（2014）惠中法民一终字第976号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2017-07-18
案件名称
侯某、惠州市惠阳区永湖镇某村民委员会某村民小组土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯某,惠州市惠阳区某镇某某村民委员会ＸＸ村民小组
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第976号上诉人（原审被告）：侯某，女，汉族，1973年9月28日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：汤新联，系广东金唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组，住所地：惠州市惠阳区某镇某某村。负责人：田某雄。委托代理人：赖斌芳，系广东标远律师事务所律师。侯某与惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组（以下简称XX村民小组）因土地租赁合同纠纷案件，不服（2014）惠阳法民一初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。侯某及委托代理人汤新联，XX村民小组负责人田某雄及其委托代理人赖斌芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见原告诉称：原被告于2008年6月25日签订《土地租赁合同》，约定原告将位于惠阳区某镇某某村XX村民小组书背地段（永大公路路边）的面积约18800.6平方米的土地使用权出租给被告，租赁期限为25年。租赁期内前三年（即2009年2月1日至2012年1月31日）以每平方米每月一元计算租金，以后租金每三年按上一次租金的10%增加。合同还约定被告应于每月的五日前缴纳租金，如未按期缴纳租金，则按逾期部分以每月3‰收取滞纳金；如逾期三个月未缴纳租金，原告有权单方解除合同，并且该土地上的不动产归原告所有。然，合同签订后，被告经常拖欠租金，自2010年9月起，仅于2011年4月缴纳租金52242元，2011年12月缴纳10万元，2012年1月缴纳2万元。至原告起诉之日，被告已累计拖欠租金483916.1元。原告多次催讨均未果，被告的行为已严重违反合同的约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、判决解除原被告签订的《土地租赁合同》；二、判决被告向原告支付拖欠的租金483916.1元（其中2009年9月1日至2012年12月31日，租金共计311095.1元，2013年1月份至2013年10月份，共计172821元），及滞纳金368746.61元,以上共计852662.71元，租金、滞纳金计算至合同解除之日止；三、承担地上的附着物无偿归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供的证据有：1、原告主体资格证明，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份信息，证明被告的诉讼主体资格；3、土地租赁合同，证明原、被告之间存在土地租赁合同关系及租赁期间有关租金、租期、租金支付方式、滞纳金支付方式及合同解除条件等内容；4、收据（2012年12月25日），证明被告拖欠租金的事实及原告主张逾期租金、滞纳金及解除合同的事实依据；5、国土证复印件，证明合同项下的土地可依法出租，集体土地所有证证明租赁是合法有效的；6、田某雄当选证明；7、证明，证据6与证据7证明2008年前XX村民小组没有公章，队长田某雄可代表XX村民小组与被告签订租赁合同，是合法有效的；8、XX村民小组会议决议；9、证明，证据8、9证明出租决定经过村民法定决议表决，程序是合法有效的；10、广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第18批次城镇建设用地的批复；11、证明；12、红线图，证据10、11、12证明XX村民小组有足够的土地提供给被告使用，被告也按合同约定的面积在使用。被告辩称：第一，被告一直向原告索取该土地的权属证明，但原告从未出示过其合法拥有涉案土地的权属证明，起诉证据中也没有提供相关权属证明，所以被告认为原告不具有涉案土地的处分权，导致双方签署的合同因原告权利缺失归于无效，原告应返还被告一直以来缴纳的所有费用，并赔偿被告设备投入的全部损失。第二，原告的诉讼主体不适格，根据最高院规定以村民小组为当事人的诉讼，应以小组长作为负责人提起，就算是村民小组的诉讼主体适格，村民小组作为其他组织以原告身份提起诉讼应当履行民主议定程序，本案原告即不是合法的事实主体，也没履行民主程序征求村民对提起诉讼的意见，因此不能代表XX村民小组提起诉讼。