（2015）一中民终字第0301号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-07-31
案件名称
邵景云与天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津合生珠江房地产开发有限公司,邵景云
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第0301号上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路一号。法定代表人赵玉亭，总经理。委托代理人王战妹，该公司职员。委托代理人李辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）邵景云。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第3692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年3月20日，邵景云（乙方即买受人）与天津合生珠江房地产开发有限公司（甲方即出卖人）签订了天津市商品房买卖合同（合同编号2005-0067197），合同约定：乙方购买甲方开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城内上京熙园436号住宅，价款3907584元，甲方于2008年5月30日前交付经验收合格的商品房。在第十二条约定：双方约定，在补充合同约定的期限内，办结房屋权属登记。补充合同第十六条约定：关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180日内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，邵景云如约履行了付清全部房款的义务，天津合生珠江房地产开发有限公司于2008年4月20日交付了涉诉商品房。邵景云于2014年4月9日取得涉诉房屋产权证。邵景云要求天津合生珠江房地产开发有限公司支付逾期办证违约金，故于2014年5月16日起诉至法院。庭审中，邵景云称涉诉房屋存在面积差异，天津合生珠江房地产开发有限公司应退还邵景云部分面积差异款（尚未退还）。购房发票中的房款数额为应退面积差异款后的数额，邵景云已支付的房款为合同约定的价款数额。天津合生珠江房地产开发有限公司对此无异议。原审法院认为，邵景云、天津合生珠江房地产开发有限公司之间所订立的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。邵景云已经如约履行了给付房款的义务，天津合生珠江房地产开发有限公司即应按约定为邵景云办理所买卖房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权证交付邵景云。根据《天津市商品房管理条例》第十条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付。第十一条规定，申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：（一）、竣工验收报告；。《天津市房屋权属登记条例》第二十四条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权初始登记；因天津合生珠江房地产开发有限公司于2008年4月20日交付房屋，商品房交付使用时应当竣工验收合格，邵景云、天津合生珠江房地产开发有限公司在补充合同第十六条中未约定办理初始登记的具体时间，故天津合生珠江房地产开发有限公司应当按上述规定的时限办理初始登记，即天津合生珠江房地产开发有限公司至迟应于2008年5月20日之前申请办理初始登记。附加30日初始登记办理期限及180日的约定期限，天津合生珠江房地产开发有限公司至迟应于2008年12月20日前将涉案房屋所有权证交付邵景云。天津合生珠江房地产开发有限公司未按上述规定时限办理初始登记，同时主张此责任在于地方政府，属于不可抗力，但未提交相应证据予以证实，故对天津合生珠江房地产开发有限公司的抗辩理由不予采信。邵景云、天津合生珠江房地产开发有限公司关于逾期办证违约金约定：每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。即该约定以年为限，累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故天津合生珠江房地产开发有限公司对于邵景云起诉要求天津合生珠江房地产开发有限公司支付2012年5月之前逾期办理房屋产权证违约金已罹于诉讼时效的抗辩，法院予以支持。同时，邵景云提交的证据不能证明其主张违约金给付的诉讼时效存在中断、中止事由。邵景云于2014年5月16日向法院起诉，故违约金应该从邵景云起诉之日起倒推两年起算（即从2012年5月17日开始计算）。综上，天津合生珠江房地产开发有限公司应当承担逾期办证的违约责任。违约金计算期间自2012年5月17日至邵景云收到房产证前一日止（2014年4月8日），违约金比例按邵景云已付房款的每年1%计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《天津市房屋权属登记条例》第二十四条第一款，《天津市商品房管理条例》第十条、第十一条之规定，判决：一、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付邵景云逾期交付房屋所有权证的违约金74101.35元（自2012年5月17日起至2014年4月8日，按已付房款每年1%计算）；二、驳回邵景云其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由邵景云承担1450元，天津合生珠江房地产开发有限公司承担800元。原审法院判决后，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司认为：上诉人于2008年4月交付了被上诉人购买的房屋，此时具备的是办理产权证的前置条件之一，房屋初始登记手续是前置条件之二，而上诉人已经按照合同约定在办理初始登记后按时办妥了房屋产权证，并未违反双方的约定。即使上诉人存在违约情形，本案的诉讼时效期间应从被上诉人知道其取得违约金债权之日起计算，被上诉人起诉时已经超过2年的诉讼时效，其应丧失胜诉权。综上，上诉人请求二审法院：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邵景云辩称，同意原审判决，上诉人应当向被上诉人支付逾期交付房屋所有权证的违约金。综上，被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及其补充合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。被上诉人已经如约履行付款义务，上诉人负有交付房屋及办理房屋所有权转移登记、交付房屋所有权证的义务。原审法院根据双方约定及法律规定，计算的上诉人应当交付被上诉人房屋产权证的时间无误，本院予以确认。双方合同已约定每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，该违约金的计算标准具体明确，被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。原审法院计算违约金起止日期、标准及金额并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求及理由，事实及法律依据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1255元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张炳正代理审判员 王 晶代理审判员 康 艳二〇一五年二月九日书 记 员 薛东超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……