（2014）佛中法民一终字第3440号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-06
案件名称
佛山市南海种禽有限公司与林喜坤物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海种禽有限公司,林喜坤,侯怀亮
案由
物权保护纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3440号上诉人（原审原告）佛山市南海种禽有限公司，住所地，注册号。法定代表人张发良。委托代理人徐凤霞。委托代理人李杰南。被上诉人（原审被告）林喜坤，女，1973年2月6日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人郑兰运。委托代理人陈志坚。原审第三人侯怀亮，男，1948年10月6日出生，住广东省揭西县。委托代理人黄昊。委托代理人张宏莹。上诉人佛山市南海种禽有限公司（以下简称种禽公司）因与被上诉人林喜坤、原审第三人侯怀亮物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法沥民三初字第38号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回种禽公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2885.15元、财产保全费2010.1元，合计4895.25元（种禽公司已预交），由种禽公司负担。上诉人种禽公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定种禽公司未尽必要监督义务，且未就转租一事提出异议，视为种禽公司对第三人在原租赁合同内的对外转租的追认没有法律依据。首先，种禽公司在一审庭审过程中陈述曾就涉案大厦二楼内经营木石工艺店问过侯怀亮，侯怀亮则一直称该木石工艺店是其为了增加营业额而与他人合作经营开办，林喜坤在庭审过程中也陈述称其租赁涉案商铺以及其后的工艺店经营，均是与侯怀亮及案外人陈冲进行交涉，并未与种禽公司有过任何的正面接触，且林喜坤经营的古古木石工艺店所登记的经营场所是涉案大厦三楼的313室，在二楼商铺内也没有悬挂相应的营业执照，则在该种情况下，即使种禽公司已尽必要的巡视义务也绝不可能从表面发现侯怀亮和陈冲已将涉案的二楼商铺转租的事实。因此，一审法院认为种禽公司未尽必要的监督管理义务属于认定事实错误。其次，如前所述，种禽公司不可能从外部条件发现转租的事实，自然就无须就原租赁期内转租的事实提出异议，且即使是种禽公司未就转租的事实提出异议，也不能视为种禽公司对转租行为的追认，因为一审法院已认定侯怀亮和陈冲的转租行为未经种禽公司同意，即侯怀亮和陈冲就转租一事属于无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，原审法院认定种禽公司未提出异议即视为追认属于适用法律错误。二、侯怀亮在《商业用房租赁合同》期满后，未能按照约定返还租赁物，种禽公司有权要求侯怀亮承担违约责任并赔偿损失，这属于双方之间的合同纠纷。而林喜坤无权占用涉案场地的行为则构成与种禽公司之间的侵权纠纷，两者属于请求权竞合的范畴，种禽公司有权自由作出选择。本案中，种禽公司以物权保护为由起诉林喜坤支付占用费并赔偿损失，是种禽公司自行选择采用侵权之诉作为维护自身合法权益的结果。而一审法院已经认定陈冲和林喜坤所签订的租赁合同中2014年3月1日-2018年9月20日的部分无效，林喜坤在2014年3月1日-2014年6月27日（实际搬离之日）期间属于无权占用人，其行为构成侵权，则应按照侵权纠纷的审理规定，林喜坤承担支付相应占用费的侵权责任。原审判决以种禽公司应向侯怀亮而非向林喜坤追讨占用费为由免除林喜坤应承担的侵权责任，缺乏法律依据。三、林喜坤在庭审过程中明确承认种禽公司于2014年1月－2月期间曾到涉案场地要求其搬离，即林喜坤在2014年1月时已经清楚知道无权占用的事实，从积极解决纠纷、减少损失的角度出发，林喜坤应在通知期限内搬离，并自行通过其他途径解决与侯怀亮、陈冲的纠纷，而不是占用涉案场地作为谈判的筹码，因此，就无权占用场地及种禽公司租金损失的扩大，林喜坤具有不可推卸的责任。