退一万步说，即使被认定原告主体适格，租赁合同有效，原告亦存在严重违约行为，原告的诸多违约行为，已经导致被告至今无法开展正常的经营活动，整个项目陷入停滞状态，据我们掌握的事实情况，原告的违约行为说明如下：一、将实际租赁面积只有8176平方的土地租赁给被告，却谎称租赁面积有18806平方，而在实际中一直要求按该面积收取租赁每月17414元费长达4年。1、原告合同中显示租赁面积为18806平方米，被告提供合同面积一栏为空白，证明双方签订合同时候面积不清晰，不清楚有多大，经我方调查实际原被告双方的租赁面积为8176平方，但原告合同中所显示的18806平方及原告提供的证据4均说明了实际中却要按面积为18806平方收取每月的17414元租赁费，这里面说明什么呢？2、租赁地块的部分面积收费标准不同。部分按0.5元每月计租，部分则按1元每月计租，而本案原告却实际按1元一平方要求收取被告长达4年的租赁费。3、原告擅自减少租赁面积已构成根本性违约，合同中第7条第4款约定双方中途不得无故收回土地，若收回则要提前一年通知，而本案原告不按合同约定，擅自收回部分租赁面积，导致被告不能合理开发利用，已经构成根本性违约，至于原告何时擅自减少租赁的面积，及减少了多少平方我方不得而知，故被告不存在拖欠租金的行为，反倒是原告违约在先，应承担相应违约责任。4、在合同履行过程中对方未配合我方申请安装正常经营所必须的变压器申报手续，导致被告一致无法开展正常的业务工作，严重影响被告公司正常经营管理。5、原告在我公司租用土地期间、土地进行施工、试产期间对工厂用水用电等方面给予百般刁难，致使我公司试产无法进行造成项目停滞，综上原告的行为已经构成根本性违约，应当承担相关违约责任。三、被告实际缴纳的租金的截止期限。1、原告起诉状称租金从2009年1月起开始拖欠，但在其提供的证据中却已明确2011年的租金全部缴清，实属前后矛盾。被告自签署合同之日起实际缴纳的租金为624936元。而被告实际应缴纳租金应为465214元。四、合同条款违背公平原则，原告在合同中设置诸多惩罚被告的条款而规定原告义务的条款实则为一句空话，从未有任何惩罚。被告为其辩称提交的证据有：1、原告组织机构代码；2、土地租赁合同；3、户口本；4、土地产权证明；5、租金交纳证明、2009年双方交易银行流水；6、收据；7、租金清单；8、相片；9、证明。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2008年6月25日，原告惠州市惠阳区某镇某某村XX村民小组（以下简称“XX村民小组”）为甲方，由田某雄、田某国作为其代表与被告侯某作为乙方签订《土地租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，甲方同意将位于惠阳区某镇某某村XX村民小组书房背地段（永大公路路边）的土地使用权出租给乙方工业用途（具体范围和准确面积详见附图），由乙方自主经营。现有土地由甲方分两块填平交乙方使用。签订合同后，2008年8月1日交付土地给乙方，此日期为租地起算日期，交付土地后半年，免收乙方租金，作为乙方建厂期限。租赁期限为25年，从2009年2月1日至2034年1月30日止。乙方必须在合同签订后三天内付给甲方5万元作为租赁押金，该押金在租赁期满时无息退回乙方。租赁期内，头三年每平方米按每月1元计租金，东深引水工程某泵站边十一万伏高压线下的土地（以双方实际测量属于乙方的土地面积为准），头三年每平方米按每月0.5元计租。以后租金每3年增加一次，增加标准按上一次租金的10%比例递增（租期内如此高压线迁移，高压线下的土地与其他土地租金相同）。具体租金如下：2009年2月1日至2012年1月30日每平方米每月租金1元正；2012年2月1日至2015年1月30日每平方米每月租金1元1角正，2015年2月1日至2018年1月30日每平方米每月租金1元2角1分正。泵站高压线下土地租金的逐增方式和计算方式与上述土地租金的逐增方式和计算方式相同。乙方必须于每月五日前付清当月的租金给甲方，甲方在收取乙方租金后开具收据给乙方。乙方必须按约定交付租赁土地租金，如有拖欠，甲方有权按迟交部分以每日3‰的比例向乙方收取滞纳金，如拖欠三个月的，甲方有权单方终止合同，租地范围内的一切不动产归甲方所有。另查明，合同签订当天即2008年6月25日，被告已支付押金50000元。2009年6月30日支付2009年2月至6月五个月租金87070元；2009年11月20日支付2009年11月租金17414元；2009年12月17日支付2009年7月至10月四个月租金69656元；2009年12月20日支付租金10000元（并注明欠7414元）；2010年2月7日支付租金17414元；2010年2月12日支付租金10000元；2010年3月18日支付租金24828元；2010年4月26日支付租金7414元；2010年4月30日支付租金10000元；2010年8月20日支付租金17414元；2010年10月15日支付租金10000元；2010年11月28日共支付租金69656元；2011年4月9日支付租金52242元；2011年12月14日支付租金100000元；2012年1月7日支付租金20000元；以上原告共支付租金523108元。