（2014）玉民一初字第00544号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-04-03
案件名称
马婧与呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市玉泉区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马婧,呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
呼和浩特市玉泉区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉民一初字第00544号原告马婧，女，1989年3月24日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。委托代理人张凡弟，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托代理人曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人李楠，该公司董事长。委托代理人闫杰慧，恒信长城律师事务所律师。委托代理人何虹枚，恒信长城律师事务所律师。原告马婧诉被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理。依法由代理审判员托娅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马婧的委托代理人张凡弟、曾艳，被告富恒公司的委托代理人闫杰慧、何虹枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年11月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以人民币145801元购买被告开发建设的大盛魁商业街（暂定名）B区2055（a）号，测建筑面积为7.49平方米的商铺，并于2012年11月1日向被告交纳购房款人民币75801元。根据合同约定，被告应于2013年8月31日前交付房屋，逾期交房超过90天的，原告有权解除合同。截止至2014年5月5日，被告仍未向原告交付房屋，原告遂向被告发出《解除通知书》，并于当日送达于被告。被告未于2014年8月5日前向人民法院提起确认原告解除合同的效力的诉讼，原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除。根据合同约定，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按合同原告累计已付款的1%向原告支付违约金。截止到目前为止被告仍未向原告退还购房款，经原告多次请求，均被告无理拒绝。并且，原告认为双方约定的违约金低于造成的损失，请求人民法院予以增加。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判令：1.请求人民法院判令被告返还原告购房款75801元及违约金11900.5元（暂计至2014年8月19日，实计至被告实际给付之日止），上述共计87701.5元。2、请求人民法院判令被告承担本诉诉讼费用。被告富恒公司辩称，原告的诉求依据的是双方签订的合同，原告在签订商品房买卖合同的同时签订了委托经营合同书，因此原告所述的总价与原价不符，因为原告用三年的租金用来抵顶购房款。原告通过委托经营合同书把经营权交付给被告，根据委托经营合同书，利息的诉讼请求不应当得到支持。综上，我方同意解除买卖合同，但是请求驳回原告的其他诉讼请求。原告马婧为支持其主张，向本院提交如下证据：原告代：证据一：商品房买卖合同、授权委托书、公证书，欲1、证明2012年11月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告应当于2013年8月31日前向原告交付房屋，如被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同；2、截止至2014年5月5日被告仍未向原告交付房屋，逾期交房超过90日，原告具有合同解除权，故委托内蒙古誉浩律师事务所律师王天罡、曾艳律师代为向被告出具及送达《解除合同通知书》；2014年5月5日，通过呼和浩特市青城公证处将涉案《解除合同通知书》送达至被告，被告自收到原告解除合同通知书》之日三个月内未向人民法院提起确认原告解除合同效力的诉讼，故涉案房屋买卖合同自原告向其送达解除通知书之日起解除。证据二：交付购房款收据，证明原告于2012年11月1日向被告交纳人民币75801元购房款，涉案《商品房买卖合同》已经解除，被告应当退还原告购房款。证据三：商品房买卖合同、委托经营合同书，证明1、根据《商品房买卖合同》第七条之约定，被告逾期交房超过90日后，按累计已付购房款1%向原告支付违约金，该约定低于造成的损失，应依法予以增加。2、原被告双方签订的《委托经营合同书》，约定前三年租金为人民币46042元，根据《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，被告应当以同地段同类房屋租金标准向原告支付违约金，故被告应当按照原被告签订的《委托经营合同》所确定的租金标准向原告支付逾期交付使用房屋期间的违约金。被告富恒公司对上述证据质证如下：对证据一：关于商品房买卖合同真实性认可，证明的问题不予认可，合同应与委托经营合同书联系起来看，被告基于委托经营获得使用权，无需再向被告交付房屋、原告无权解除合同；关于授权委托书与本案无关；公证书没有原件、且没有相关公证人员信息，真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据二：真实性认可，但是基于第一组证据质证原因，不应退还原告。对证据三：两份合同基于第一组质证原因，房屋实际总价为145801元，被告已用抵顶购房款的方式向原告支付了前期租金，因此被告并没有违约，无需向原告支付违约金，且原告主张违约金过低，请求依法增加的理由不能成立，其没有提供损失的相关证据。被告富恒公司为支持其主张，向本院提交如下证据：商品房买卖合同、委托经营合同及收据，欲证明原告已将其购买的商铺委托被告经营，被告基于使用权，无需向原告交付商铺，被告以抵顶购房款的方式向原告支付了前期租金的事实。原告马婧对上述证据质证如下：对商品房买卖合同及收据的真实性、合法性、关联性予以认可，对委托经营合同真实性认可，证明的问题不认可。按照合同约定被告没有按合同约定交付房屋，原告按合同约定被告在合同约定之日后的90天内没有交付房屋原告有权解除合同。经审理查明，2012年11月1日，马婧（乙方）与富恒公司（甲方）签订编号为B2055（a）号的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于呼和浩特市大盛魁商业街B区2055（a）号商铺，建筑面积7.49平方米，单价为每平方米19466.09元，房屋总价款145801元，付款方式为签订协议时交付75801元，其余70000元。甲方在2013年8月31日前将房屋交付乙方使用，同时约定出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，马婧（甲方）与富恒公司（乙方）签订了《委托经营合同书》，甲方同意将所购商铺委托乙方经营，乙方接受甲方之委托。经甲乙双方协商，一致同意按第一条方式委托经营，自交房之日起生效。其中第3种方式为：委托经营期为5年，乙方向甲方一次性支付前三年租金（24%），前三年共计回报金额为46042元。第4年乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为19184元。第5年乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为19184元。五年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。2012年11月1日，马婧向富恒公司支付了购房款75801元，富恒公司为其出具收据，但富恒公司至今未交付商铺。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，应当全面履行。马婧依约向富恒公司交付购房款，但是富恒公司未按照约定时间交付房屋，构成迟延履行，按照双方的约定，马婧有权解除该合同，并要求富恒公司返还已付购房款并支付已付房款75801元。关于马婧主张的损失11900.5元，由于双方约定了违约金的计算方式，即已付购房款的1%，因此本院认定其损失为758元（75801元×1%）。关于双方签订的《委托经营合同书》，系双方真实意思表示，内容合法，自签订时合同成立。但是由于《委托经营合同书》约定”委托经营方式自交房之日起生效”，因此该《委托经营合同书》系附生效条件的合同，在商铺尚未交付前，合同不具有法律效力，对合同双方不产生约束力。因此，富恒公司提出依据《委托经营合同书》不再承担交付商铺的义务之抗辩理由，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马婧与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司之间签订的编号为B2055（a）号的《商品房买卖合同》。二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起立即返还原告马婧已支付的购房款75801元及违约金758元，上述费用共计76559元。三、驳回原告马婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，由原告马婧负担127元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 托娅二〇一五年二月九日书 记 员 赵忠附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”