（2015）沈中民二终字第00279号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人葛艳英与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00279号上诉人（原审原告）：葛艳英，女，1966年7月18日出生，满族，住址：辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托代理人：王兵，系辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区先农坛路17巷7号。法定代表人：杨世宁，职务：总经理。委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。上诉人葛艳英与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称彤利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第01380号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年01月12日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。葛艳英诉称：2007年1月6日，葛艳英与彤利公司签订“紫竹茗郡”小区25号楼1-4-2号《商品房买卖合同》，葛艳英购买的房屋建筑面积132.73平方米，合同总价款398，190元。合同第8条约定，彤利公司于2007年10月31日将房屋交付葛艳英使用，但彤利公司未按约定日期交房。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房将付使用后360天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但彤利公司违反约定，于2012年2月1日才将产权登记所需材料报产权登记机关备案，彤利公司逾期2年多。为维护合法权益，葛艳英现依据法律及《商品房买卖合同》提起诉讼，请求法院依法判令：1、彤利公司给付逾期办理房屋产权登记违约金62，199.13元（从2010年3月17日起至2012年1月31日，按同期人民银行贷款利率加30%计算）；2、诉讼费用由彤利公司承担。彤利公司辩称：葛艳英购买的房屋确实存在逾期办理产权登记的情况，但是并非由于彤利公司原因造成，是由于园区的自来水和煤气的施工单位没有按期移交施工档案导致的。房屋验收是综合系统的工程，在房屋进行综合验收之前要进行分步验收，煤气、水、电是应当最先完成验收的，然后才能进行人防工程、消防工程、绿化等验收。沈阳市关于房产竣工验收没有统一标准。对于上述情况，沈阳市大东区法院与沈阳市中级人民法院在处理与本案相同类型案件时均认定按照同期贷款利率10%计算违约金。原审法院经审理查明：2007年1月6日，葛艳英与彤利公司签订《商品房买卖合同》，葛艳英购买彤利公司开发的位于沈阳市大东区南卡门路6-9号142室，建筑面积132.73平方米，合同总价款398，190元。该合同第八条约定，彤利公司应于2007年10月31日前将房屋交付葛艳英使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。彤利公司于2008年3月17日将涉诉房屋交付葛艳英；涉诉房屋于2012年2月1日取得房屋所有权初始登记。另查：该院于2010年3月受理苑中秋、王志悦与辽宁彤利公司商品房销售合同纠纷一案，诉讼请求为要求支付逾期办证违约金。案件审理过程中，依据彤利公司的申请，该案办案人到沈阳市城乡建设委员会监察处调取了该监察处于2010年7月12日向沈阳市煤气总公司纪委、监察室和向沈阳市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。同时，该院工作人员在沈阳市城乡建设委员会监察处另调取了该监察处于2010年2月20日向沈阳市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。依据上述材料，该院作出（2011）大东民二初字第902号民事判决书，认为彤利公司开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非出卖人的原因造成的，故驳回苑中秋、王志悦的诉讼请求。苑中秋上诉至沈阳市中级人民法院，本院发回该院重新审理。2014年3月31日，该院对该案重新审理后作出生效判决，彤利公司于该判决生效后30内向苑中秋、王志悦支付违约金5，617.64元。（本金按337，518元计算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2008年10月25日起至2011年9月26日止，共计1066天，共计56，176.40元×10%）。上述事实，有商品房买卖合同、处理意见、判决书及庭审笔录经开庭质证，该院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同十五条约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案，彤利公司于2008年3月17日将涉诉房屋交付给葛艳英，故彤利公司应于2009年3月12日前将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但彤利公司于2012年2月1日才取得初始登记批复，已经构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条规定，如因彤利公司原因导致葛艳英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。首先，本案中彤利公司逾期办理房屋权属登记是由于自来水和煤气施工单位未将相关施工档案移交给彤利公司，致使彤利公司无法完成配套工程验收，不能按时进行竣工验收备案所导致的，并非完全由于彤利公司原因造成的；其次，尽管双方未在合同中约定逾期办理房屋权属登记违约金的具体计算方式，但是双方约定协商解决，这并不属于没有约定的情形；第三，葛艳英并未提供证据证明彤利公司逾期办理房屋权属登记给其造成的实际损失。综上，葛艳英要求彤利公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定给付违约金的诉讼请求该院不予支持。但是由于彤利公司违约事实属实存在，该院酌定判令彤利公司支付葛艳英一定金额的违约金，具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数计算，违约金应该为4，448元（本金按398，190元，按照中国人民银行同期贷款利率的10%计算，起止时间为2010年3月17日至2012年1月31日）。另外，关于葛艳英提出的追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告或第三人的主张，本案为商品房销售合同纠纷，沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司均不是合同主体，且本案处理结果与上述两公司没有法律上的利害关系，故该院对于葛艳英的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后10内向原告葛艳英支付违约金4，448元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，354元，由被告承担。宣判后，上诉人葛艳英不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，请求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告，查明两公司在被上诉人违约中的责任，共同赔偿承担赔偿责任。理由：一审法院认定被上诉人没有按期办理初始登记属合同违约行为，但又以不属于被上诉人原因造成的而不承担违约责任，只是酌定给付10%违约金，一审法院以所谓的第三方原因免除合同违约方的法律责任，并且对上诉人追加合同第三方为共同被告或第三方调取证据的申请不予裁定答复，严重违反法律程序。被上诉人彤利公司答辩称：请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：葛艳英与彤利公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据合同第十五条约定，彤利公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由彤利公司提供的资料报产权登记机关备案。如因彤利公司的责任，葛艳英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定协商解决。本案中，彤利公司于2008年3月17日向葛艳英履行交房义务，故彤利公司应按合同约定于2009年3月12日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，彤利公司于2012年2月1日将葛艳英购买的房屋办理了初始登记备案，存在违约行为。依据沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知内容，案涉小区未能办理房证的问题存在自来水和煤气的施工单位原因，因此，彤利公司未能依照合同约定履行报产权登记机关备案的义务存在第三方的责任问题，应认定并非完全由于彤利公司的原因造成逾期办证的情形。对于彤利公司应承担的违约责任标准问题。双方约定为协商解决，这不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的没有约定的情形。此外，葛艳英作为主张要求彤利公司给付逾期办证违约金的一方，并未对彤利公司逾期办证给其造成的损失问题予以充分举证，并未完成相应的举证义务。原审法院考虑到彤利公司违约事实的存在，在上述司法解释规定的责任承担范围内，酌定彤利公司按照已付房款的同期银行贷款利率的10%并结合实际违约天数判决彤利公司给付葛艳英逾期办证的违约金4，448元，既符合双方协议约定的协商解决原则，亦不违背司法解释的相关规定，判决结果并无不当。关于葛艳英要求二审法院追加沈阳市煤气总公司和沈阳市水务集团公司为本案共同被告的上诉请求，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，354元，由上诉人葛艳英负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年二月九日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”