还查明，原被告提交的惠阳集有（2009）第1203001号集体土地权证载明，位于某镇某某村XX永大公路地段建设用地0.8176公顷土地所有权人惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组即被告。原告提交的广东省国土资源厅于2014年1月9日作出《广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》（粤国土资（建）字【2014】21号）载明“同意你市将惠阳区某镇某某村属下的集体未利用地0.8215公顷办理征收为国有土地手续。”原告提交的某镇规划建设办公室于2014年5月5日出具的《证明》一份，证明粤国土资（建）字【2014】21号《广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》涉及的惠阳区某镇某某村XX村民小组书房背（永大路边）的未利用地0.8215公顷是1998年东深引水工程征用土地（共征用XX小组100多亩土地）的预留地。原告提交的土地租赁合同显示租赁面积为18806平方米，被告提交的土地租赁合同面积约定为空白。原告在代理词中自认2012年8月1日起，经原被告双方协议，减少租赁土地2210平方米（减少部分隶属于高压线外土地，高压线下土地不变）。再查明，XX村民小组现有总户为23户。签订《土地租赁合同》时，田某雄为被告XX村民小组组长。2008年8月23日，被告XX村民小组21户村民代表表决同意涉案土地租赁合同的签订。惠州市惠阳区某某村民委员会于2014年4月24日出具《证明》一份，证明原告XX村民小组在2008年前未有公章，对外所有业务由村民小组负责任田某雄代为签名。村小组公章是2009年由村委会统一下发的。XX村经济合作社是2012年成立的经济合作组织，所有权属XX村民小组。原审法院判决理由及结果原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案争议焦点有二：一是涉案《土地租赁合同》的效力问题；二是涉案土地租赁面积问题。关于涉案《土地租赁合同》的效力问题。从原被告提交的惠阳集有（2009）第1203001号集体土地权证及原告提交的广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》（粤国土资（建）字【2014】21号）、某镇规划建设办公室2014年5月5日出具的《证明》，可认定涉案土地权属人为原告XX村民小组所有。田某雄作为村民小组组长，在村民小组未刻有公章情况下，其签名可视为原告XX村民小组的意思表示，原被告双方签订的《土地租赁合同》，签订前虽未得到村民同意，但签订后于2008年8月23日得到了XX村民小组21户村民代表的追认表决，该代表数额已超过村民小组代表的三份之二，故本院认定《土地租赁合同》合法有效。关于涉案土地租赁面积问题。原告主张涉案土地租赁面积为18806平方米，被告主张涉案土地租赁面积为8176平方米，本院认为，从原被告提交的惠阳集有（2009）第1203001号集体土地权证及原告提交的广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》（粤国土资（建）字【2014】21号）、某镇规划建设办公室2014年5月5日出具的《证明》显示，原告有权租赁的土地为16391平方米，故对于原被告的上述主张，本院均不予采纳，本院认定涉案土地租赁面积为16391平方米。依照原被告在《土地租赁合同》中约定，头三年每平方米按每月1元计租金，东深引水工程某泵站边十一万伏高压线下的土地（以双方实际测量属于乙方的土地面积为准），头三年每平方米按每月0.5元计租。以后租金每3年增加一次，增加标准按上一次租金的10%比例递增。因双方对于东深引水工程某泵站边十一万伏高压线下的土地（以双方实际测量属于乙方的土地面积为准）均未举证证明，故本院认定涉案土地每平方米租金均为按每月1元起算。即2009年2月1日至2012年1月30日每月租金为16391元，总租金应为590076元（16391元/月×36个月），至起诉前，被告共支付租金合计523108元，即截止2012年1月30日，被告仍欠租金66968元，也即至2012年1月30日，被告已欠租金将近4个月，按照合同约定，如被告拖欠三个月的，原告有权单方终止合同，并按迟交部分以每日3‰的比例向被告收取滞纳金。故在被告已欠租金超过三个月情况下，原告请求解除双方签订的《土地租赁合同》，事实清楚，理由充分，本院予以支持。依合同约定，2012年2月1日至2015年1月30日，被告应支付租金每平方米每月为1.1元，原告自认从2012年8月1日起，经原被告双方协议，减少租赁土地2210平方米，故实际土地租赁面积为14181平方米，该自认有利于被告，对此本院予以采纳，该时间段租金应分为两段计算，即2012年2月1日至2012年7月30日，被告应付租金共为108180.6元（16391元/月×1.1×6个月），2012年8月1日起土地租赁面积为14181平方米（16391平方米－2210平方米），每月租金为15599.1元（14181元/月×1.1），故被告应从2012年8月1日起按每月15599.1元支付租金给原告至合同解除之日止。