（2014）朝民初字第14217号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-07-15

案件名称

张恕学与北京中佰龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张恕学,北京中佰龙置业有限公司,北京国恒基业房地产开发中心

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第14217号原告张恕学（反诉被告），男，1965年2月22日出生，自述住北京市西城区六铺炕三区新**楼3门***号。委托代理人赵红丽，北京市京银律师事务所律师。被告北京中佰龙置业有限公司（反诉原告），住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。法定代表人王立峰，执行董事。委托代理人刘照锋，男，1981年5月15日出生，自述住北京市东城区朝内大街**号。委托代理人曲典玉，女，1989年5月3日出生，自述住北京市东城区朝内大街**号。第三人北京国恒基业房地产开发中心，住所地北京市朝阳区德外祁家豁子*号。法定代表人齐冰，董事长。委托代理人田立，男，1972年6月7日出生。原告张恕学与被告北京中佰龙置业有限公司（以下简称中佰龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京国恒基业房地产开发中心（以下简称国恒中心）为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。张恕学及其委托代理人，中佰龙公司的委托代理人刘照锋、曲典玉到庭参加了诉讼。国恒中心经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张恕学诉称：2004年3月2日，我向国恒中心购买了位于朝阳区祁家豁子2号（现地址为北京市朝阳区北土城西路7号）国恒基业大厦（现名为元大都七号）D座X号公寓房。我向国恒中心支付了全部房款，国恒中心开具了支付房款收据。2005年12月21日，我办理了入住手续。时至今日，我仍没有取得该房屋的房屋所有权证。后我得知中佰龙公司竞得国恒基业大厦拍卖项目。基于上述情况，我认为：中佰龙公司购买了该房屋所在项目开发主体资格，其需承担该开发项目的全部权利和义务，中佰龙公司有义务协助我办理房屋所有权证。现向法院提出诉讼请求，要求判令中佰龙公司协助我办理前述房屋的房屋所有权证，将该房屋过户至我名下。请法院依法裁判，以维护我之合法权益。中佰龙公司辩称：原开发商存在违建，导致无法办理产权证，我公司同主管部门沟通后，交纳了各种违建费用15528740.77元。因违建面积的受益人为国恒基业大厦的各业主，各相关费用应该由业主分摊。根据张恕学的房屋面积，应该分摊82106.07元。张恕学违反了竞买协议的规定。根据竞买协议，张恕学应向我公司交纳购房款，张恕学明确知晓这点并认可。张恕学作为购房人，应将其剩余房款交给我公司。只要张恕学履行了义务，交纳应该交纳给我公司的房款及相关分摊费用，我公司可配合张恕学办理房产证。目前，张恕学的诉讼请求的证据不足。中佰龙公司反诉诉称：依据我公司在北京市朝阳区房屋管理局查询到的信息，2004年3月2日，张恕学向北京国恒基业房地产开发中心购买了位于北京市朝阳区祁家豁子2号国恒基业大厦第D座X号公寓房，双方签署了商品房买卖合同，合同编号025686，建筑面积为217.84平方米；房屋总价款为1882137.6元。2007年12月7日，江苏省高级人民法院依法将北京国恒基业房地产开发中心所开发的位于北京市朝阳区祁家豁子2号国恒基业大厦的房地产项目拍卖给我公司；根据竞买协议，我公司享有国恒基业大厦已售房屋应收尾款等权益。2008年1月2日，江苏高级人民法院作出（2007）苏执字第0035-1号民事裁定书，确认我公司以4.92亿元竞得国恒基业拍卖项目资产及相关权益。依据生效法律文书，张恕学的1882137.6元购房款应交付我公司。我公司至今未收到张恕学的购房款，张恕学也无证据证明其向我公司缴纳了该购房款。基于上述情况，为了维护自身的合法权益，提出反诉请求，请求法院判令张恕学依据竞买协议向我公司支付购房款1882137.6元，以维护我公司之合法权益。张恕学对反诉辩称：国恒中心将其与我之间的商品房买卖合同权利义务概括转让给中佰龙公司，并未经过我同意，国恒中心、中佰龙公司也从未通知过我。中佰龙公司从来没有以任何的形式通知我竞买协议的内容，也从未通知我向其支付剩余的房款。根据合同相对性，我将剩余房款支付给国恒中心合法合理。中佰龙公司由于自己过错造成的损失，应由其自行承担或向国恒中心追偿，无权要求我再行支付一次。由于竞买协议不具有公示性，我在并不知道有竞买协议的情况下，支付剩余房款给国恒中心是基于合同关系，并无任何过错。我已经履行完毕合同义务，中佰龙公司有义务协助我办理房产证。