（2014）熟辛民初字第00548号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-09-02
案件名称
陈伟华与朱瑞芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈伟华,朱瑞芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第九十四条，第一百一十五条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟辛民初字第00548号原告（反诉被告）陈伟华。委托代理人陈心刚，江苏少平律师事务所律师。被告（反诉原告）朱瑞芳。委托代理人赵骅，江苏福地律师事务所律师。原告陈伟华诉被告朱瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理。审理中，被告提起反诉。本案依法由审判员姜壮志适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈伟华委托代理人陈心刚，被告朱瑞芳委托代理人赵骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈伟华诉称：2014年9月14日，其与朱瑞芳签订《房屋买卖中介服务协议》1份。合同签订后，其于2014年9月15日通过转账方式交付朱瑞芳预付款85000元。在其支付上述款项后，双方对具体购房条件未能达成一致。之后，其多次要求朱瑞芳返还预付款85000元，但始终遭到拒绝。为此，请求法院判令朱瑞芳返还预付款85000元。被告（反诉原告）朱瑞芳辩称：根据双方的合同约定，陈伟华应于2014年9月14日前向其支付定金10万元。陈伟华于当日通过现金的方式交付其15000元，并承诺于次日即2014年9月15日通过转账的方式支付剩余85000元，故陈伟华交付的85000元应系购房定金。根据双方的合同约定，陈伟华要求其返还上述款项没有依据，故请求法院驳回陈伟华的诉讼请求。其另认为，因陈伟华迟迟未能按照双方的约定支付其购房款，属严重违约。为此，其提起反诉，请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖中介服务协议》。原告（反诉被告）陈伟华针对反诉答辩称：在双方签订的《房屋买卖中介服务协议》中对协议的生效条件作出了特别约定，即除了要求甲方殷文东和朱瑞芳、乙方陈伟华和中介方常熟天和房地产经纪有限公司三方需在协议上签字或盖章外，还要求其交付朱瑞芳定金10万元。由于殷文东一直未在协议上签字，其亦未向朱瑞芳交付购房定金，故双方签订的《房屋买卖中介服务协议》尚未生效，不存在协议解除的问题。如法院认定双方签订的《房屋买卖中介服务协议》已成立并生效，亦同意予以解除。经审理查明：朱瑞芳和案外人殷文东系夫妻关系。本案所涉坐落于锦荷佳苑49幢604室房屋和11号车库系其二人共有。2014年9月14日，售房人殷文东、朱瑞芳（甲方）、购房人陈伟华（乙方）与中介方“常熟天和房地产经纪有限公司”签订了《房屋买卖中介服务协议》一份，协议约定：“第一条甲方同意将本人座落于锦荷佳苑49幢604室及车库11的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋……第二条房屋成交价格为人民币：1698000元（大写：壹佰陆拾玖万捌仟圆）。第三条付款方式：乙方于2014年9月14日前给付甲方购房定金壹拾万圆整（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用证交给中介方，中介方出具收件凭证……乙方需要向银行贷款：乙方于2014年9月29日前支付贰拾伍万圆整，并及时办理银行贷款手续，待银行资金到账户后，由甲方及时提取，乙方在过户当天付清房款余额。甲方应在2014年全款到位（包括银行贷款部分）以前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电及物业管理等缴费手续的交割）。