（2014）青民一终字第2561号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-05-26

案件名称

闫文玲、王圣振与周西峰、张斐斐等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

闫文玲,王圣振,周西峰,张斐斐,盛德利

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第2561号上诉人（原审原告）闫文玲。委托代理人金维勇，山东文鼎律师事务所律师。上诉人（原审原告）王圣振。委托代理人金维勇，山东文鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周西峰。委托代理人汤忠良，山东清泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张斐斐。被上诉人（原审被告）盛德利。上诉人闫文玲、王圣振因与被上诉人周西峰、张斐斐、盛德利房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）北民初字第2147号民事判决向本院提起上诉，本院于2014年11月7日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人闫文玲、王圣振的委托代理人金维勇，被上诉人周西峰的委托代理人汤忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫文玲、王圣振在一审中诉称，周西峰是青岛创世嘉豪投资有限公司的职工。2012年6月，闫文玲、王圣振到青岛创世嘉豪投资有限公司借款，周西峰利用闫文玲、王圣振借款之际，骗取闫文玲、王圣振信任，获取闫文玲、王圣振公证授权委托，2012年12月6日，周西峰、张斐斐恶意串通，以远远低于市场价格的15万元，签订了房屋买卖合同，周西峰将闫文玲、王圣振房屋出卖给被告张斐斐，并办理了物权变更登记。2013年12月24日，闫文玲、王圣振经查询得知争议房屋物权已经变更登记的事实。根据《合同法》第五十二条第二款、第三款之规定，周西峰与张斐斐的行为严重损害了闫文玲、王圣振的利益，闫文玲、王圣振为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求依法判决：1、周西峰与张斐斐签订的原青岛市四方区闫家山村×号房屋的买卖合同无效；2、周西峰、张斐斐、盛德利返还青岛市四方区闫家山村×号的房屋。周西峰在一审中辩称，闫文玲、王圣振关于周西峰与张斐斐之间签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼主张不能成立，周西峰从闫文玲、王圣振处购买了涉案房屋，已是实际权利人，对涉案房屋享有合法处分权，周西峰将涉案房屋登记在谁的名下，与闫文玲、王圣振无关，闫文玲、王圣振仅须配合办理过户即可，因受限购政策影响，周西峰将涉案房屋办理在张斐斐的名下，因办理过户需要，周西峰与张斐斐签订了《存量房买卖合同》，这是周西峰的权利，闫文玲、王圣振无权主张该合同无效。周西峰是实际权利人，对涉案房屋享有合法处分权，闫文玲、王圣振针对房屋过户出具了授权委托，该授权委托已经过公证机关公证，无论是在实体权利的意义上，还是在法律行为的要件上，周西峰和张斐斐签订《存量房买卖合同》，都不存在损害闫文玲、王圣振利益的情形，不具有合同法规定的合同无效的法定情形，也不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。因闫文玲、王圣振已经将诉争房屋卖给周西峰，也已经办理了房屋过户手续，所以闫文玲、王圣振在本案中请求返还房屋的诉讼请求不符合法定程序。张斐斐、盛德利在一审中未发表答辩意见。一审法院经审理查明，闫文玲、王圣振系夫妻关系，2012年11月30日与周西峰签订了《青岛市已购公有住房出售合同》一份，约定闫文玲、王圣振将登记在闫文玲名下的位于青岛市四方区闫家山村×号的房屋出售给周西峰，成交价格为430552元，双方约定周西峰应于合同签订当日向闫文玲、王圣振支付全部购房款，闫文玲、王圣振应于收到购房款之日向周西峰交付房屋。2012年11月30日，闫文玲、王圣振向周西峰出具了收到43万元购房款的收款收据。同日，闫文玲、王圣振出具了《委托书》，内容为：“委托人闫文玲系青岛市四方区闫家山村×号房屋的登记房地产权利人，闫文玲持有青房地权市字第201×315《房地产权证》。该房屋系委托人王圣振与闫文玲的夫妻共同财产。现委托人夫妻欲将上述房产出售，因不能亲自办理，故委托受托人周西峰代为出售并办理如下事项：1、代为网上挂牌、网上签约；2、代办评估、测绘，协助买房人办理所有权转移登记手续；3、如买房人以贷款方式购买同，根据登记机关和贷款人的要求履行协助义务（包括商业贷款、公积金贷款及领取贷款）；4、代收售房款；5、代为缴纳在办理上述事项过程中产生的相关税费、代为开具免税证明；6、房产登记机关要求的其他与售房有关的手续。受托人在上述授权范围内所签署的一切有关文件委托人均予以承认，由此产生的经济和法律责任均由委托人承担。委托期限：自即日起至上述委托事项办理完毕为止。受托人无转委托权。”2012年12月3日，山东省青岛市市中公证处作出（2012）青市中证民字第007712号公证书，证明闫文玲、王圣振于2012年11月30日来到该处，在公证员面前，在上述《委托书》上签名、捺手印。