（2014）宝民初字第7077号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-08-20
案件名称
李秀芝与王庆东建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李秀芝,王庆东,韩绍旺
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第六条，第六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第7077号原告李秀芝，农民。委托代理人白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。被告王庆东，居民。委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。第三人韩绍旺，农民。委托代理人白义忠，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。原告李秀芝与被告王庆东、第三人天津市方盛工贸有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，在向第三人天津市方盛工贸有限公司送达应诉材料过程中，查明第三人天津市方盛工贸有限公司已于2013年7月12日注销，经本院释明原告向本院申请撤回对第三人天津市方盛工贸有限公司的起诉，本院依法裁定予以准予。本院依法组成合议庭于2014年11月27日第一次公开开庭进行了审理，该次庭审中原告的委托代理人白义忠、被告王庆东及委托代理人白永举到庭参加诉讼。后本院依法追加韩绍旺为本案的第三人参加诉讼，并于2015年1月30日第二次公开开庭进行了审理，在该次庭审中，除原告李秀芝外，其他诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人韩绍旺系夫妻关系。2014年3月31日，原告与被告及第三人韩绍旺共同签订内容为两项的协议书一份。协议书第一项，第三人韩绍旺与被告共同所有权的地产，坐落在宝坻区九园公路西侧方家庄段房产证号为房地证津字第××号的房地产转让给被告，此项已实际履行完毕。协议书第二项，原告将2008年12月1日从天津市方盛工贸有限公司取得的位于天津市聚海隆家具汇展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物以145万元价格转让给被告，并约定转让费于2014年6月30日之前一次性给付原告，但此转让费经原告多次催要，被告总以无款为由至今未付。被告的拒付行为，已构成根本违约，故起诉要求一、请求依法解除原、被告于2014年3月31日订立协议中约定的位于天津市聚海隆家具汇展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物转让合同；二、判令被告返还原告给付被告的由天津市方盛工贸有限公司为原告出具涉诉土地使用权的所有收费手续等；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、原告与被告及第三人韩绍旺于2014年3月31日共同签订的协议书一份，证实原、被告曾达成关于天津市聚海隆家具汇展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物转让协议，且约定被告应于2014年6月30日之前一次性给付原告转让费145万元。证据二、解除协议通知书一份，证实因被告逾期未给付转让费的违约行为，原告已向被告发出解除合同的通知书。被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由：第一、被告与原告及第三人韩绍旺之间订立的协议是相互关联的，被告与原告达成的第二项关于天津市聚海隆家具汇展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物转让协议是基于协议第一项约定被告负责偿还原告所欠天津市农商银行宝坻方家庄支行的借款655.5万元及所有欠息，所以原告不能单独要求解除协议第二项；第二、被告只是因为暂时资金困难无法及时给付，因此也曾与原告协商要求分期给付，且被告现已筹集到了部分资金。被告申请的证人杜××出庭回答原、被告及审判人员的问询称，其是天津农商银行宝坻支行资产经营部员工，关于原、被告及韩绍旺签订协议证人知晓，签订协议的地点就在天津农商银行宝坻支行，协议的具体协商过程证人不清楚。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对原告提交的证据一的真实性没有异议，但对原告所述证明目的不予认可；被告确实收到过原告的催告函，但被告认为协议第二项并不满足解除的条件。第三人述称，同意原告的诉请，因第三人没有同意被告提出的分期给付145万元，第三人曾在2014年6月30日之后多次向被告主张协议确定的145万转让费，但被告一直拒绝给付。