第四条房屋权属交易登记手续，由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2014年11月8日前办理过户手续，相关税费由乙方缴纳……第六条本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙方应承担的中介费用……附表：……设备清单……其他约定……③签约当天产权人到场一个，保证共有人同意出售此房产，若有异议，甲方签约人承担违约责任。”该协议书下方由朱瑞芳和陈伟华签字、常熟天和房地产经纪有限公司代表滕美华签字、常熟天和房地产经纪有限公司盖章。合同签订后，陈伟华于2014年9月15日通过转账的方式汇入朱瑞芳账户85000元。之后，陈伟华未向朱瑞芳支付其他款项。2014年10月1日－10月4日期间，陈伟华与朱瑞芳签订《变更协议》1份，载明：“关于锦荷佳苑49幢604室及车库11的变更协议如下：原定首付款于2014年9月29日前支付首付款，现给双方协商一致，首付款于2014年10月29日前支付，甲方不追究逾期违约金。过户时间按原合同规定2014年11月08日前办理过户手续。乙方不得以任何借口再次推迟付首付时间及过户时间，否则视乙方违约，另外甲方承诺补贴给乙方税金人民币壹万圆整，从房款里扣除。房屋漏水问题由物业维修，房东负责催，若物业不维修，由房东负责维修好，交给客户。甲方：朱瑞芳（签字）日期：2014.10.4乙方：陈伟华（签字）日期：2014.10.1”。审理中，本院于2014年12月17日向案外人殷文东进行了询问，其在《谈话笔录》中述称，其与朱瑞芳系夫妻关系，本案所涉坐落于锦荷佳苑49幢604室房屋和11号车库系其二人共有，朱瑞芳将上述房屋出售给陈伟华系经过其本人同意的，具体事宜由朱瑞芳负责办理。以上事实，有陈伟华提交法庭的《房屋买卖中介服务协议》和常熟农商银行进账单，朱瑞芳提交法庭的《变更协议》，以及本院的《谈话笔录》和本案庭审笔录等证据在卷予以佐证。庭审中，双方的争议焦点在于，一、陈伟华交付朱瑞芳的85000元系购房定金还是预付款？二、双方于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》是否已生效？关于第一个争议焦点：陈伟华交付朱瑞芳的85000元系购房定金还是预付款？朱瑞芳为证明其主张的事实存在向法庭提供《定金收条》和常熟天和房地产经纪有限公司出具的说明（书写于《定金收条》复印件的下方）各1份。其中《定金收条》载明：“今收到陈伟华购买常熟市锦荷佳苑49幢小区49幢604室及车库11购房定金人民币（大写）壹拾万圆整，（小写）￥100000.00。收款人：朱瑞芳（签字）××日期：2014年9月14日”。在该份《定金收条》的左下方另载明：“2014年09月14日支付现金人民币壹万伍仟圆整剩余人民币捌万伍仟圆整于2014年09月15日打至甲方账户，以实际到账为准中国银行辛庄支行朱瑞芳60×××05”。其中常熟天和房地产经纪有限公司出具的说明载明：“此定金收条是由朱瑞芳在2014年9月14日签好字后由本公司交付给陈伟华，此收条一式两联，另一联在本公司，所有的字除朱瑞芳签字、身份证号、日期外，均由本公司滕美华所写。特此说明！2014年11月24日”。朱瑞芳提供上述证据并解释称，2014年9月14日陈伟华根据双方的合同约定通过现金的方式向其交付购房定金15000元，双方另约定由陈伟华于次日通过银行转账的方式再支付剩余定金85000元，故其于2014年9月14日即出具了金额为10万元的《定金收据》交由中介方常熟天和房地产经纪有限公司保管，并在《定金收据》上明确注明其本人的银行账号。在陈伟华将剩余定金85000元向其支付后，中介方才将该《定金收据》的另一联交付陈伟华。从《变更协议》签订的时间和内容看，至2014年10月4日陈伟华尚未向其支付首付款，故佐证陈伟华交付的85000元应为购房定金。经质证，陈伟华对上述证据的真实性均不予认可，并提出异议认为，其在2014年9月14日并未给付朱瑞芳15000元，也未收到中介方常熟天和房地产经纪有限公司交付的上述《定金收据》。从双方签订的《变更协议》亦不能看出其于2014年9月15日交付朱瑞芳的85000元即为购房定金。其另向法庭提供《律师函》1份并解释称，受常熟天和房地产经纪有限公司委托出具该份《律师函》的律师与本案中朱瑞芳聘请的律师系同一人，朱瑞芳与常熟天和房地产经纪有限公司之间存在串通的可能性，故常熟天和房地产经纪有限公司出具的证据不应得到法院采信。朱瑞芳对陈伟华提供的《律师函》的真实性不持异议，但认为其与常熟天和房地产经纪有限公司之间并不存在恶意串通。