（2014）莲民初字第00343号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-19
案件名称
张静与翁春风、陈建国租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张静,翁春风,陈建国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第一百一十二条，第二百二十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条，第十六条第一款
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）莲民初字第00343号原告张静，女，1984年3月28日出生，汉族。委托代理人杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。被告翁春风，男，1985年1月5日出生，汉族。委托代理人陈双双，女，1984年11月14日出生。第三人陈建国，男，1962年12月2日出生，汉族。委托代理人白冰，西安市未央区未央宫街道法律服务所法律工作者。原告张静与被告翁春风、第三人陈建国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张静的委托代理人杨乐，被告翁春风的委托代理人陈双双、第三人陈建国的委托代理人白冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静诉称，2012年2月22日，其与被告签订《房屋租赁合同》，承租第三人陈建国名下位于西安市莲湖区永新路21号坐东朝西的砖混四层楼房中的二、三、四层，面积为260平方米，用于开设经营性的洗浴和足浴店。随后，原告进行店面装修投资总计430000元整。经营期间，2012年11月7日晚遭遇不明身份人员将原告店内物品破坏，给原告造成巨大的经济损失。被告翁春风、第三人陈建国隐瞒出租房屋属于拆迁范围内的建筑物，谋取非法利益，并将有关部门强拆的事实隐瞒，对原告经济损失应承担全部责任。原告与被告及第三人协商装修赔偿事宜未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、第三人赔偿原告经济损失100000元；3、诉讼费由被告及第三人承担。被告翁春风辩称，同意解除《房屋租赁合同》，被告租赁第三人房屋后将其中的二、三、四层转租给原告，合同订立时并不知道房屋将要拆迁，合同订立后，政府相关部门方才张贴拆迁公告，之前曾电话询问第三人陈建国，第三人称涉案房屋不会拆迁，故认为将房屋转租给原告时，其并不知道房屋将要拆迁，不可能隐瞒将要拆迁的事实。并且，其并未得到房屋装修补偿款，不应由其补偿原告装修损失。第三人陈建国述称，其并不认识本案原告，亦不认识被告翁春风，未和被告翁春风签订租赁合同，2011年7月9日房屋租赁合同中出租人“陈建国”三字非其本人签字，原告要求其承担责任，无事实及法律依据，依法应驳回原告诉请。经审理查明，位于西安市莲湖区永新路21号四层楼房所有权人系第三人陈建国，2011年7月9日，被告翁春风租赁该房屋，用以经营西安市莲湖区南香茗茶店，翁春风系该店业主。2011年8月12日，被告就租赁事宜在西安市住房保障和房屋管理局进行登记备案，登记号为1130227788号，该备案证明载明出租人陈建国、承租人翁春风，房屋坐落西安市莲湖区永新路21号，建筑面积290平方米。翁春风于2011年10月12日办理食品流通许可证，2011年10月27日领取个体工商户营业执照，上述证照均注明字号名称西安市莲湖区南香茗茶店，经营场所是西安市莲湖区永新路21号。被告翁春风租赁使用该房屋后，曾将房屋租金交付给刘娟利，刘娟利收款后向翁春风出具了两张收条，双方对租金及水电费的支付无争议，庭审中，第三人陈建国亦认可刘娟利系其妻子。被告翁春风为证明其与第三人陈建国存在租赁关系，提供了2011年7月9日房屋租赁合同，该合同出租方注明是陈建国，承租方系翁春风，租赁期限自2011年7月26日至2014年7月26日止，半年租金为45000元，每个结算期满前30日缴纳下一期租金，2011年7月9日承租人交纳房租45000元，押金5000元，合计50000元。