（2015）珠中法民三终字第54号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-06
案件名称
梅宝华与珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅宝华,珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第54号上诉人（原审原告）：梅宝华，女，汉族，1948年7月8日出生，澳门。被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司，住所地：珠海市斗门区。法定代表人：赖陆驹，该公司总经理。委托代理人：赖沛，广东凯邦律师事务所律师。上诉人梅宝华与被上诉人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司（以下简称白藤湖旅游公司）宅基地使用权合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，白藤湖旅游公司原企业名称为珠海市斗门县白藤湖联合发展总公司，1993年5月29日变更为珠海市斗门县白藤湖旅游城集团公司，2002年7月1日又变更为珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司。白藤湖旅游公司的主体类型为集体所有制。1991年1月8日，梅宝华给付白藤湖旅游公司4万元入股款，白藤湖旅游公司出具了收款收据给梅宝华。同年2月8日，梅宝华（乙方）与白藤湖旅游公司（甲方）签订四份《兴建居民新村集资协议书》，约定：乙方为集资入股单位，乙方出资4万元给甲方购买四股，甲方在签约后一年内在白藤湖内安排乙方四块土地（各100平方米）作为居民住宅用地，用于抵偿入股款；未满一年乙方不能中途退股，满一年后如乙方不要宅基地的，甲方可按乙方退股时的银行定期存款利息计算，连本带息一次性还给乙方。之后，白藤湖旅游公司在白藤湖范围内安排了二块土地（各100平方米）给梅宝华，梅宝华在该土地上建成了三层楼房，并办理了产权证。余下的二块土地经梅宝华多次催告，白藤湖旅游公司均以没有土地等为由拒绝给付，梅宝华遂起诉。梅宝华在原审诉讼中的请求为：1、白藤湖旅游公司向梅宝华支付土地价款12万元；2、白藤湖旅游公司承担本案的诉讼费。原审法院认为，结合诉辩双方的主张，原审法院归纳本案争议的焦点为：一、梅宝华、白藤湖旅游公司签订的合同是否有效；二、梅宝华主张白藤湖旅游公司支付地价款12万元是否支持。一、关于梅宝华、白藤湖旅游公司签订的合同是否有效的问题。根据原审法院查明的事实，梅宝华与白藤湖旅游公司签订的《兴建居民新村集资协议书》，名为入股集资兴建居民新村，其实质为转让集体土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”梅宝华、白藤湖旅游公司签订的上述协议违反了法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。据此，原审法院确认梅宝华、白藤湖旅游公司签订的协议书无效。二、关于梅宝华主张白藤湖旅游公司支付地价款12万元是否支持的问题。由于梅宝华、白藤湖旅游公司签订的协议书因违反了法律的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，梅宝华、白藤湖旅游公司签订的《兴建居民新村集资协议书》，名为入股集资兴建居民新村，其实质为转让集体土地使用权，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。白藤湖旅游公司收取了梅宝华2万元购地款，造成了梅宝华一定损失，白藤湖旅游公司除应退回梅宝华2万元外，还应当赔偿占用梅宝华资金期间的损失。梅宝华的损失可按中国人民银行五年同期定期存款利率计算，从1991年1月9日起计至本判决确定清偿之日止。梅宝华主张白藤湖旅游公司支付地价款12万元，无合同和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认梅宝华与白藤湖旅游公司于1991年2月8日签订的二份《兴建居民新村集资协议书》（编号为0001601、0001602）无效；二、白藤湖旅游公司于判决生效之日起十日内返还梅宝华2万元及赔偿占用该款期间的损失（损失金额从1991年1月9日起按照中国人民银行五年同期定期存款利率计至本判决确定清偿之日止）；三、驳回梅宝华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，由梅宝华负担600元，白藤湖旅游公司负担750元。上诉人梅宝华不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1。白藤湖旅游公司应当以贷款利率计算支付利息；2、分清各自的过错责任；3、一、二审诉讼费应由被上诉人白藤湖旅游公司承担。