本院认为：根据双方之间签订的《房屋买卖中介服务协议》的约定，陈伟华应于2014年9月14日支付朱瑞芳购房定金10万元，并于同年9月29日前交付朱瑞芳首期房款25万元，即应先支付定金而后交付首期房款。双方另于2014年10月1日－10月4日期间签订《变更协议》，根据该份协议的内容分析，在双方签订《变更协议》时陈伟华尚未向朱瑞芳交付应于2014年9月29日前交付的首期房款25万元。故陈伟华提出的其在未支付朱瑞芳购房定金10万元时先行交付购房款85000元的主张与事实不符，本院不予采信。本院认定陈伟华于2014年9月15日通过转账方式交付朱瑞芳的85000元系购房定金。关于第二个争议焦点：双方于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》是否已生效？陈伟华认为，在双方签订的《房屋买卖中介服务协议》第六条中约定，该份协议必须由甲方殷文东和朱瑞芳、乙方陈伟华以及常熟天和房地产经纪有限公司签字或盖章，且在乙方陈伟华支付甲方殷文东和朱瑞芳定金10万元后才发生法律效力。而殷文东至今仍未在该份协议上签字，其也未按双方约定支付朱瑞芳购房定金，故该份《房屋买卖中介服务协议》并未生效。朱瑞芳认为，其与殷文东系夫妻关系，殷文东已委托其处理售房事宜，故殷文东虽未在协议上签字但并不影响该份《房屋买卖中介服务协议》成立且生效。陈伟华事实上已按双方协议约定通过现金的方式向其支付定金15000元，并按照其指令汇入其账户内定金85000元，为此其出具《定金收条》1份并通过中介方常熟天和房地产经纪有限公司转交陈伟华。故陈伟华所主张的合同尚未生效的理由均不能成立。本院认为：根据法律规定，依法成立的合同自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，殷文东和朱瑞芳系夫妻关系，其明确表示在事前对朱瑞芳与陈伟华协商售房事宜已知晓且委托朱瑞芳负责处理，故本案所涉《房屋买卖中介服务协议》在朱瑞芳、陈伟华和常熟天和房地产经纪有限公司三方签字及盖章后即已成立。《房屋买卖中介服务协议》的第六条另约定该协议在陈伟华支付朱瑞芳定金后生效，陈伟华已于2014年9月15日前向朱瑞芳支付定金，故上述《房屋买卖中介服务协议》已于2014年9月15日生效。陈伟华提出的《房屋买卖中介服务协议》尚未生效的意见本院不予采信。综上，陈伟华和朱瑞芳于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》已成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在《房屋买卖中介服务协议》中约定陈伟华应于2014年9月29日前给付朱瑞芳房屋价款中的25万元，之后双方另在《变更协议》中将该笔款项的付款时间推迟至2014年10月29日，但陈伟华仍未按约履行该笔款项的交付义务，其行为已构成违约。现朱瑞芳认为依据双方在《房屋买卖中介服务协议》第六条中关于定金罚则的约定不应返还陈伟华已交付的定金85000元，该主张合法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因陈伟华未能按约履行给付朱瑞芳购房价款的义务致使双方无法完成房屋交易，现朱瑞芳要求解除双方之间于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》，该请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈伟华和被告（反诉原告）朱瑞芳于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、驳回原告（反诉被告）陈伟华的本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取963元，反诉案件受理费减半收取40元，合计诉讼费1003元，由原告（反诉被告）陈伟华负担（朱瑞芳同意其预交诉讼费由陈伟华向其直接支付，本院不再退还，由陈伟华在本判决生效之日起十日内向朱瑞芳支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。审判员 姜壮志二〇一五年二月九日书记员 缪 璐 关注公众号“”