原被告在合同中约定滞纳金为每日3‰，原告主张滞纳金算至合同解除之日，本院认为，滞纳金是由国家法律法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，故对于原告的上述主张，本院不予支持。鉴于双方在合同中未约定违约金，基于公平原则考虑，本院酌情令被告按银行同期贷款利率支付违约金给原告，违约金计算方式为：以66968元为基数从2012年1月30日起按银行同期贷款利率算至合同解除之日；从2012年2月份起至合同解除之日止，以每月租金为基数按银行同期贷款利率从每月5日起算至合同解除之日止，其中2012年2月份至7月份，每月租金为18030.1元，2012年8月份至合同解除之日，每月租金为15599.1元。原告请求承担地上的附着物归原告所有，因原被告在合同中约定如“拖欠三个月的，甲方有权单方终止合同，租地范围内的一切不动产归甲方所有”，故原告的请求符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组与被告侯某于2008年6月25日签订的《土地租赁合同》。二、被告侯某于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组支付拖欠的租金及违约金，租金计算方式为：至2012年7月31日止，应付租金为175148.6元；从2012年8月1日起按每月15599.1元支付租金至合同解除之日止。违约金计算方式为：以66968元为基数从2012年1月30日起按银行同期贷款利率算至合同解除之日；从2012年2月份起至合同解除之日止，以每月租金为基数按银行同期贷款利率从每月5日起算至合同解除之日止，其中2012年2月份至7月份，每月租金为18030.1元，2012年8月至合同解除之日，每月租金为15599.1元。三、承担地上的附着物无偿归原告惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组所有。本案案件受理费12327元、保全费2520元，由被告侯某负担。当事人二审的意见侯某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求撤销一审判决第二、三项；2、依法改判被上诉人退还不低于(暂计)人民币302，492元的费用并按合同承担违约责任及赔偿损失；(“不低于”的说明:尚应退还之前所多收的0.5元/m2地块的租金)；3、本案―审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决严重偏离事实,适用法律有误,且未秉着查明事实的态度,对案件进行正确审判,回避被上诉人的根本性违约及违约在先的事实,在上诉人一直被欺骗的情况下还要求上诉人继续承担不应由其承担的义务。一、《土地租赁合同》(简称“租赁合同”)未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,且未报乡(镇)人民政府的批准实属无效合同,被上诉人应退还上诉人交付的所有费用及押金。一审法院在认定合同效力问题时,依据只有21人签名的《XX村民小组会议决议》(简称“会议决议”),认为签名人数已超过2008年当时村民小组代表数的三分之二从而认定租赁合同有效；根据社会经济发展现状的事实,越来越多的农村人口迁居城市,农村人口只会逐年减少;而一审法院却将派出所开具的2014年当下村民人数及户头的证明拿来认定6年前村民当时的人数和户头状态。姑且不论,即使该合同经全体村民会议代表同意,根据《土地管理法》等相关法律法规的规定,该租赁合同亦未经当地人民政府的批准,违背了强制性规定而应认定为无效。二、被上诉人有权支配的土地面积仅为8176平方米,一审判决却严重违背事实及在证据缺乏的情况下将非权属于被上诉人的地块且未实际出租给上诉人的地块进行了肯定的推定。位于惠阳区某镇某某村XX村民小组书房背地段的全部地块面积有多大?四至范围是如何划分的?及,归属于被上诉人名下的地块面积有多大?四至范围又是怎么划分的?……上诉人和一审法院都是不清楚的;根据《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》第二条第四、六项规定,依法确定集体土地所有权主体是需要履行严格的登记制度,并核发集体土地所有权证,否则不允许有偿使用和流转,并不得进入市场交易；但一审法院却仅凭广东省国资厅出具的《广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》(粤国土资(建)字【2014】21号)将与租赁合同无任何关系的位于惠阳区某镇某某村属下的8215平方米未利用地推定为被上诉人出租给上诉人用于工业用途的地块;从被上诉人提交的证据可得知,权属于被上诉人名下可以用于出租的地块面积只有8176平方米,虽然被上诉人称位于XX村民小组的土地面积远不止8176平方米,甚至更多；但难道只要是权属于XX村民小组的地块都可以被推定为出租给了上诉人吗？！！