事实和理由：1、我方并无过错，但白藤湖旅游公司明知道协议违法还与我方签订协议属于有过错方。我方只是一个小市民，相信政府的公司，90年期间从电视上得知西区白藤湖农民度假村在销售土地，醒目的标题是“借一桶水，还一桶油”，故来到珠海与当时的白藤湖联合发展总公司签订了该土地入股协议书。依判决书，该协议违反法律规定，那被上诉人白藤湖旅游公司是否明知协议时违反为何收取入股者现金。如属实，则被上诉人白藤湖旅游公司应负全部民事刑事责任，如被上诉人白藤湖旅游公司事后得知无效协议，那也应该及时主动与入股者取得联络和道歉，并赔偿损失。但这二十多年来被上诉人完全当没有发生过这一回事。收股入股者不能承兑的现金还很心安理得，而一审法官却是以各打五十大板，连诉讼费也要我方分担。二、被上诉人白藤湖旅游公司二十多年来根本没有行动来解决这没有兑现的协议，我方几次上门追讨，也只是敷衍了事，入股协议无效，承兑不了土地，那也不能非法长时间占用入股者现金，这样的态度和行为，一审法官只是判被上诉人白藤湖旅游公司赔偿的损失“按中国银行同期定期存款利率计算”，这样的赔偿根本不是赔偿，被上诉人白藤湖旅游公司在没有得到我方的同意，非法长时间占用现金，而一审判决却称：“赔偿占用原告资金期间的损失”。为此，我方要求驳回定期利率的计算，被上诉人白藤湖旅游公司应向我方支付两万元贷款利率利率加复息计算利息，所有诉讼费用由被上诉人白藤湖旅游公司支付，并认定91年前的的协议无效的责任属于白藤湖旅游公司。被上诉人白藤湖旅游公司在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，请求二审法院予以维持。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，各方均无异议，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：梅宝华与白藤湖旅游公司签订《兴建居民新村集资协议书》效力及白藤湖旅游公司是否应向梅宝华支付12万元款项。梅宝华与白藤湖旅游公司签订《兴建居民新村集资协议书》，内容为白藤湖旅游公司将集体所有宅基地有偿转给梅宝华用于建设房屋，其实质确为集体土地使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据上述规定，可以得出这样的结论，农村宅基地使用权具有村民身份性及社会福利性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利；正因为它的福利性，决定了获得该权利的主体具有特定性，即农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民。梅宝华并非是农村集体组织成员，而《兴建居民新村集资协议书》约定的是农村宅基地使用权转让，因此，梅宝华与白藤湖旅游公司签订《兴建居民新村集资协议书》，虽然系双方当事人真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。《兴建居民新村集资协议书》是因为违反集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设之强制性规定而认定无效，梅宝华作为具有完全民事行为能力主体，在国家法律已经明确规定集体土地使用权不得转让情况下，仍然购买涉案土地，存有过错，而白藤湖旅游公司作为出让方在明知国家法律规定集体土地使用权不得转让情况下仍然将涉案土地予以转让，也存有过错，双方均应当各自承担相应民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效处理原则，白藤湖旅游公司应将梅宝华支付2万元予以返还并且应当支付占有使用该部分费用利息，原审法院认定白藤湖旅游公司按照中国人民银行五年同期定期存款利率支付利息，符合法律规定，本院予以确认。梅宝华上诉认为白藤湖旅游公司应对合同无效承担全部责任，应当向其返还其地价款及损失12万元，理据不足，本院不予支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。《诉讼法费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因此案件受理费分担应当根据原告方提出诉请支持与否来确定，原审法院根据判项支持梅宝华诉请数额确定案件受理费分担比例符合法律规定，本院予以确认。梅宝华上诉认为因为白藤湖旅游公司过错导致合同无效，故应当由白藤湖旅游公司承担全部案件受理费，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人梅宝华上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币175元，由上诉人梅宝华负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一五年二月九日书 记 员 程 敏 来自：