（2015）穗中法民五终字第395号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-04
案件名称
梁文滔与广州市南沙区大岗镇房地产开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市南沙区大岗镇房地产开发公司,梁文滔
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第395号上诉人（原审被告）：广州市南沙区大岗镇房地产开发公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：周曼涛，经理。委托代理人：邓文斐，广东明和理律师事务所律师。委托代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：梁文滔，男，汉族，1966年出生，住广州市南沙区。委托代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。委托代理人：杜伟华，广东敏锐律师事务所实习律师。上诉人广州市南沙区大岗镇房地产开发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市南沙区（原番禺区）大岗镇房地产开发公司（以下简称大岗公司）是广州市南沙区大岗镇绿庭雅苑x梯的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月5日，梁文滔（乙方）与大岗公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方向甲方购买位于大岗镇东升路228号x梯a房，建筑面积共91.2938平方米，总金额为649510元。付款方式为按揭贷款方式，在预售合同网签之日起5日内支付199510元，余额450000元以按揭方式付款，乙方须于2012年5月10日前申请办理按揭手续。甲方应当在2013年8月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方共同办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按上述约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自120日届满之日起半年内解除合同。合同签订后，梁文滔依约付清全部房价款649510元。根据《绿庭雅苑（二区）业主验房移交登记表》记载，2013年9月1日梁文滔对涉案物业办理了交付使用手续。涉案房屋至今尚未取得房地产权证书。另查明，因行政区划调整，广州市番禺区大岗镇房地产开发公司于2013年1月15日经广州市工商行政管理局南沙分局准予变更为广州市南沙区大岗镇房地产开发公司。2014年7月29日，梁文滔向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、大岗公司立即为梁文滔办理南沙区大岗镇东升路228号x梯a号房的房地产权证并交付给梁文滔；2、大岗公司向梁文滔支付延迟办理房产证的违约金（以总价款649510元为本金，按每日万分之五为标准，从2014年5月21日起计算至办出房地产权证之日止）；3、本案所有诉讼费用由大岗公司承担。原审法院认为：梁文滔、大岗公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。大岗公司未能按照合同约定办理涉案房屋产权证书，其行为已构成违约。梁文滔要求大岗公司办理涉案房屋的房地产权证并支付延期办理房地产权证的违约金合理，本院予以支持。梁文滔于2013年9月1日办理涉案房屋的收楼手续，大岗公司应在该日之后的180个工作日（2014年5月23日）内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，违约金应从2014年5月24日起算为宜。因双方在合同中约定“双方共同办理”房地产权证，故违约金应计算至取得房管部门的办证递件回执之日止，超过该日部分不予支持。梁文滔、大岗公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故大岗公司抗辩违约金标准过高要求调整无据，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年10月27日作出判决：一、广州市南沙区大岗镇房地产开发公司应于判决发生法律效力之日起三个月内协助梁文滔办理位于南沙区（原番禺区）大岗镇东升路228号x梯a号房的房地产权证。二、广州市南沙区大岗镇房地产开发公司向梁文滔支付逾期办理房地产权证违约金（从2013年5月24日起计至取得房管部门递件回执之日止，按已付房价款649510元的每日万分之五的标准计算）。其中，判决生效前的违约金在判决生效之日起10日内支付，以后部分在每季度最后一个月的30日前支付，违约金总额以不超过已付房价款为限。三、驳回梁文滔的其他诉讼请求。案件受理费177元由广州市南沙区大岗镇房地产开发公司负担。判后，上诉人大岗公司不服原判，向本院上诉称：本案是商品房预售合同纠纷，从政府大范围的商品房限购政策来看，政府是倡导购房自住自用。本案梁文滔购房时是符合限购房政策的，其购房的目的是自住。梁文滔于2013年9月1日办理了涉案房产的收楼手续，房屋符合交付标准，梁文滔能在涉案房产内正常生活居住，梁文滔的购房目的达到。从这个角度开看，梁文滔不存在损失。大岗公司作为开发商也是积极为梁文滔办理房产证不希望迟延违约，无奈受政府审批的延误导致房产证未按期办成。参照现时广州市城镇非私营单位在岗职工月平均工资为5808元。如每日按商品房总价款的0.05%的标准支付违约金（649510元＊0.05%=324.75元／天）的话，一个月违约金合计为9742.65元。这远远高于本地区在岗职工月平均工资水平，在梁文滔不存在损失的情况下，违约金显然是过高的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，大岗公司请求二审法院调整本案的违约金。请求法院依法改判，梁文滔按照法律规定承担一审、二审诉讼费用。被上诉人梁文滔答辩称：不同意大岗公司的上诉请求，请求法院维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实，合法有效，双方当事人应切实履行。大岗公司认为因政府审批延误的原因造成办理房产证迟延，并无提供证据证实，本院不予采信。合同对于迟延办证的违约金标准已经有明确约定，大岗公司要求调低该违约金标准依据不足，原审法院依据双方合同约定的违约金标准判决大岗公司承担违约责任并无不当，本院依法予以维持。本案纠纷系因大岗公司违约所致，原审法院判令大岗公司承担相应诉讼费用依据充分，大岗公司要求梁文滔承担诉讼费用的理由亦不成立。上诉人大岗公司的上诉请求本院依法予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由广州市南沙区大岗镇房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 李 静代理审判员 闫 娜二〇一五年二月九日书 记 员 徐毅敏 来源：百度搜索“”