（2014）宝民初字第1250号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2016-02-03
案件名称
杨艳丽与孙丹丹、宝丰县城关镇供销合作社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宝丰县人民法院
所属地区
宝丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨艳丽,孙丹丹,宝丰县城关镇供销合作社
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十二条
全文
河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第1250号原告杨艳丽。委托代理人陈鹏阁，河南碧野律师事务所律师。委托代理人温绍，系宝丰县城关镇法律服务所法律工作者。被告孙丹丹。被告宝丰县城关镇供销合作社。诉讼代表人韩志强，该供销社清算组组长。二被告的委托代理人温汉杰，河南碧野律师事务所律师。原告杨艳丽诉被告孙丹丹、宝丰县城关镇供销合作社（以下简称城关供销社）优先受偿权纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员马海民独任审判，于2014年10月17日公开开庭进行了审理，原告杨艳丽的委托代理人陈鹏阁、温绍，被告城关供销社的诉讼代表人韩志强及其二被告的委托代理人温汉杰到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序后，本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理，原告杨艳丽的委托代理人温绍，被告城关供销社清算组及被告孙丹丹的委托代理人温汉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨艳丽诉称，2005年10月15日，杨艳丽与平顶山市玉带河商业总公司（以下简称玉带河总公司）签订了《租赁协议》，承租了该公司所有的玉带河商场1-3楼场地，租赁期自2005年12月30日至2025年12月30日共20年，租金30万元。2013年11月份，玉带河公司的开办单位城关供销社将玉带河商场以拍卖形式卖给了孙丹丹，孙丹丹承诺原租赁合同继续履行。孙丹丹买受后，即要求终止租赁合同，并要求杨艳丽搬迁，遭到拒绝后，先是以装修为名骚扰杨艳丽，后来又找来社会人员数十人围堵商场大门，影响杨艳丽及其他商户正常经营，并且主动要求消防部门检查消防设施，以消防整改为借口，出动黑社会人员搬动施工架子挡在商场门口，致使商场无法营业，持续半年之久。请求判令杨艳丽对玉带河商场的全部拍卖资产以拍卖价格优先购买，本案诉讼费用由孙丹丹承担。城关供销社辩称，玉带河商场的拍卖是在法院查封期间，城关供销社与王素霞达成和解协议后进行的，这种行为系司法行为。拍卖前，拍卖公司通过公告的形式对所有不特定的人进行了通知，也包括杨艳丽本人，杨艳丽没有报名参与竞买，应视为放弃优先购买权。另外，杨艳丽仅租赁玉带河商场的部分房屋，此次拍卖的是整体拍卖，杨艳丽不享有对玉带河商场全部财产的优先购买权。城关供销社已经歇业，并成立有清算组，应以清算组为被告，故应驳回杨艳丽的诉讼请求。孙丹丹辩称，孙丹丹属于善意第三人，取得的物权应受法律保护。杨艳丽起诉书陈述的事实是双方的租赁关系，不属于本案审查范围。应驳回杨艳丽对孙丹丹的诉讼请求。