（2015）沪一中民二（民）终字第379号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-09
案件名称
上海中一物业管理有限公司诉曹坚红物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海中一物业管理有限公司,曹坚红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第379号上诉人（原审原告）上海中一物业管理有限公司，住所地上海市＊1104室。法定代表人杨＊，总经理。委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。委托代理人江涛，上海市恒谊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）曹坚红，＊生，汉族，住上海市徐汇区＊***室。委托代理人童珏雯，上海市中和律师事务所律师。委托代理人包昕怡，上海市中和律师事务所实习律师。上诉人上海中一物业管理有限公司（以下简称中一公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第8670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，位于上海市松江区＊＊＊＊小区原开发商为上海伊莎士置业有限公司，该公司建设开发了该小区一期354套连排及独幢别墅，并由上海伊莎士物业管理有限公司进行物业管理。1999年1月27日，上海市松江区物价局核准＊＊小区一期的物业服务收费标准为每月每平方米1.20元（联体房）和1.30元（别墅房）。后上海伊莎士置业有限公司因故停止对＊＊小区的建设开发，上海伊莎士物业管理有限公司也停止该小区一期的物业管理。上海市松江区新桥镇人民政府介入后，上海新桥物业管理有限公司（以下简称新桥公司）为该小区一期提供物业服务。之后上海新崇房地产开发有限公司（以下简称新崇公司）接手开发建设了该小区二期82套独幢别墅。2006年12月22日，中一公司与新崇公司签订《前期物业服务合同》，约定新崇公司委托中一公司对位于上海市松江区＊＊（1至699号）＊＊小区进行前期物业管理服务；中一公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，第一期354套中三连排以上别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.60元，第二期82套别墅物业服务费收费标准为每月每平方米1.80元；物业服务费按季交纳，业主应当在下季度首月履行交纳义务，逾期交纳的，按照每日千分之三支付违约金；合同期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；合同期限届满前，业主大会尚未成立的，合同双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中一公司应在本合同期限届满后继续履行本合同，新崇公司应选聘新的物业管理企业。上述合同另对其他有关事项作了相应的约定。2007年10月12日，新桥公司（甲方）与中一公司（乙方）签订《＊＊（一期）住宅小区物业管理协议》，约定“……一、根据一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，经镇政府同意原委托甲方管理的＊＊（一期）住宅小区由乙方统一管理，甲乙双方应在小区内张贴告示，告知全体业主；……三、从2007年10月起原甲方管理该小区（一期）物业管理款64，883元／月和增加投入管理款3万元／月，共计人民币94，883元／月，由甲方每月提前10天将以上物业管理款支付给乙方，乙方按规定开具相应发票。四、小区业委会成立后，乙方应向（一期）业主按规定收取物业管理费，自向（一期）业主收费之日（月）起，甲方付给乙方的管理款即停止支付。……”。上述合同签订后，中一公司依约对＊＊一期、二期进行物业管理，并从2008年8月1日起向＊＊一期业主收取物业管理费。之前中一公司之所以未向＊＊一期业主收取物业管理费是由于政府部门就＊＊小区物业管理事宜支付中一公司补贴款，政府部门支付了截止2008年6月30日的补贴款。＊＊小区业委会成立后，未选聘新的物业公司，中一公司对小区履行物业服务义务至今。期间，中一公司于2008年10月13日向＊＊小区开发商发出告知函，提出小区仍存在报警系统未能正常运转、摄像机云台失灵、家庭对讲系统与技防中心控制系统至今未联通、部分已入住业主家庭对讲系统缺少对讲机、游泳池2台水泵马达未安装等问题，要求开发商进行整改。2009年8月5日，中一公司在《关于＊＊业主上访所涉及问题的情况汇报及工作汇报》中谈到之前向开发商反映的问题仍旧存在，同时表示会所作为物业用房系新崇公司指定。曹坚红与案外人刘维民系上海市松江区＊＊649号（＊＊一期）房屋产权人，于2006年1月取得房屋产权，房屋的建筑面积为181.50平方米。中一公司按照松江区物价局核准的每月每平方米1.30元标准自2008年8月起向曹坚红收取物业管理费，该物业费中不包含班车运行费。曹坚红于2008年11月30日、2009年2月21日按照每月每平方米1.30元支付了上述房屋2008年8-12月、2009年1-3月的物业管理费共计1，827元。因曹坚红未支付2009年4月起的物业管理费，中一公司催讨未果，遂诉至原审法院，请求判令：1、曹坚红支付自2009年4月1日起至2014年6月30日止的物业管理费14，864.85元；2、曹坚红支付物业管理费14，864.85元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算，暂计3个月为891.89元）。