原审法院以无证据证明林喜坤存在过错为由免除其责任，明显自相矛盾。综上，请求撤销原审判决，改判：1.林喜坤支付种禽公司从2014年3月1日起至到2014年6月27日止的占用费60312.65元（86000元／月÷3800㎡×747.19㎡÷30天×107天）；2.林喜坤支付种禽公司2014年3月-6月综合楼（约3800㎡）的租金损失344000元（86000元／月×4个月）；3.本案一审、二审诉讼费用、保全费由林喜坤承担。被上诉人林喜坤答辩称：原审判决认定事实清楚，判决适当。一、种禽公司知道且应当知道陈冲将本案争议租赁物出租给林喜坤的事实，但其并没有提出异议，应当视为对侯怀亮在原租赁合同内对外转租的追认。首先，种禽公司在一审诉讼中已确认会定期去巡视涉案的租赁物，而林喜坤在该场所经营工艺品、字画、家具等，在经营场所挂有经营店铺的名称，也有醒目的宣传资料，一般路人都可以看到经营的情况。种禽公司巡视租赁物时，也应该知道涉案租赁物已被侯怀亮转租给林喜坤的事实。其次，林喜坤与陈冲签订合同后，在使用涉案租赁物的两年时间里，没有任何人提出过异议，林喜坤不可能知道陈冲越权将租赁物出租。二、本案中的纠纷属于种禽公司与侯怀亮之间的租赁合同纠纷，侯怀亮在合同期满后，没有交还租赁物，种禽公司只能根据合同约定要求侯怀亮承担相关的法律责任。三、林喜坤因需要长期使用涉案租赁物，所以才对租赁物进行巨额装修，因无法使用租赁物，损失巨大；林喜坤在收到种禽公司要求驱离的信息后，已经积极与相关出租人陈冲协商赔偿问题，而且种禽公司也积极参与协调林喜坤与陈冲的调解工作，在林喜坤通过诉讼方式维护自己合法权益的另一案中，种禽公司也明确表示同意双方不再履行租赁合同，也没有表示任何异议，种禽公司因租赁关系与侯怀亮、林喜坤产生的纠纷已经处理完毕。现种禽公司却言而无信，恶意隐瞒已经起诉林喜坤的事实，规避法律，执意缠诉，并申请查封林喜坤的账户，明显不合理。原审第三人侯怀亮答辩称：本案属于物权保护纠纷，种禽公司基于物权所有人的权利，有权要求林喜坤搬离。侯怀亮与种禽公司的合同于2014年2月28日到期，并且办理了交接手续。之后，林喜坤属于占用行为，种禽公司主张占有使用费符合物权法的规定。交接完成后，租赁物即交回给种禽公司占有、使用，种禽公司与侯怀亮之间因租赁关系产生的权利义务已经终结，种禽公司无权再向侯怀亮主张违约责任或者支付占用费。需要指出的是，种禽公司与侯怀亮进行交接之前已经知道二楼当时由林喜坤使用，种禽公司仍然与侯怀亮交接并确认大楼已交回，视为种禽公司同意按现状交接，并愿意在接收后自行处理与林喜坤之间的关系。侯怀亮一审没有参加诉讼，是因为种禽公司没有要求侯怀亮承担责任，原审判决认定事实错误，可能影响侯怀亮的合法权益，请求二审法院予以纠正。上诉人种禽公司在二审期间向本院提供了《南海区属公有企业拟公开租赁物业申报表》一份，拟证明步步高大厦已通过南海区公有资产平台整体出租，包括案涉二楼部分。原审法院认为种禽公司没有证据证明已出租给广州美芦装饰设计有限公司的部分包括被林喜坤租赁的部分，认定有误。被上诉人林喜坤对该证据有异议，认为不能证实种禽公司的主张；原审第三人侯怀亮对该证据没有异议。经审查，该证据虽为种禽公司内部出具的资料，但与原审判决已认定事实相符，本院予以确认。原审第三人侯怀亮在二审期间向本院提供了如下两组证据：证据一、《种禽公司大沥综合大楼交接协议》和种禽公司出具的《证明》各一份，拟证明侯怀亮已经于2014年3月17日把案涉租赁物交回种禽公司，种禽公司将租赁物出租给广州美芦装饰设计有限公司。证据二、《步步高旅店承包经营协议书》，拟证明陈冲向侯怀亮承包经营期限是2011年4月18日-2014年2月28日。原审判决所认定的2014年2月14日的转让协议书并不存在，这是陈冲承包之前的，且属于复印件，原审判决认定事实不清。种禽公司质证认为：对上述证据一的真实性没有异议，但认为在双方交接时才知道林喜坤占用案涉租赁物，林喜坤并非与侯怀亮一起经营，所以种禽公司才以物权保护起诉。对于证据二的真实性由法院核实。林喜坤质证认为：对证据一有异议，种禽公司与侯怀亮有利害关系，该证据是为诉讼而制作。对证据二亦有异议，侯怀亮与陈冲都与本案有利害关系，这是其私下协商的。