杨艳丽向本院提交的证据材料有：1、杨艳丽身份证复印件一份，以此证明杨艳丽的身份；2、租赁协议一份，一次证明杨艳丽与玉带河总公司签订房屋租赁协议的事实；3、收据一份，以此证明杨艳丽一次性交付30万元租金的事实；4、拍卖须知复印件一份，以此证明拍卖公司和城关供销社故意不通知杨艳丽和韩立功，仅通知了孙丹丹、余孟钧等人，剥夺了杨艳丽的优先购买权；5、拍卖成交确认书复印件一份，以此证明孙丹丹通过拍卖购得宝丰县城南大街字第V3912号房产，委托方、拍卖方故意剥夺杨艳丽的优先购买权；6、房产买卖合同一份，以此证明城关供销社与孙丹丹签订的房产买卖合同，违反法律规定，应为无效合同；7、宝丰县人民法院《关于王素霞申请执行宝丰县城关镇供销合作社房屋买卖合同纠纷一案终结情况的说明》复印件一份，以此证明宝丰县城南大街字第V3912号房产拍卖时，委托方、拍卖方均未通知杨艳丽参加竞拍，剥夺了杨艳丽的优先购买权；8、光碟一盘，以此证明孙丹丹干扰、阻挠商场租户正常营业的事实。城关镇供销社向本院提交的证据材料有：1、宝丰县供销合作社联合社宝供字（2012）28号文件《关于成立调整、充实清产核资等七个重点工作组的通知》复印件一份、证明一份，以此证明城关供销社已歇业，并成立有清算组，清算组应作为诉讼主体，清算组仍代用城关供销社印章；2、河南日报登载的《拍卖公告》复印件、宝丰县人民法院关于拍卖情况说明一份，以此证明拍卖公司已通过公告形式通知杨艳丽；3、宝丰县供销合作社联合社（以下简称县供销社）宝供字（2014）46号文件《关于杨艳丽反映有关问题调查及协调处理情况的汇报》复印件一份，以此证明杨艳丽与孙丹丹发生纠纷后，县供销社的调查处理情况。孙丹丹未向本院提交证据材料。经庭审质证，城关供销社、孙丹丹对杨艳丽提交的第1、2、3、5、6、7号证据无异议，但认为该部分证据不能证明杨艳丽对玉带河商场享有优先购买权，杨艳丽租赁的是商场1至3楼，而玉带河商场是整体出售，杨艳丽达不到享有优先购买权的条件；对第4号证据有异议，认为系复印件，真实性无法确认；对第8号证据有异议，认为与本案无关，不予质证。杨艳丽对城关镇供销社向本院提交的第1、2号证据无异议，但认为无论是当事人委托拍卖或是法院委托拍卖，承租人杨艳丽均享有与优先受偿权，委托人应采用书面形式单独通知承租人，拍卖公告不能代替通知；对第3号证据有异议，认为与本案无关。本院经审查认为，杨艳丽向本院提交的第1号证据能够证明杨艳丽的身份；第2号证据能够证明杨艳丽与玉带河总公司签订租赁合同的事实；第3号证据能够证明杨艳丽交纳30万元租赁费的事实；第4号证据系复印件，没有原件与之相印证，且孙丹丹对此有异议，本院不予采信；第5号证据能够证明孙丹丹通过拍卖程序购买玉带河商场的事实；第6号证据能够证明孙丹丹与城关镇供销社签订《房屋买卖合同》的事实；第7号证据能够证明拍卖的经过；第8号证据与杨艳丽是否享有优先购买权无关，本院不予采信。城关镇供销社向本院提交的第1号证据能够证明县供销社与2012年5月28日成立城关供销社资产清算组的事实；第2号证据能够证明拍卖公司公告通知不特定的人报名参与竞买的事实；第3号证据是杨艳丽与孙丹丹发生争议后的调查处理情况；与本案无关，本院不予采信。本院确认杨艳丽向本院提交的第1、2、3、5、6、7号证据和城关供销社向本院提交的第1、2号证据形式合法，内容客观真实，与本案案件事实关联，可以作为认定本案案件事实的依据。本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，对本案案件事实确认如下：玉带河商场系玉带河总公司开办的综合性商场，玉带河总公司与宝丰县玉带河商业公司系两块牌子一个单位，隶属于城关供销社，玉带河商场共五层，其中，地下一层，地上四层，2004年4月29日，宝丰县玉带河商业公司与韩立功签订《租赁协议》一份，将玉带河商场原家具柜组经营场地（负一楼）租赁给韩立功使用，租赁期限自2005年1月1日至2024年12月31日止共20年，租金共计140000元，2005年10月15日，玉带河总公司与杨艳丽签订《租赁协议》一份，约定：乙方（