（2015）盘中民二终字第00088号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-12
案件名称
上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人申雨晴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盘锦恒盛置业有限公司,申雨晴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盘中民二终字第00088号上诉人（原审被告）：盘锦恒盛置业有限公司，住所地辽宁省大洼县。法定代表人：陆远望，该公司经理。委托代理人：孙大雷，辽宁海清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申雨晴，女，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：唐忠芬，女，盘锦市诚信法律服务所法律工作者，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人盘锦恒盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，前由大洼县人民法院于2014年12月8日作出（2014）大洼民一初字第01325号民事判决。宣判后，原审被告盘锦恒盛置业有限公司不服判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员李宝明担任审判长并主审本案、审判员李野、代理审判员孙继晨参加评议，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人盘锦恒盛置业有限公司的委托代理人孙大雷、被上诉人申雨晴及委托代理人唐忠芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告申雨晴一审诉称：2014年3月26日，原告购买了位于盘锦义乌小商品城的商铺一个，面积为30.91平方米，单价为每平方米9989.06元，总房款为308762。首付158762元，包括7000元定金，余款采取银行贷款方式支付。2014年4月3日又签订了《商铺租赁经营合同》。合同签订时被告口头承诺在2014年10月1日交房，原告履行了合同交了首付和定金。直到10月份开发商没有按约交房，现要求解除认购书，由被告将原告首付款返还，并双倍返还定金。原审被告盘锦恒盛置业有限公司一审辩称：2014年3月26日原告购买了房屋，双方没有约定交房的时间，被告没有违约，原告要求解除认购书、返还定金以及给付利息，不应予以支持。原审法院审理查明：2014年3月26日，原告申雨晴与被告盘锦恒盛置业有限公司签订内部认购书，被告将位于盘锦市大洼县田家镇的“盘锦.义乌中国小商品城”项目A区1层105号商铺卖给原告，原告交付定金7000元，交首付款151762元，余款采取银行贷款方式支付，约定“乙方应于甲方通知办理按揭贷款之日起30日内，通过银行贷款划入甲方指定账户。若银行未批准乙方申请的贷款或未足额批准乙方申请贷款的，乙方未按约定期限以现金形式补足差额的，则视为乙方不履行本协议，甲方有权不经催告出售乙方所认购的商铺，乙方所缴首付款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”。双方未签订正式的商品房买卖合同，也没有约定房屋交付时间。其后，原告未办理贷款手续，也未交付购房余款。现原告诉至法院，要求解除与被告之间的内部认购书，返还首付款及利息，双倍返还定金。另查，被告于2013年9月取得盘锦义乌国际商贸城1-4层的商品房预售许可证。原审法院审理认为：根据相关法律法规的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案原、被告之间签订的内部认购书虽不是正式的商品房买卖合同，但也是一种协议、合同，在原告以自己的行为表明不再履行交付全部购房款的情形下，合同已无法继续履行，故原告要求解除该内部认购书，予以支持。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。因原告申雨晴未及时交付购房余款，导致协议不能继续履行，其要求返还定金的请求本院不予支持。但被告在认购条款中所约定的“乙方所缴首付款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”，违背公平原则，被告应将购房首付款返还给原告。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、第一百一十五条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出如下判决：一、解除原告申雨晴与被告盘锦恒盛置业有限公司订立的内部认购书。二、被告盘锦恒盛置业有限公司返还原告申雨晴购房款人民币151762元，在本判决发生法律效力后10日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元（已预交）由被告盘锦恒盛置业有限公司负担。一审宣判后，原审被告盘锦恒盛置业有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：原审判决解除双方之间的内部认购书不当，该认购书虽不属于商品房买卖合同，但是该认购书中的内容当包含了商品房买卖合同的主要条款。原审判决适用法律不当，该认购书不应解除，应当继续履行，请求二审法院依法改判。被上诉人申雨晴服从原审判决。本案争议的焦点：上诉人与被上诉人双方所签订的认购书应否继续履行。围绕本案争议的问题，上诉人盘锦恒盛置业有限公司认为，双方所签订的内部认购书不应予以解除，应当继续履行，该认购书虽不属于商品房买卖合同，但是该认购书内容当中包含了商品房买卖合同的主要条款。围绕本案争议的问题，被上诉人申雨晴认为，上诉人在签订内部认购书的时候就违反了公平原则，不在认购书中签订交付房屋日期的目的，就是为了逃避其违约责任，而其违约后，必然会使被上诉人违约，然后再来要求被上诉人承担责任。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。本案中，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人申雨晴之间所签订的认购书，应当属于合同。现被上诉人申雨晴以明确表示不再履行双方所签订的协议内容，不再交付全部购房款，故双方所签订的认购书已无法继续履行，对被上诉人申雨晴要求解除该认购书的请求，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的是由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，被上诉人申雨晴未交付购房余款，是导致双方所签协议无法继续履行的原因之一。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保”。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金”的规定，对被上诉人申雨晴要求返还购房定金的诉讼主张不予支持。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定了“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人申雨晴签订的认购书中约定的内容存在显失公平之处，且上述条款中所规定的收受购房款，也可以理解为收受全部购房款。故双方所签订的认购书应当予以解除，被上诉人申雨晴要求返还购房首付款的主张，应当予以支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3896元，由上诉人盘锦恒盛置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李宝明审 判 员 李 野代理审判员 孙继晨二〇一五年二月九日书 记 员 邢晓雪 来源：