本院认为，对于证据一，因交接双方当事人予以认可，故本院予以采信，但不能否定双方交接时林喜坤仍在占有使用涉案租赁物的事实；至于证据二，由于2011年2月14日的《转让协议》为复印件，且侯怀亮对此不予以确认，故原审判决将该证据作为认定事实的依据不当，本院予以纠正。同时，根据证据二，再结合侯怀亮出具的委任书事实，本院认定侯怀亮将租赁物中步步高大厦（旅业）部分承包给陈冲经营，并委托陈冲进行管理的事实。被上诉人林喜坤在二审诉讼期间没有向本院提供新的证据。经审查，原审判决除认定“2011年2月14日，侯怀亮与案外人陈冲签订一份《转让协议书》，主要约定如下：侯怀亮是步步高旅店物业的承租人和旅店的经营者，侯怀亮向种禽公司承租该旅店物业的期限至2014年2月28日；陈冲有意承租侯怀亮经营的旅业以及接受现旅店属于侯怀亮的客房财产，条件是侯怀亮与种禽公司再将旅店物业的租赁期限延长五年”的事实有误外，其余认定事实的部分正确，本院予以确认。另查明，侯怀亮承租种禽公司的物业后将租赁物中步步高大厦（旅业）部分承包给陈冲经营，并委托陈冲进行管理。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，种禽公司确认其于2012年已得知林喜坤在租赁场地上开设工艺品店，因其作为出租人有定期检查租赁物的义务，应当清楚该店经营范围与其出租给侯怀亮的场地用途明显不同，故其应当知道侯怀亮存在将部分租赁物转租他人的行为。根据上述规定，由于其在六个月内未对此提出异议，故不能以承租人未经其同意为由解除合同或认定合同无效。根据本案查明的事实，种禽公司将位于佛山市南海区大沥镇振兴路口一幢八层综合楼（首层西侧的两个商场除外）出租给侯怀亮，后侯怀亮将上述租赁物中的所开办步步高旅店中的物业委托陈冲经营，陈冲于2011年9月20日再将步步高旅店物业中二楼转租给林喜坤、林喜雪。其后在履行上述合同过程中，当事人之间因发生纠纷而诉至法院。2014年5月8日，陈冲对林喜坤、林喜雪提起租赁合同纠纷诉讼，要求终止与林喜坤、林喜雪的租赁关系，并搬离租赁场地，同时请求支付2013年10月起至2014年8月30日的租金151200元。2014年5月22日，林喜坤、林喜雪以陈冲、种禽公司为被告提起诉讼，请求陈冲、种禽公司恢复租赁场地的供水、供电、停止侵权以及保证林喜坤租赁场地的正常经营，并要求赔偿各种损失和违约金。2014年6月25日，在林喜坤、林喜雪起诉一案中，各方当事人在法院的主持下达成调解协议，陈冲同意赔偿125000元给林喜坤、林喜雪，该赔偿款项已抵扣了林喜坤应支付给陈冲的所有租金，收到上述款项的当日，种禽公司同意收回租赁物，同时林喜坤、林喜雪放弃对陈冲、种禽公司的其他诉讼请求，陈冲也撤回其已起诉的案件。由于种禽公司在2014年5月22日已提起本案诉讼，也就是说，种禽公司作为出租人在参与上述案件调解时，已非常清楚知悉陈冲与次承租人林喜坤之间的租赁关系已终结，并且所有租金包括本案占用使用期的使用费均已结清，但种禽公司在调解时却未提及其已起诉本案一事，也未明确提出要求林喜坤向其支付本案中争议的占有使用费，其行为明显违反诉讼诚实信用原则。否则，在该案调解时，林喜坤对自己的权益应重新衡量，进而直接影响调解结果。现种禽公司再请求林喜坤支付占有使用费，若其请求得到支持，则林喜坤属于重复支付，对其而言显失公平。故在种禽公司已明知次承租人林喜坤已将相应的占有使用费支付给承租人并且不提出异议的情况下，不应再适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定。因此，原审判决驳回种禽公司的该项诉讼请求正确，本院予以维持。另外，鉴于林喜坤已按调解协议约定按时搬离租赁场地，及时将租赁场地交回，种禽公司也同意接收，故林喜坤对种禽公司所主张的租金损失不存在过错，依法不应承担赔偿责任。至于种禽公司的损失，有权可以按合同关系向利害关系人另行主张权利。综上，种禽公司的上诉请求，依据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7364.68元，由上诉人佛山市南海种禽有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南代理审判员 彭进海代理审判员 姜欣欣二〇一五年二月九日书 记 员 黎梦婷第11页，共11页 百度搜索“”