起诉解除双方的专柜经营合同，该案庭审，被告拿出一份签署日期为2014年1月8日的《租房协议》，该协议所约定的租金与之前的合同约定价款相差悬殊，且原告对此合同的订立毫不知情，如该合同得以履行，将对原告产生极不公平的结果。请求判令：一、撤销原、被告于2014年1月8日签订的《租房协议》；二、被告承担案件受理费及送达费。被告李云霞辩称：原告所诉不属实。原、被告2013年11月5日签订《专柜经营合同》后，由于原告无法实现承诺，经双方多次协商，于2014年1月8日签订了《租房协议》，被告已经履行了给付租金的义务，该协议不存在撤销的情形，被告要求继续履行2014年1月8日签订的《租房协议》。原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”本案原、被告于2013年11月5日签订《专柜经营合同》，在该合同履行过程中，因原告场地整体装修、调整，其提供给被告使用的场地面积及经营条件均发生变化，双方经协商于2014年1月8日签订《租房协议》。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于该协议是否应当撤销的问题，原告提交其与他人签订的《专柜经营协议》，以证明该协议订立时显失公平。因原告出租的一楼大厅专柜较多，所处位置、面积及商业价值各不相同，与他人约定的专柜租赁价格不影响原、被告签订租房协议的效力。根据庭审查明情况，被告仅于2013年11月5日向原告交纳租金10000元，按照双方签订的《专柜经营合同》约定，仅能支付一个月的场地租赁费，而截至2014年4月11日原告向该院起诉要求解除双方签订的《专柜经营合同》，给付租金，交还场地，原告没有提供其向被告索要租赁费的相关证据，故该院对原告要求撤销租房协议的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告新疆渝都商贸有限责任公司要求撤销原、被告于2014年1月8日签订的《租房协议》的诉讼请求。案件受理费70元，送达费90元，合计160元（原告已预交），由原告新疆渝都商贸有限责任公司负担。上诉人渝都商贸不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人协商租赁场地时，该场地是建筑物建成后首次对外出租，装修是由各承租人自己实施，上诉人无权改变出租场地（建筑）面貌，被上诉人也未对此进行举证。上诉人与被上诉人协商时场地面貌至今几乎一直没有改变，包括上诉人交付给被上诉人的场地面积也没有改变，如有改变，也是因被上诉人自己进行的装修使其实际使用面积减少，但这也不能成为减少租金的理由。被上诉人所租赁的场地一面临街，且场地有其独立对外的大门，场地留有通道与商场相通，被上诉人租用的场地是所有承租人中位置最优越的，且这种情况也一直没有改变。二、上诉人原审提供韩传勇的租赁合同是为了说明2013年l1月在同一地段、场地的租赁费用非常接近，每平方每天均在7元左右，符合当时商铺的普遍租金价格标准，韩传勇及其他几十个承租人的合同至今未变更，而2014年1月8日的《租房协议》每平方每天租金仅为0.68元，明显偏低。三、上诉人在其起诉被上诉人解除2013年11月5日签订的《专柜经营合同》案件中首次见到2014年1月8日的《租房协议》，上诉人除了能确认2014年1月8日《租房协议》中公章的真实性之外，对于这份协议的产生及协商过程等一无所知，故上诉人也只能提出撤销该协议，而不是确认其无效。如深入调查该协议的真实产生经过，该协议应属无效。综上，请求撤销原审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2014年1月8日签订了《租房协议》，并由被上诉人承担案件受理费及送达费。被上诉人李云霞辩称：一、被上诉人租用上诉人渝都商贸的场地处于弱势地位，上诉人在签订合同时具有明显优势，上诉人在了解当时市场行情的情况下与被上诉人订立的《租房协议》，不存在订立协议时重大误解或显示公平，故上诉人要求撤销与被上诉人2014年1月8日签订的《租房协议》于法无据。二、被上诉人花费近100000元对场地进行了装修，上诉人承诺将被上诉人场地通往商场的通道封闭，将被上诉人场地改造为独立对外经营的门面房，因上诉人未履行承诺，未为被上诉人提供独立对外打开大门的经营环境，致使被上诉人承租的场地从优势位置变为劣势位置，经被上诉人与上诉人王总充分协商变更了原租赁合同。