国恒中心明知收取该房屋剩余房款的权利已经受让给中佰龙公司，仍隐瞒事实，收取我房款，存在重大过错，我作为善意的消费者，在完全不知情的情况下，已经履行完毕合同义务，请求法院驳回中佰龙公司的反诉请求。国恒中心未陈述意见。经审理查明：2004年3月2日，张恕学（作为买受人）与国恒中心（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号025686），约定张恕学购买国恒中心开发建设的位于北京市朝阳区祁家豁子2号D座X层X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款1882138元，交房时间为2003年2月15日前，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。上述合同签订后，涉案房屋交付张恕学。张恕学向国恒中心支付了房款，国恒中心向张恕学出具了收据。交款情况是：2004年3月分两次交纳首付款，数额分别为200000元、182138元；2013年8月2日交纳250000元；2013年9月13日交纳250000元；2013年11月8日交纳50000元；2013年12月10日交纳250000元；2014年1月8日交纳250000元，以上共计1882138元。另查：2007年12月7日，江苏省高级人民法院作出（2007）苏执字第0035号民事裁定，裁定对国恒中心所开发的坐落于北京市朝阳区祁家豁子2号的国恒基业大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第390号）的房地产项目进行拍卖。2007年12月25日，中佰龙公司与北京亚奥拍卖公司签订《竞买协议书》，该协议载明：中佰龙公司为竞买人；拍卖标的为“国恒基业大厦（未竣工验收）项目及其资产（该项目占地面积约6040.91平方米，总建筑面积约51218.76平方米（其中已售房及还建房约19423.18平方米除外，剩余房产约23525.39平方米，地下车库约8270.19平方米）”；双方确认“对上述标的进行整体拍卖”、“买受人可依法享有‘富豪国际大厦’和‘国恒基业大厦’项目开发主体资格，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证及所对应的相关权益；享有‘国恒基业大厦’租赁房屋的获益权（自资产交割之日起）以及国恒基业大厦已售房应收尾款等权益。同时须承担富豪国际大厦、国恒基业大厦项目开发主体应承担与该项目有关的全部责任、义务，包括但不限于：履行该标的原项目主体已签房屋预售合同及该项目相关供货合同的未完成部分，负责办理竣工验收以及已预售房屋的各类权证手续，并承担各项税（包括但不限于还建房税金）、费、开支，承担原开发商因迟延办理两证、超规划面积等各种违规、违约的罚金，承接‘国恒基业大厦’现有物业管理合同中原委托方的权利。富豪国际大厦、国恒基业大厦两项目资产涉及已进入执行程序案件及法律规定享有优先权的款项的相关债务（见相关文件清册），由委托人依法在拍卖成交的受让价款中执行处理，与买受人无关”。2008年1月2日，江苏省高级人民法院作出（2007）苏执字第0035-1号民事裁定，确认中佰龙公司以4.92亿元人民币竞得上述拍卖项目资产并于拍卖成交当日将拍卖成交价款全额支付，故裁定坐落于北京市朝阳区祁家豁子2号的国恒基业大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第390号）的项目资产及相关权益归买受人中佰龙公司所有。2010年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会向中佰龙公司出具京建函（2013）123号函件即《关于办理国恒基业大厦部分房屋登记的复函》，通知中佰龙公司持土地证、建设工程规划许可证等文件到朝阳区房屋登记部门申请办理该公司竞拍取得的国恒基业大厦31795平方米房屋的转移登记。2011年9月20日，在本案审理的另一起案件中，北京市朝阳区房屋管理局向本院出具《关于（2011）朝民初字第21831-1号调查令的回函》，提及“经核实，原告购买的房屋不在中佰龙公司取得的房屋所有权证登记范围内。但鉴于中佰龙公司已经取得该大厦的建设工程规划许可证及原属于国恒基业公司开发的国有土地使用权等合法手续，与原开发企业国恒基业开发签订购房合同的小业主应与中佰龙公司协商，共同申请办理小业主的房屋所有权证”。该案中涉及的房屋与本案涉及的房屋均系国恒基业大厦项目中的房屋。2012年5月25日，北京市住房和城市建设委员会房屋登记管理处向朝阳区房屋管理局出具《关于办理国恒基业大厦以预售登记房屋产权登记的函》，内容为“国恒基业大厦位于朝阳区北土城西路7号，由北京国恒基业房地产开发公司开发建设（以下简称国恒基业公司）……目前，该项目仍有22697.61平方米房屋未办理产权登记，包括国恒基业公司已销售的62套房屋、中国科学院大气物理所还建房屋及地下一层自行车库。