（2015）潍民一终字103号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-04-09

案件名称

张宝海与寿光市全福元置业有限公司、吕晓玲商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

寿光市全福元置业有限公司,张宝海,吕晓玲

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第九十六条第一款；《房屋登记办法》：第二十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2015）潍民一终字103号上诉人（原审被告）寿光市全福元置业有限公司。住所地：寿光市圣城东街***号。法定代表人舒安，执行董事。委托代理人陈璇，山东鲁祥律师事务所律师。委托代理人程爱红，系寿光市全福元置业有限公司职工。被上诉人（原审原告）张宝海，昌邑市文化执法局干部。被上诉人（原审被告）吕晓玲，昌邑市农村商业银行职工。以上两被上诉人共同委托代理人孙见津，山东万信律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人陈修桥，昌邑昌南法律服务所法律工作者。上诉人寿光市全福元置业有限公司（以下简称全福元公司）因与被上诉人张宝海、吕晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2013）昌民初字第2347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，张宝海、吕晓玲系夫妻关系。2009年8月15日，全福元公司收取张宝海购房定金10000元，2009年10月26日，张宝海、吕晓玲与全福元公司签订编号为YS0001338的《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，系中央商务区商贸城二期二层2-076号房，建筑面积35.05平方米，每平方米4586.39元，共计160753元，最终按产权登记面积据实结算房款，即根据本合同规定的销售单价与实际测量面积进行面积差异互补房款。合同约定的房屋交付日期为2010年10月31日前。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2009年10月26日，张宝海、吕晓玲又按合同约定向全福元公司交付购房款150753元，至此张宝海、吕晓玲共交付购房款160753元，2010年10月27日，根据涉案楼房实测面积，全福元公司退还张宝海、吕晓玲购房款4036元，张宝海、吕晓玲实交购房款156717元。该日，全福元公司将涉案楼房交付张宝海、吕晓玲。另查，为办理涉案楼房权属证书，全福元公司于2011年7月8日将其收取张宝海、吕晓玲的房屋维修基金2050元，缴纳至昌邑市房产管理服务中心。2012年3月28日代房产管理服务中心收取张宝海、吕晓玲房屋交易费、登记费、印花税票、印花税计975元，2013年3月31日，全福元公司代地税局收取张宝海、吕晓玲房屋交易契税4702元，并分别为张宝海、吕晓玲出具收到条各1份。以上共收取张宝海、吕晓玲办理房屋权属登记所需费用计7727元。但全福元公司未按合同约定在涉案楼房交付之日始365日内，将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。根据张宝海、吕晓玲申请，原审法院于2013年12月10日，从昌邑市房产管理服务中心调取的全福元公司送至该中心的办理权属证书的商铺及业主名单载明，张宝海购买的涉案2-076号商铺资料由全福元公司工作人员孙薇于2013年11月7日记载于该清单中。原审法院受理该案的时间为2013年11月5日，全福元收到本案起诉状等应诉材料的时间为2013年11月11日。法院从昌邑市房产管理服务中心调取的《房地产权属登记缴费单》中载明，该中心受理涉案楼房权属登记申请的时间为2013年11月13日。张宝海、吕晓玲申请法院从该中心调取的《房屋登记簿》中载明，涉案楼房原所有权人为全福元公司，原所有权证号为昌邑房权证城区字第××号，原登记时间为2012年4月6日，该所有权证注销登记时间为2013年11月28日，该日，涉案楼房进行了变更登记，变更登记后的所有权人为张宝海，房屋取得方式为买卖，所有权证号为昌邑房权证城区字第××号。至此，涉案楼房已办理房屋权属证书。张宝海于2012年1月9日向全福元公司邮递了解除合同通知，并提供了山东省邮政速递物流公司潍坊市分公司出具的收款收据及加盖该公司邮递业务章的邮递详情单等证据予以证明，邮递详情单中所填写的全福元公司的地址与涉案商品房买卖合同中载明的地址，完全一致。全福元公司辩称未收到该解除合同通知，但未能提供反驳证据。以上事实，有合同、房产证、收据及当事人陈述等证据在案为证。原审法院认为，本案争议焦点为：关于按合同约定，张宝海、吕晓玲取得涉案楼房权属证书的时间应如何确定；合同第十五条约定的张宝海、吕晓玲行使合同解除权的条件何时成就；张宝海、吕晓玲向法院起诉要求解除与全福元公司签订的《商品房买卖合同》是否超过诉讼时效的问题。