庭审中，周西峰称其与闫文玲、王圣振签订房屋买卖合同时，诉争房屋正处于出租状态，闫文玲、王圣振与周西峰口头协商待租户到期后再腾出诉争房屋，但承租人到期后未能及时搬走，大约在2013年下半年时，周西峰到诉争房屋要求承租人搬走，并最终取得了诉争房屋。闫文玲、王圣振称大约2014年1月，周西峰等人将诉争房屋内的原有承租人赶走，并实际控制了诉争房屋。2012年12月4日，张斐斐向青岛市房地产登记中心提交了家庭成员情况申报，在《购房人及家庭成员情况申报表》上记载，盛德利系张斐斐的配偶。2012年12月6日，周西峰代闫文玲与张斐斐签订了《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：104496），约定将位于青岛市四方区闫家山村×号的诉争房屋出售给张斐斐，转让价款为15万元，双方约定闫文玲应于2013年1月31日前腾出该房屋并通知张斐斐进行验收交接，并约定双方于2013年1月31日之前共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续。2012年12月7日，周西峰代闫文玲、王圣振与张斐斐共同向青岛市房地产登记中心提出了登记申请，张斐斐于2012年12月19日领取了诉争房屋的产权证书。庭审中，周西峰称张斐斐并未支付购房款，实际上是因为周西峰名下已有一套房屋，因受限购政策影响，无法将诉争房屋登记在自己名下，经与张斐斐协商，由其顶名办理房产证，诉争房屋的所有权属于周西峰。闫文玲、王圣振当庭提交的张斐斐的手机号码发送给王圣振的手机号码的短信记录中记载：“你找错人了，我就是顶名的，有本事跟周西峰要，别再叨叨我。”一审法院认为，周西峰代闫文玲、王圣振与张斐斐签订房屋买卖合同的目的是为了让张斐斐顶名办理诉争房屋的产权证，而非真实交易。张斐斐既未支付购房款，也没有想要实际占有诉争房屋的意思表示，故其与闫文玲、王圣振签订的房屋买卖合同的并非其真实意思的表示，该合同系无效合同，但闫文玲、王圣振并未将诉争房屋实际交付给张斐斐与盛德利，故闫文玲、王圣振无权要求张斐斐和盛德利向其返还房屋。闫文玲、王圣振与周西峰签订的关于诉争房屋的买卖合同是双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应认真履行，周西峰已按合同约定向二闫文玲、王圣振支付了购房款且已实际取得了诉争房屋，闫文玲、王圣振要求周西峰返还诉争房屋无事实及法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、闫文玲、王圣振与张斐斐于2012年12月6日签订的关于青岛市四方区闫家山村×号房屋的《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：104496）无效；二、驳回闫文玲、王圣振的其他诉讼请求。案件受理费人民币8020元、保全费人民币2760元，由闫文玲与王圣振共同负担人民币5390元，周西峰与张斐斐共同负担人民币5390元。宣判后，闫文玲、王圣振不服一审判决提起上诉。上诉人闫文玲、王圣振上诉请求撤销原审判决第二项，判决三被上诉人返还房屋。其主要事实和理由为：周西峰与闫文玲、王圣振签订的房屋买卖合同，名为房屋买卖实为借贷担保，应属于无效合同。周西峰提交的一次性收款收据不具有真实客观性。一审判决确认闫文玲、王圣振与张斐斐签订的房屋买卖合同无效，根据无效双返的原则，应当返还给闫文玲、王圣振。被上诉人周西峰辩称，闫文玲、王圣振与周西峰之间的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效。双方之间不存在民间借贷关系。合同约定闫文玲、王圣振应当在2012年11月30日前交付房屋，但因房中存在租户未按时交付。办理公证委托系为了方便办理过户并可以依该委托书将房屋办理至他人名下。周西峰履行了付款义务，闫文玲、王圣振主张周西峰迁出房屋缺乏事实及法律依据。被上诉人张斐斐、盛德利二审中未答辩。二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，各方当事人对一审判决第一项“闫文玲、王圣振与张斐斐于2012年12月6日签订的关于青岛市四方区闫家山村×号房屋的《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：104496）无效”均未上诉，视为对该判项的认可，本院对该判项予以维持。该合同虽被认定无效，但闫文玲、王圣振并未将诉争房屋实际交付给张斐斐与盛德利，因此，闫文玲、王圣振主张张斐斐和盛德利向其返还房屋，缺乏事实依据，一审未予支持，并无不当。闫文玲、王圣振与周西峰签订的关于诉争房屋的买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定认真履行。闫文玲、王圣振与张斐斐之间的合同虽被认定无效，但对闫文玲、王圣振与周西峰之间的合同效力并不产生影响。因此，闫文玲、王圣振与周西峰之间的房屋买卖合同合法有效，周西峰已按合同约定支付购房款并取得涉案房屋，现闫文玲、王圣振以合同无效为由主张周西峰返还诉争房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，对于闫文玲、王圣振上诉主张本案争议名为房屋买卖实为民间借贷，亦缺乏相应的证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由上诉人闫文玲、王圣振负担。本判决为终审判决。审　判　长　苏　勇代理审判员　龙　骞代理审判员　王　蕾二〇一五年二月九日书　记　员　魏　威书　记　员　王庆光微信公众号“”