（2014）浦民一（民）初字第21555号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-07-27
案件名称
陶安与林纯珠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶安,林纯珠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第21555号原告陶安。委托代理人杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。被告林纯珠。原告陶安与被告林纯珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告陶安及其委托代理人杨伟到庭参加诉讼。被告林纯珠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶安诉称，原、被告经上海市中原物业顾问有限公司居间介绍，于2013年9月25日签署了两份《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告购买被告所有的坐落上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）及地下一层第295号车位（以下简称系争车位），合同约定交易价格分别为人民币（以下币种相同）335万元及15万元，而双方实际交易价格为420万元。次日，双方在上海市徐汇区公证处办理了合同公证。合同签订后，原告依约支付了部分购房款及车位转让价款共计295万元，但被告却未按约归还房屋抵押贷款，导致无法办理房屋转移登记。经原告多次催促，被告于2014年3月15日与原告签订《补充条款》，被告就其违约行为给予原告3万元补偿（该款未实际支付，直接折抵原告应付购房款），并承诺最迟于2014年4月30日前还清全部抵押贷款、完成房产转移登记，若违约被告将承担房款总价30%的违约金以及原告已支付的佣金84，000元。条款签订当日，被告将系争房屋及车位使用权交付于原告。嗣后，原告与房产中介公司均无法联系到被告。被告时至今日仍未清偿抵押贷款，且系争房屋又被法院司法查封，被告已构成根本性违约，《买卖合同》无法继续履行。现原告要求：一、解除双方签署的《买卖合同》及其相关的补充协议；二、判令被告立即返还原告已支付的购房款298万元；三、判令被告支付原告违约金126万元；四、判令被告承担原告支付的购房佣金84，000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告林纯珠未作答辩。经审理查明，系争房屋及系争车位登记于被告名下。2013年9月20日，原、被告及上海中原物业顾问有限公司共同签订系争房屋以及车位的《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为420万元，定金20万元。2013年9月25日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方）就转让系争房屋和系争车位分别签订了《买卖合同》，约定房屋转让价为335万元、车位转让价为15万元；双方于2014年2月28日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2014年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。购房款付款协议约定：乙方应于2013年9月26日向甲方直接支付房价款65万元整、于2013年10月15日向甲方直接支付房价款115万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计215万元整；甲方同意乙方通过向贷款银行申请120万元整贷款的形式支付第二期房价款，……。车位价款15万元乙方应于2013年9月28日向甲方直接支付。合同对逾期付款、逾期交接房地产的违约责任等作了约定。同日，双方签订《协议书》明确，买卖系争房屋及系争车位的实际成交价格计420万元，签订买卖合同时的转让价款335万元整为名义成交价格，因名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为房屋补偿款，甲方于2013年9月26日之前向甲方支付70万元。次日，原、被告对该两份《买卖合同》进行了公证，原告对交易标的设有抵押权人分别为上海银行股份有限公司徐汇支行及潘存中的抵押登记不持异议。2013年9月20日，原告支付被告定金20万元；2013年9月25日，原告支付被告130万元；2013年10月11日，原告支付被告145万元。原告于2013年9月28日支付购房佣金84，000元。2014年3月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充条款》作为对原合同的补充：“由于甲方在该合同中所交易房产的抵押贷款未按照约定在2014年3月15日前还清，甲方已经构成违约，并造成无法与乙方进行产权过户交易。乙方本着照顾甲方特殊情况的原因，签订本补充协议，以便共同遵守。第一条甲方应于2014年3月15日前，一次性给予乙方3万元进行补偿。第二条甲方应于2014年3月15日向乙方交付房产的全部钥匙并转移该房屋的使用权。……第五条甲方保证在2014年4月30日前将该房地产的抵押贷款全部还清，并与乙方完成过户事宜。第六条甲方未按本合同第五条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意下列全部条款所描述的方式进行处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.3%的违约金，每日支付，合同继续履行。（二）因甲方原因再次造成的逾期交付房产或未完成产权过户事宜，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日的3日内，甲方仍未按时完成产权过户事宜，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日合同即行解除。甲方应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收全部款项和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止），利息按照已收款总额的每日万分之六计算。除此之外还应按房款总价的30%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方赔偿。（三）乙方已向该交易的中介机构（中原地产）所支付的佣金84，000元应由甲方承担。……”。《补充条款》签订当日，被告出具收款收据：收到原告支付的3万元，系购买系争房屋的补偿金。被告同时将系争房屋及车位交付原告。因被告至今未注销抵押权登记，致原告诉讼来院，要求判如所请。审理中，原告撤回要求被告承担原告已支付的购房佣金84，000元的诉讼请求；同时表示可随时向被告返还系争房屋及系争车位。另查明，系争房屋目前仍存有抵押权登记三个，分别为抵押权人上海银行股份有限公司徐汇支行、债权数额177万元，抵押权人潘存中、债权数额80万元及40万元；（2014）浦民一（民）初字第18375号司法查封。以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《买卖合同》、《协议书》、收款收据及银行转账凭证、《补充条款》、房地产交接书、上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息等及原告庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同履行自己的义务。被告未按约清偿抵押贷款，以致买卖合同无法继续履行，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告按双方约定有权解除合同。合同解除后，被告收取的房价款应返还原告，返还的数额应以原告实际支付的数额、即295万元为准。原告所称抵扣原告应付购房款的3万元，其性质实为被告因违约造成合同迟延履行而支付给原告的补偿款，不应计入原告已支付的购房款。被告已交付原告的房屋及车位也应返还被告。原告向被告主张解约违约金符合双方约定，可予准许。至于原告自愿撤回要求被告承担佣金84，000元的诉讼请求，属于处分自己的诉讼权利，依法应予准许。被告林纯珠无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陶安与被告林纯珠就上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）及地下一层第295号车位签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；二、被告林纯珠于本判决生效之日起十五日内返还原告陶安房款295万元；三、被告林纯珠于本判决生效之日起十五日内支付原告陶安违约金126万元；四、原告陶安于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下一层第295号车位返还被告林纯珠。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费41，392元，财产保全费5，000元，共计46，392元，由被告林纯珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陶郑忠审 判 员 全炜琦人民陪审员 曹 璐二〇一五年二月九日书 记 员 沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”