这样岂不是将上诉人推向承担无限的义务中?更何况在该未利用地的产权人是谁都尚未清晰的情况下。退一步说,即使以上推定成立,那么也存在租赁合同无效的问题,权属于惠阳区某某某村的8215平方米的地块为集体未利用地,是否经过三分之二以上村民同意并经政府批准等,我们暂且不论,就用途而言,被上诉人出租给上诉人的地块是用于工业用途的,根据《广东省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》等相关规定,未利用地进行非农业建设或转为建设用地或者用于村民住宅建设都应经过系统的变更及/或审核、批准程序后为有效；否则则违反了强制性规定而归于无效。三、一审法院对被上诉人在合同履行期间擅自减少租赁面积构成严重违约并违约在先的事实只字不提,判决显然有失公平公正。被上诉人提交的证据及庭审中的自认以及提供的代理词都已明确其于2011年8月1日擅自减少的面积为2210平方米(减少部分隶属于高压线外土地,即为1元/m2计租部分),为何减少?经上诉人同意了吗?租赁合同第六条第4项中已明确约定:为保证双方的权益,在租赁期间,任何一方不得中途无故收回土地或退租,如有特殊亦必须提前1年书面通知对方;现被上诉人在未告知并经上诉人同意的且无特殊的情况下,擅自减少租赁面积,此行为已经很明确被上诉人已于2011年8月1日时构成根本性违约;而上诉人自对方违约后却还继续履行着自己的义务,只在继续沟通无果后,为防止更大的损失方才中止缴租。此外,租赁合同本身已严重缺失公平,只规定了上诉人的违约责任,而未规定被上诉人的任何违约后果,但即便如此,难道被上诉人的利益就因此而不受到应有的保护了吗?!事实上,被上诉人的严重违约行为已导致上诉人的公司至今无法正常开展基础的工厂建设而至今停滞。四、租赁合同、会议决议等证据及庭审中双方均已确认了租赁地块分为两块,位于高压线下的土地按人民币0.5元/m2计租,其余按人民币1元/m2计租,而一审法院却执意将租赁土地全部按人民币1元/m2计租,与事实严重相悖。租赁合同第四条明确约定:“租赁期内按人民币1元/m2计租,东深引水工程某泵站边十一万伏高压线下的土地按0.5元/m2计租”；况且,被上诉人提供的诸多证据和在庭审过程中的自认以及上诉人提供的经被上诉人确认的现场照片等等都已经确认出租给上诉人的地块实际划分为0.5元与1元两块面积进行计收,被上诉人还在庭审中加以确认了按0.5元计收租金的面积为2784平方米,一审法院的认定明显有悖事实。五、退一万步说,即使被上诉人无任何过错,是上诉人单方无任何理由拖欠租金的话,亦只须将租地范围内的一切不动产归被上诉人所有；而一审判决却判令地上的附着物无偿归被上诉人所有,而附着物的范围是要大于不动产的。另,一审法院认为本案的焦点只是合同效力与实际租赁面积两方面的观点有失偏颇,其实质是回避了被上诉人实际违约及违约在先的事实。上诉人实际付款已达人民币624,936元。综上所述,请求二审法院予以纠正,并依法改判,支持上诉人的请求,还法律以公正、公平为盼。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。上诉人在二审中向本院提交了一份新证据，即：图纸和转账凭证。被上诉人对该两份证据的质证意见是：厂房是上诉人自己出资建的，作为出租人，我们对建厂房的图纸是不清楚的，我们认为跟本案无关，不予质证。对于转账凭证，我们每次收钱都有收据给上诉人的，对于转账凭条，我们不清楚。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，被上诉人XX村民小组自认从2011年8月1日起减少租赁土地面积共计2210平方米。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，双方对解除涉案合同均无异议，本案的争议焦点是：1、涉案《土地租赁合同》的效力问题；2、上诉人侯某应当向被上诉人XX村民小组支付拖欠的租金及违约金数额是多少。关于涉案合同的效力问题。根据2008年8月23日的《XX村民小组会议决议》，被上诉人XX村民小组21户村民代表表决同意涉案土地租赁合同的签订，已超过了三分之二以上村民代表的同意，上诉人否认XX村民小组的村民户数，则应当提供充分的证据予以证实，不能提供证据证实的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，由上诉人承担不利后果。依据惠阳集有(2009)第1203001号集体土地权证、《广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》，涉案土地属于建设用地，该土地权属人XX村民小组将其出租并与侯某签订了相关的书面合同，没有违反法律法规的相关规定，上诉人认为该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，与法无据，本院不予支持。