第三人未向本院提交证据材料。第三人对原告提交的证据没有异议；原告及第三人对被告申请的证人杜××的证人证言没有异议。经审理查明，2014年3月31日，原、被告及第三人韩绍旺签订协议书一份，具体内容为：协议人王庆东、韩绍旺、李秀芝，经三方共同协商，达成如下协议，三方共同遵守：一、韩绍旺自愿将2005年6月14日通过协议取得的王庆东、李秀茹为共同所有人的坐落于宝坻区九园公路西侧方家庄段房地产（房产证号为房地证津字第××）转让给王庆东，上述房地产转让采取承债方式，即王庆东在受让上述房地产同时负责偿还韩绍旺以天津市和信木业有限公司名义所欠天津农商银行宝坻方家庄支行（以下简称“方家庄支行”）贷款四笔金额共计655.5万元贷款及所有欠息；二、李秀芝同意将2008年12月1日自天津市方盛工贸有限公司协议取得的位于天津市聚海隆家具汇展中心北侧8.91亩土地使用权及该土地上所有建筑物以人民币145万元价格出售给王庆东；三、以上房地产现存在租赁，王庆东同意租赁合同继续履行，房地产租金自2014年1月1日开始归王庆东；四、王庆东自本协议签订当日起负责韩绍旺欠方家庄支行用天津市和信木业有限公司名义的借款四笔金额共计655.5万元贷款及所有欠息额的偿还责任，所涉及房地产归王庆东所有。在协议签订后王庆东于2014年6月30日之前一次性向李秀芝支付房地产购买款145万元；五、韩绍旺必须在合同签订当日将2005年6月14日与李秀茹、王庆东签订的汇展中心D厅整体转让协议书原件交给王庆东；李秀芝必须在协议签订当日将2008年12月1日购买8.91亩土地使用权的所有手续原件及所建房屋所有相关手续原件交付给王庆东；六、本协议自签订之日起生效，三方共同遵守，如因任一方原因造成协议无法履行，致使其他方造成损失的，应对损失予以赔偿；七、本协议一式四份，王庆东、韩绍旺、李秀芝各一份，李秀茹一份，签订日期为2014年3月31日。上述协议签订后，被告王庆东已将协议约定银行贷款本息还清，除被告王庆东未按照协议约定的日期给付原告转让款145万元外，其他协议约定的义务各方均已履行。2014年10月31日，原告向被告邮寄通知书一份，大致内容为：“你未按照2014年3月31日与李秀芝、韩绍旺签订的协议书第四条约定按时给付购地款，已构成根本违约，依据有关规定通知你解除此协议，请你于三日内将李秀芝已交付你的8.91亩土地使用权手续原件等有关手续交给李秀芝。”另查明，原告与第三人韩绍旺系夫妻关系，均系天津市和信木业有限公司（未清算已注销）出资人。2009年12月7日，方家庄支行与天津市和信木业有限公司签订金额为550万元借款合同一份，并由被告王庆东及案外人李秀茹以坐落于宝坻区九园公路西侧方家庄段房产（房产证号为房地证津字第××）提供抵押担保。2012年9月份，方家庄支行曾以金融借款合同为由将韩绍旺、李秀芝、李秀茹、王庆东起诉至本院，本院经审理作出（2012）宝民初字第5298号民事判决书，判决韩绍旺、李秀芝赔偿借款本金550万元及利息421481.75元，李秀茹、王庆东在抵押物价值范围内对上述借款本息承担抵押偿还责任。2009年12月8日，方家庄支行与天津市和信木业有限公司签订金额为110万元借款合同一份，2012年9月份，方家庄支行曾以金融借款合同为由将韩绍旺、李秀芝起诉至本院，本院经审理作出（2012）宝民初字第5299号民事判决书，判决韩绍旺、李秀芝赔偿借款本金105.5万元及利息96272.36元。上述两判决生效后，方家庄支行向本院申请强制执行，在（2014）宝执字第72号案件执行过程中，本院依法查封了坐落于宝坻区方家庄镇天津聚海隆家具汇展中心D厅北侧面积为8.91亩的土地及地上房产和登记所有人为李秀茹与王庆东的坐落于宝坻区九园公路西侧方家庄段房地产（所有权证号：124030911293，该房地产于2005年已协议转让给韩绍旺，未办理过户手续）。2014年3月31日，经原、被告及案外人韩绍旺协商一致，并由天津农商银行宝坻支行工作人员起草，三方达成本案涉诉协议书一份。2014年4月16日，方家庄支行与第三人韩绍旺达成执行和解，确定由韩绍旺自行找买主将被法院查封的两宗土地变卖，于2014年7月1日前履行还款义务。原、被告及第三人于2014年3月31日所签涉诉协议，便是基于上述借款案的执行情况而达成。2014年6月30日，本院根据方家庄支行的申请，解除了对登记所有人为李秀茹与王庆东的坐落于宝坻区九园公路西侧方家庄段房地产（所有权证号：124030911293）的查封。2014宝执字第71号执行卷宗载明，原告曾于2014年1月3日向本院陈述，其与韩绍旺系夫妻关系，宝坻区方家庄镇天津聚海隆家具汇展中心D厅北侧面积为8.91亩的土地系其与韩绍旺共同购买的，没有办理任何登记手续。因前述两个执行案件的执行费尚未交纳，涉诉的8.91亩土地现尚未解除查封。本院认为，本案原、被告及第三人韩绍旺经共同协商达成的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，且不损害他人合法利益，是合法有效的，协议各方均应按照协议的约定履行。