因商场整体经营效益差，上诉人对场地停水、停电，将商场商户清空，被上诉人投资金100000元装修的场地仅使用了两个多月就被迫关门，且上诉人未经被上诉人同意，单方终止合同，强行拆除被上诉人装修并拉走被上诉人的柜台，将场地另行租赁他人，而被上诉人未获得任何赔偿，上诉人的做法对被上诉人不公平。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：上诉人渝都商贸与上诉人李云霞对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明：二审中，上诉人提供上诉人与被上诉人于2014年3月20日签订《专柜经营合同》一份，该合同与2013年11月5日签订的《专柜经营合同》除第二十二条租金金额和第四十一条其他事项不一致外，其他内容基本一致。2014年3月20日签订的《专柜经营合同》第二十二条约定，第一年租金5.5元／平方米／天，每年递增，2015年递增7%，2016年递增12%；该合同第四十一条其他事项约定，1、年租金提前30天支付下年度租金；2、水、电、暖、物业、清雪费等，由被上诉人承担，除一次照明；3、2014年一次交清6个月租金，免收一个月；4、租赁期满，在同等条件下，被上诉人有优先权；5、如被上诉人改变经营类型，需经上诉人同意。被上诉人二审陈述，上诉人承诺将被上诉人场地通往商场的通道封闭，将被上诉人场地改造为独立对外经营的门面房。上诉人对被上诉人的该陈述不予认可，被上诉人亦未提供证据予以证实。本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人2014年1月8日签订的《租房协议》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”上诉人渝都商贸与被上诉人李云霞2013年11月5日签订的《专柜经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。2014年3月20日，上诉人与被上诉人签订的《专柜经营合同》的合同文本与2013年11月5日的一致，该合同除租金金额及其他事项与2013年11月5日的合同不一致外，其他内容基本一致，故该合同应视为上诉人与被上诉人对2013年11月15日《专柜经营合同》中的租赁金额和其他事项进行了变更，被上诉人二审中亦认可该合同的真实性，故经双方协商变更的2014年3月20日的《专柜经营合同》成立并生效。被上诉人持有的2014年1月8日的《租房协议》时间恰恰在两个《专柜经营合同》之间，2013年11月5日《专柜经营合同》的年租金为117000元，《租房协议》的年租金为10000元，2014年3月20日《专柜经营合同》的年租金为100375元（5.5元／平方米／天×50平方米×365天），经对比，《租房协议》的年租金远远低于其前后两份租赁合同的租金。另外，上诉人与其他商户签订的租赁合同文本及2013年11月5日、2014年3月20日与被上诉人签订的合同文本使用的均是《专柜经营合同》，而《租房协议》与被上诉人惯用的合同文本完全不一致，且被上诉人明知2014年1月8日与上诉人签订了一份租赁金额很低的《租赁协议》，其再次于2014年3月20日与上诉人签订租赁金额比前协议高十倍的《专柜经营合同》也与常理不符，被上诉人在庭审中也无法合理陈述与其签订2014年1月8日《租赁协议》的具体人和具体经过。故上诉人与被上诉人2014年1月8日签订的《租房协议》显示公平，上诉人主张撤销2014年1月8日与被上诉人签订的《租房协议》的上诉请求有相应事实依据，本院予以支持。综上，因上诉人提供了新的证据，导致原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第2847号民事判决，即：驳回原告新疆渝都商贸有限责任公司要求撤销原、被告于2014年1月8日签订的《租房协议》的诉讼请求；二、撤销上诉人新疆渝都商贸有限责任公司与被上诉人李云霞2014年1月8日签订的《租房协议》。一审案件受理费70元，送达费90元，合计160元（上诉人已预交），由被上诉人李云霞负担；二审案件受理费70元（上诉人已预交），由被上诉人李云霞负担。一、二审案件受理费合计230元，被上诉人李云霞于本判决生效后十日内给付上诉人新疆渝都商贸有限责任公司。本判决为终审判决。审 判 长 孙铭徽代理审判员 朱秀梅代理审判员 赵春华二〇一五年二月九日书 记 员 矫 旭 更多数据：搜索“”来源：