其中，62套已售房屋为公寓和未确认规划用途的首层房屋，购房合同均办理了预售登记备案。现中佰龙公司申请办理剩余62套已售房屋产权登记，并为已预售登记购房人办理《房屋所有权证》。根据《城市房地产转让管理办法》第五十一条‘预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担’的规定，经研究，同意按照房地权利主体一致原则，为中佰龙公司办理该项目已销售62套房产和地下一层自行车库的初始登记手续。其中，自行车库登记为全体业主共有。完成初始登记后，中佰龙公司与购房人可根据已预售登记备案的购房合同按规定申请办理转移登记手续”。张恕学陈述国恒中心多次催促其交纳房款，如果不缴纳房款就要将房屋收回，其只得东拼西凑向国恒中心交纳了剩余房款，张恕学在交款前不知道中佰龙公司通过拍卖承受了国恒基业项目的权利义务。中佰龙公司表示，在已核实合同签订、交款属实的情况下，应由中佰龙公司协助张恕学办理房屋产权证。审理中，中佰龙公司提供北京市方圆公证处的公证书复印件，公证书主要内容是公证人员同申请人北京市规划信息中信的委托代理人、建设单位中佰龙公司指派的工作人员共同来到“国恒基业大厦”对申请人提交的“国恒基业大厦项目公示板”设立在国恒基业大厦机动车出口处铁栅栏大门外侧等内容。中佰龙公司提供委托人为张恕学、受委托人为中佰龙公司的委托书复印件，主要内容是委托人同意委托中佰龙公司在市国土局、市规划委和市建委代为本户一并办理开发商应办理的相关手续并协助委托人办理房产证手续，日期为2009年7月15日。张恕学对委托书真实性不予认可。至本案中规定的截止期限以及案件审理终结，中佰龙公司未提供委托书原件。上述事实，有商品房买卖合同、收据、民事判决书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据查明的内容，中佰龙公司可享有国恒基业大厦项目开发主体资格，基于法院委托拍卖程序承继了国恒基业大厦原项目开发主体就该项目所享有的权利、义务关系，已实际取得并持有办理房产证所需要的相关证件，具备协助张恕学办理房产证的客观条件，中佰龙公司应协助作为购房人的张恕学办理涉案房屋的产权登记手续。办理登记时如果房屋地址信息发生变更，应以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准。关于中佰龙公司的反诉请求，本院认为：张恕学作为一般购房者，对于中佰龙公司通过拍卖承继了国恒基业项目的权利义务这样的信息所能获取的途径非常有限，亦不可能苛责其主动采取措施获得，对于涉及涉案房屋权利义务转移这样的重要信息，在中佰龙公司明确知晓国恒基业大厦已销售房屋状况的情况下，中佰龙公司应通过明确具体的方式将这一内容向张恕学告知，仅通过在国恒基业大厦机动车出口处铁栅栏大门外侧设立公示板的方式，不足以达到令张恕学明确知晓相关信息的作用，亦不能据此推断张恕学已经知晓相关信息。同时，中佰龙公司应进一步明确告知购房者剩余房款的交纳对象，产权证的办理途径等信息，以便购房者履行合同义务、行使合同权利，仅凭公示板中张贴的内容，不足以令作为一般购房者的张恕学对于剩余房款应向中佰龙公司交纳达到足以确信的程度。因此，即使公证书属实，亦不能据此认定张恕学知晓涉案房屋权利义务发生转移以及剩余房款应向中佰龙公司交纳这一内容。中佰龙公司提交的委托书的复印件，真实性无法核实，该证据本院不能采信。张恕学向合同相对方国恒中心履行了房款交款义务，符合常理，亦不存有过错，现张恕学已履行了房款交纳义务，中佰龙公司要求张恕学给付购房款，法律依据和事实依据均缺乏，本院不予支持。张恕学作为购房人已经按照合同约定履行了付款义务，中佰龙公司以张恕学未负担费用为由拒绝履行协助办证义务，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。国恒中心经本院合法传唤未到庭参加开庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，北京中佰龙置业有限公司协助原告张恕学办理北京市朝阳区祁家豁子2号D座X层X号房屋的房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记至张恕学名下（如办理登记时房屋地址信息发生变更，以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准）。二、驳回北京中佰龙置业有限公司之反诉请求。本诉案件受理费三百七十一元，由原告张恕学负担（已交纳）。反诉案件受理费一万零八百七十元，由被告北京中佰龙置业有限公司（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　马　驖人民陪审员　刘　毅人民陪审员　刘通海二〇一五年二月九日书　记　员　路　航百度搜索“”