现协议一方李秀芝，即本案原告以被告王庆东未按协议约定日期履行给付转让款义务为由要求解除协议第二项，即解除原、被告及第三人韩绍旺于2014年3月31日订立协议中约定的位于天津市聚海隆家具汇展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物转让协议，并返还原告给付被告由天津市方盛工贸有限公司为原告出具涉诉土地使用权的转让费票据，对此，本院根据双方的举证及已查明的案件事实，确定对原告的诉请不予支持，具体理由如下。第一、首先，因原告李秀芝与第三人韩绍旺均系生效判决确定履行偿还方家庄支行贷款还款义务主体，协议第一项确定的被告王庆东负责偿还天津农商银行宝坻方家庄支行的贷款及所欠利息，也涤除了原告李秀芝的还款义务负担；而协议书中涉及两处房地产属于原告与第三人韩绍旺夫妻共同财产，故关于该地产转让属于原告与第三人韩绍旺对夫妻共同财产的处分，本身就存在关联性，协议第二项确定天津市聚海隆家具汇展中心北侧8.91亩土地使用权及该土地上所有建筑物转让费145万元也应属于夫妻共同债权。与此相对应，协议第六条约定“本协议自签订之日起生效，系原、被告及韩绍旺共同协商达成的，三方应共同遵守，如因任何一方原因造成协议无法履行，致使其他方造成损失的，应对损失予以赔偿”的内容也表明协议的内容系一个整体，相互关联。其次，从协议签订时间及背景来看，涉诉协议系因原告及第三人韩绍旺无力履行两份生效判决确定的偿还宝坻方家庄支行贷款655.5万元及利息的情况下，在方家庄支行申请法院强制执行期间达成的；原告及第三人韩绍旺为实现偿还银行贷款及利息的目的，将本案由本院查封的涉诉两处房地产转让给被告王庆东，而被告王庆东受让涉诉两处房产的条件即为负责偿还银行贷款及利息和给付原告转让费145万元。现被告王庆东已将原告及韩绍旺所欠银行贷款及利息结清，而本院也根据方家庄支行的申请解除了对协议一项涉及的坐落于宝坻区九园公路西侧方家庄段房地产（所有权证号：124030911293）的查封；对原告来说，在协议目的已实现的情况下，其除主张被告未按照约定日期给付转让费145万元外，并未主张被告存在其他违约行为，而对被告未按协议约定应付原告转让费问题，原告完全可以按协议约定，与被告协商解决或另行诉讼解决。综上，原、被告及第三人韩绍旺订立《协议书》具有整体性及关联性，也就是说协议约定的被告应于2014年6月30日给付原告李秀芝转让费145万元并不仅是协议第二项被告取得天津市聚海隆家具会展中心北侧的8.91亩土地及地上建筑物的对价，原告取得转让费145万元亦不是订立协议的主要目的。从公平原则及诚实信用的角度来说，原告无权单独解除第二项，即原、被告于2014年3月31日订立《协议书》中约定的位于天津市聚海隆家具会展中心北侧的8.91亩土地使用权及地上建筑物转让协议。第二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。而依据合同法鼓励交易之原则，合同的解除应当予以严格限制。根据我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本条即约定解除的规定，是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定进行的合同解除。本案涉诉《协议书》并没有解除权的约定，仅约定对因任一方原因造成协议无法履行，致使其他方造成损失的，应对损失予以赔偿，因此，本案不具备约定解除的条件。根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本条规定了法定解除的几种事由，即不可抗力，预期违约，迟延履行，其他违约行为和其他情形。从本案实际情况及前文所述来看，被告王庆东不存在上述（一）（二）（四）（五）四种情形。从原告提交的证据二的内容看，原告仅发出解除协议通知书，并未向本院提供向被告催告支付转让费的证据。而从协议的履行情况来说，根据前述，协议应视为一个整体，对被告王庆东来说，其取得涉诉的两处房地产的对价应为由被告王庆东负责偿还第三人韩绍旺欠方家庄支行用天津市和信木业有限公司名义的借款金额655.5万元贷款及所有欠息及协议约定的2014年6月30日给付原告转让款145万元，现被告已将方家庄支行的贷款本息还清，可以说被告王庆东已履行了协议确定的主要义务，庭审中被告亦表示愿意积极筹措资金尽快还款或与原告协商分期履行付款义务，故原告主张被告构成根本违约，依据不足，本院不予确认。故本案也不存在上述条款（三）项的情形。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李秀芝的全部诉讼请求案件受理费80元，由原告李秀芝自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 郝志军代理审判员 赵 永人民陪审员 丁建华二〇一五年二月九日书 记 员 李泽阳《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”