原审法院认定涉案《土地租赁合同》合法有效，本院予以维持。关于涉案租赁土地面积问题。双方对于涉案租赁合同面积没有达成一致意见，被上诉人认为其出租的土地面积为18806平方米，而上诉人认为其承租的面积仅为8176平方米，由于双方均未没有对涉案土地面积进行鉴定，原审法院根据惠阳集有(2009)第1203001号集体土地权证、《广东省国土资源厅关于惠州市惠阳区2012年度第十八批次城镇建设用地的批复》以及红线图，认定XX村民小组有权出租的土地面积为16931平方米，进而认定候立元承租的土地面积即为16931平方米，该认定并无不当，予以维持。上诉人侯某认为其租赁的土地面积实际为8176平方米，则应当提供充分的证据予以证实，鉴于其并未提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，由其承担举证不能的不利后果。关于租金的计付标准问题。根据涉案租赁合同的约定，租金标准依据是否属于高压线下的土地而有所不同，由于对于高压线下的土地具体面积双方均未进行鉴定，因此原审法院全部按照每平方米1元的标准来计算涉案租金。对此，虽然该计算方式与租赁合同的约定略有不同，但是侯某自2009年6月开始至拖欠租金时为止，每月缴交的租金数额为17414元，高于按照一审法院计算的租金数额16931元，因此原审法院的计算方式，没有对上诉人的利益造成实质损害；并且高压线下的土地面积所占承租土地总面积比重不大，因此原审法院按照每平方米1元的标准计算租金，并无不当，本院予以维持。关于欠缴租金及违约金数额问题。根据查明的事实，XX村民小组从2011年8月1日起以修建围墙的方式减少了租赁面积2210平方米，虽然没有证据显示XX村民小组以书面方式通知了侯某，但是也没有证据显示在修建围墙的过程中，侯某表示反对，相反，在2011年12月、2012年1月，侯某继续支付了100000元、20000元租金，因此可以合理推断，侯某在明知租赁面积减少的情形下仍然愿意继续履行合同。随着租赁面积的减少，侯某缴交的租金也应当随之减少，自2009年2月1日至2011年7月，每月租金为16391元，自2011年8月至2012年1月30日，每月租金为14181元（16391元-2210元），总租金共计576816元（16391元/月*30个月+14181元/月*6个月）。原审法院将总租金认定为590076元，与事实不符，本院予以纠正。至起诉前，侯某已经支付了租金合计523108元，欠付租金数额为53708元，原审法院认定为66968元，与事实不符，本院予以纠正。上诉人认为其已缴交的租金数额为619764元，而非523108元，一审法院遗漏的租金部分是侯某转帐给邱新民，再由邱新民转给被上诉人的，对此，鉴于上诉人未能充分证明上述转帐凭证与本案中的租金之间的关联性，本院对此不予认可，上诉人可待证据确凿后另循法律途径解决。上诉人认为其已经缴交了押金5万元，一审法院对此已经查明，本院予以认可，由于上诉人欠缴的租金高于5万元，因此其可将该5万元押金抵扣应缴的租金数额。关于地上附着物问题。根据双方签订的《土地租赁合同》第七条第2点，如拖欠租金三个月，XX村民小组有权单方终止合同，租地范围内的一切不动产归XX村民小组所有。涉案土地地上附着物是简易厂房和简易职工宿舍，依据合同约定应当归XX村民小组所有，因此原审法院判决归XX村民小组所有，认定事实清楚，本院予以维持。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，鉴于当事人自认事实与一审庭审时有所改变，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，本院判决如下：维持（2014）惠阳法民一初字第7号民事判决第一项、第三项及诉讼费用承担部分；变更（2014）惠阳法民一初字第7号民事判决第二项为：上诉人侯某于本判决发生法律效力之日三十日内向被上诉人惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组支付拖欠的租金及违约金，租金计算方式为：至2012年1月30日止，应付租金为53708元；从2012年2月1日起按每月15599.1元支付租金至合同解除之日止（侯某已交的5万元押金从中予以扣除）。违约金计算方式为：以53708元为基数从2012年2月1日起按银行同期同类贷款利率算至合同解除之日；从2012年2月1日起至合同解除之日止，以每月租金15599.1元为基数按银行同期贷款利率从每月5日起算至合同解除之日止。二审受理费用12327元，由上诉人侯某承担10000元，被上诉人惠州市惠阳区某镇某某村民委员会XX村民小组承担2327元。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 苏丹红代理审判员 胡 江二〇一五年二月九日书 记 员 黄美静附：裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：