原审审理中，中一公司变更诉讼请求为：1、曹坚红支付自2009年4月1日起至2014年4月30日止的物业管理费14，392.95元；2、曹坚红支付物业管理费14，392.95元从起诉之日起至实际支付之日止的滞纳金（按照同期银行贷款利率四倍计算）。曹坚红则不同意中一公司的诉讼请求。原审另查明，中一公司曾以邮寄方式于2011年12月12日向该房屋产权人刘维民发出催款通知，于2014年6月21日向曹坚红发出催款通知。另中一公司表示网球场可以使用，有时为防止外来人员会上锁，若上锁，业主可以到物业处拿钥匙。原审认为，本案所涉的＊＊小区一期原由上海伊莎士置业有限公司开发建设，上海伊莎士物业管理有限公司进行前期物业管理，后上海伊莎士物业管理有限公司因故退出小区管理，新桥镇政府介入后，由新桥公司对小区进行物业管理。该小区二期由新崇公司开发建设。2006年12月22日，中一公司与新崇公司签订了《前期物业服务合同》，约定由中一公司对＊＊小区进行前期物业服务管理。同时，针对一个物业区域由一个物业管理企业实施物业管理的规定，中一公司于2007年10月12日与新桥公司签订《＊＊（一期）住宅小区物业管理协议》，约定＊＊小区一期由中一公司统一管理，新桥公司退出小区。事实上，中一公司也是按约管理至今，故中一公司是＊＊小区一期的物业服务公司。中一公司之前对＊＊一期进行物业管理之所以未向业主收取物业管理费，是由于政府部门介入补贴中一公司相应费用。政府部门就＊＊小区物业管理事宜给予中一公司补贴款截止2008年6月30日，故中一公司有权就其提供的物业服务向业主收取之后的物业管理费。关于收费标准，按照中一公司与新崇公司签订的《前期物业服务合同》，中一公司对一期的收费标准为三连排以上别墅每月每平方米1.40元，二连排及独幢别墅为每月每平方米1.60元，但中一公司考虑历史原因仍愿意按照原先小区的收费标准就低进行收费，并未损害业主利益，予以准许。曹坚红辩称中一公司管理存在一系列问题应对物业管理费予以扣减，由于小区班车问题未在中一公司与新崇公司签订的《前期物业服务合同》中进行约定，且中一公司收取的物业费中也不包含班车运营费用，曹坚红也未提供证据证明双方之间曾就班车的运营事宜有过约定，由此可见，小区班车运营事宜并非中一公司的合同义务，另曹坚红也未提供充分的证据足以证明中一公司未履行其他物业服务义务，故对曹坚红该辩称意见不予采信。关于曹坚红提出2009年4月至2012年6月的物业管理费已超过诉讼时效的问题，因中一公司于2011年12月12日向房屋产权人刘维民发出催款通知催讨截止2011年12月物业管理费的行为能够产生诉讼时效中断的法律效果，但中一公司未在2年诉讼时效届满时即于2013年12月11日再次进行催讨，故不再产生诉讼时效中断的法律效果。之后中一公司于2014年6月21日向曹坚红发出催款通知，催讨2009年4月至2014年6月的物业管理费，根据《前期物业服务合同》约定，物业管理费按季交纳，于下季度首月履行交纳义务，故2009年4月至2012年3月的物业管理费已超过诉讼时效，不予支持，现中一公司主张截止2014年4月的物业管理费，曹坚红应向中一公司支付2012年4月至2014年4月的物业管理费。中一公司提供的《温馨提示》，由于缺乏相应送达依据，不予采信。关于滞纳金，由于该小区一期确实存在历史遗留问题，曹坚红未交纳物业服务费系事出有因，故对中一公司滞纳金诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，于二○一四年十二月二十三日作出判决：一、曹坚红于判决生效之日起十日内支付上海中一物业管理有限公司自2012年4月1日起至2014年4月30日止的物业服务费5，898.75元；二、驳回上海中一物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果曹坚红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由上海中一物业管理有限公司负担55元，曹坚红负担25元。原审法院判决后，中一公司不服，向本院提起上诉称：上诉人通过发送《温馨提示》方式已经对物业费进行了催讨，故上诉人主张的物业费没有超过诉讼时效。被上诉人未按时支付物业费，理应支付滞纳金，故请求二审依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人曹坚红辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人所主张的物业费是否部分超过了诉讼时效以及上诉人所主张的滞纳金是否具有法律依据和事实依据。本案中，上诉人虽主张其通过向被上诉人发送《温馨提示》的方式一直在催讨物业费，但没有提供相应的证据予以证明，故上诉人以此为由主张物业费未超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。至于上诉人主张的滞纳金，鉴于双方因为历史原因在物业费的收取方面存在严重分歧，被上诉人并非故意拒绝支付物业费，故对上诉人的该项诉请，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币194元，由上诉人上海中一物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年二月九日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”