杨艳丽）自愿经营、使用玉带河商场1-3楼场地，经营使用期限为20年，在不损害甲方（玉带河总公司）利益的前提下，乙方可以部分转租；乙方向甲方交纳场地经营使用费叁拾万元整，一次交纳；乙方在经营使用场地期间，对商场改造装修的费用由乙方承担，协议到期后无代价原貌退还给甲方，如房屋结构需要改动时，需经甲方同意，协议期满时，在同等条件下乙方享有优先租赁权和购买权；如商场出卖或单位改制，双方另行协商；合同有效期为20年，自2005年12月30日至2025年12月30日止.2011年6月10日，宝丰县人民法院立案受理了王素霞申请执行城关供销社买卖合同纠纷一案，2011年6月13日，本院依法作出（2011）宝执字第344-1号执行裁定书，将城关供销社开办的宝丰县玉带河商业公司所有的位于宝丰县城南大街45号的房产一处（房产证号：字第V39**号，砖混结构，共五层，建筑面积3100㎡）（即玉带河商场）予以查封，2013年4月24日，宝丰县人民法院委托有关单位对玉带河商场予以评估，2013年6月26日平顶山中企资产评估事务所作出平中企评报字（2013年］第80号资产评估报告书，评估价为5922032元。2013年9月12日，王素霞与城关供销社达成和解协议，双方同意委托河南得正拍卖有限公司对上述房产进行整体拍卖，2013年11月23日，孙丹丹以5950000元的价格竞得宝丰县南大街45号（原玉带河商场）的全部房产，2013年12月11日，孙丹丹与城关供销社签订《房屋买卖合同》，2013年12月2日，孙丹丹向宝丰县城管供销社支付5336000元（其中，宝丰县城管供销社少收514000元作为孙丹丹继续履行租赁合同的补偿）。宝丰县城关供销社向孙丹丹交付房产时已告知孙丹丹，承租人杨艳丽、韩立功租赁该商场房屋及租期未届满的事实。孙丹丹接收购买的房屋后，因租赁关系与杨艳丽发生纠纷，杨艳丽认为对玉带河商场享有优先购买权，遂提起诉讼。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨艳丽与玉带河总公司签订的《租赁协议》约定，承租人杨艳丽在同等条件下对租赁物享有优先购买权。玉带河商场包括负一楼和地上四层，其中韩立功承租负一楼，杨艳丽承租一至三楼，四楼闲置。按照《租赁协议》的约定，杨艳丽对玉带河商场一至三楼享有优先购买权，但对玉带河商场一至三楼以外的财产不享有优先购买权。玉带河商场拍卖是在法院民事执行程序中的整体出售，杨艳丽向本院提交的证据不足以证明其对整个玉带河商场享有优先购买权。我国合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但合同法没有明确规定出租人通知承租人行使优先购买权的具体期限及方式，玉带河商场拍卖前，得正拍卖公司在《河南日报》上发出的拍卖公告，系对不特定人的通知，应包括本案原告杨艳丽，杨艳丽即使对玉带河商场一至三楼享有优先购买权，因其未报名参加竞拍，其优先购买权也为之丧失。此外，杨艳丽起诉书中诉称的理由系孙丹丹买卖玉带河商场后双方在履约过程中发生租赁权纠纷的事实，均与其是否享有优先购买权无关，故杨艳丽主张对玉带河商场行使优先购买权的诉讼请求，本院不予支持。城关供销社所作的已成立清算组、应以清算组为被告的辩称，因城关供销社在成立清算组后尚以自己的名义与孙丹丹签订《房屋买卖合同》，且公章没有作废，证明城关供销社仍具有诉讼主体资格，故其辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回杨艳丽的诉讼请求。案件受理费100元，由杨艳丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 徐烨晗审 判 员 马海民人民陪审员 马亚博二〇一五年二月九日书 记 员 陈松刚 关注公众号“”