并约定租赁期限内，承租人不得擅自转租，若因特殊原因确需转租的，必须经出租人书面同意，由承租人结清剩余房租后，再与第三方签订转租合同，并将转租合同提交出租人留存一份，原租赁合同继续有效。该租赁合同落款出租方处签名“陈建国”，承租方由翁春风签字捺印。庭审中，陈建国承认其系房屋租赁合同中所涉租赁物的所有权人，但否认租赁合同系其本人与被告订立，并申请对租赁合同中陈建国之签名进行笔迹鉴定。后经询问翁春风，翁春风认可租赁合同上“陈建国”三字系陈建国妻子所签，非陈建国本人签字。2012年2月22日，翁春风将其承租房屋中的二、三、四层，面积合计260平方米，出租给本案原告张静，租赁期限自2012年2月22日至2014年2月21日，年租金56000元，押金5000元。原告承租后即对二、三、四层进行了装修，经营足浴、棋牌和洗浴，并向西安市工商行政管理局莲湖分局北关工商所提交个体工商户设立登记申请，申请字号丽港足浴，经营场所莲湖区永新路21号。经营过程中，2012年11月永新路21号房屋被拆迁。2012年12月2日红庙坡村城中村改造工作现场指挥部、西安天汉置业有限公司与陈建国就莲湖区永新路21号相关拆迁安置补偿事宜签订《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书》，对被拆迁房屋的相关安置补偿事宜进行了约定，城改搬迁补偿估价表第六项系装修及附属物补偿明细表，该部分评估价为96391元，该费用已用以冲抵第三人陈建国应缴纳的购房款及其他费用。经对城改搬迁补偿估价表进行质证后，原告认为该明细表所列各项补偿项目中，其中面盆、内墙瓷、PVC吊顶、水池、600地砖、壁纸、蹲便、空调迁移费（机挂）、门套、300地砖、内瓷、木吊顶、600地砖、塑钢门、空调柜机、造型木地柜、包门及门套、铁防护网、广告牌系其装修添设，该部分补偿款项合计53933.8元。上述事实，有房屋租赁合同、西安市房屋租赁登记备案证明、收条、收款收据、西安市家庭居室装饰装修工程施工合同、个体工商户营业执照、西安市家庭营业执照、《西安市城中村（棚户区）改造房屋拆迁安置协议书》、城改搬迁补偿估价表及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据西安市房屋租赁登记备案证明及被告翁春风实际使用莲湖区永新路21号房屋的事实，2011年7月9日租赁合同虽非陈建国本人签字，但并不影响双方事实租赁关系的成立。被告租赁使用租赁物期间，将其中的二、三、四层转租给本案原告，原告进行装修后经营足浴、洗浴，原告装修及使用期间，第三人应当知道被告将二、三、四层转租的事实，但其未在6个月内未提出异议，故应视为第三人同意转租，原告与被告签订的房屋租赁合同亦应认定有效。租赁物被拆迁后，相关部门补偿给第三人房屋装修及附属物补偿款96391元，房屋拆迁的补偿对象是被拆迁房屋的所有权人即本案第三人，原告虽不是被拆迁房屋的所有权人，但租赁合同期满尚有15个月，从租赁协议期未满及公平角度考虑，原告应在其实际损失范围内得到补偿，现原告主张其装修部分的补偿款，理由正当，予以支持。唯其装修补偿部分的数额应以城改搬迁补偿估价表所列明细中属于其装修添设部分的项目为据予以确定。根据原告提供的房屋状况照片，结合被告翁春风对其一楼装修项目的确认，原告装修及附属物部分的补偿款为53933.8元。鉴于租赁合同已履行9个月，故应参照租赁装修部分现时造价结合成新以及该装修物扣除使用时间的剩余价值两种结果，按照一定比例，由第三人补偿原告33708元。因租赁物已被拆迁，房屋租赁合同已无履行基础，故原告诉请解除其与被告签订的租赁合同，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：一、原告张静与被告翁春风2012年2月22日签订的房屋租赁合同合法有效，予以解除；二、第三人陈建国于本判决生效后三日内支付原告张静装修补偿款33708元；三、驳回原告张静其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告张静负担1590元，被告翁春风负担810元（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 霞代理审判员 高 琪代理审判员 冯林林二〇一五年二月九日书 记 员 冯 娜 百度搜索“”