张宝海、吕晓玲称，虽然合同第十五条对取得涉案楼房权属证书的时间未明确约定，但合同第十五条约定的“规定期限”应为合理期限，该合理期限是全福元公司将涉案楼房权属登记所需资料提交房产管理机关完成备案之日始的90日内。虽然全福元公司未在合同约定的期限内将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料提交房产管理机关备案，张宝海、吕晓玲也未在规定期限内取得涉案楼房权属证书，但全福元公司的行为表明，其一直在履行合同义务，张宝海、吕晓玲在全福元公司口头承诺将办理涉案楼房权属登记所需资料报产权登记机关备案，并为其办理产权登记证书但未予办理的情况下，才向法院起诉，要求解除合同，因此，张宝海、吕晓玲起诉并未超过诉讼时效期间。全福元公司主张，合同第十五条约定的备案期限365日，是全福元公司向房产管理机关提交整栋楼房办理权属登记所须资料及办理权属证书的时间，并未约定为张宝海、吕晓玲办理涉案楼房权属证书的时间，张宝海、吕晓玲办理涉案楼房权属证书的时间应自2011年10月28日始至房产管理部门办理涉案楼房产权手续结束的合理期限。但张宝海、吕晓玲已于2010年10月27日接受涉案楼房，因此，本案诉讼时效应自2010年10月28日始。自该日至张宝海、吕晓玲起诉之日，已超过两年的诉讼时效期间，法院应驳回的起诉。因涉案《商品房买卖合同》第十五条虽约定了全福元公司将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的时间，对张宝海、吕晓玲取得涉案楼房权属证书的时间仅约定为“规定时间内”。因此，对此处的“规定时间”的认定，应遵循无约定从法定的原则加以确定。《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定，“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂停登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”。第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚，产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记，他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书，……。”依据以上规定本院认定，张宝海、吕晓玲取得涉案楼房权属证书的时间为，自合同约定的全福元公司应将办理涉案楼房权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案期限届满之日的第二日起的37日内（自2010年10月28日始的37日内），即张宝海、吕晓玲取得涉案楼房权属证书的届满之日为2011年11月4日。虽然全福元公司未按合同第十五条约定期限履行备案义务，致使张宝海、吕晓玲未能在以上期限内取得涉案楼房权属证书后，张宝海、吕晓玲选择了合同第十五条约定的对该违约行为的第一种处理方式即要求继续履行合同的处理方式，但因该条并未对张宝海、吕晓玲选择第二种处理方式即行使合同解除权的期限进行约定，因此，在张宝海、吕晓玲选择要求继续履行合同，而全福元公司仍未履行备案义务，张宝海、吕晓玲未取得涉案楼房权属证书的情况下，张宝海、吕晓玲仍有权选择第二种处理方式，即要求解除合同，在张宝海、吕晓玲行使合同解除权前，张宝海、吕晓玲的该项权利并未受到侵犯，因此，张宝海、吕晓玲向原审法院起诉，未超出法律规定的两年诉讼时效期间。关于涉案的《商品房买卖合同》是否解除的问题：庭审中，针对张宝海、吕晓玲向法院起诉，未超出诉讼时效期间的以上认定情况，原审法院向双方当事人进行了释明，并告知双方：本案起诉状具有通知解除合同的作用，因此，自原审法院向全福元公司送达本案起诉状及应诉材料之日即2013年11月11日始，涉案的《商品房买卖合同》已经解除。在此基础上，原审法院依据合同法第九十二条的规定，对合同解除后的后果对全福元公司进行了释明，征求其是否就要求返还涉案楼房提起反诉的意见，全福元公司明确表示不提起反诉，关于涉案楼房的返还问题，另行主张权利。关于张宝海、吕晓玲主张因解除合同为其造成的经济损失的数额及应否由全福元公司承担的问题：张宝海、吕晓玲主张的经济损失分为两部分：1.已缴纳房款156717元的利息损失，利息的计算方法为：按中国人民银行同期贷款利率，根据缴纳购房款的款额及时间，分段计算至2014年7月4日，按此方法计算张宝海、吕晓玲已缴纳房款的利息损失为44815.12元。全福元公司对张宝海、吕晓玲主张的利息计算方法及利息数额无异议，但主张涉案的《商品房买卖合同》中对解除合同的损失的计算方法有明确约定，有约定应从约定。2.合同履行期间，为办理涉案楼房权属证书，全福元公司向张宝海、吕晓玲代为收取的以上房屋维修基金2050元、房屋交易费、登记费、印花税票、印花税计975元、房屋交易契税4702元。全福元公司对张宝海，吕晓玲主张的以上费用无异议，但主张以上税、费均由房管部门及地税部门收取，不应由其承担。因张宝海，吕晓玲行使合同解除权的条件系由全福元的违约行为所成就。据此，依照合同法第九十七条之规定，合同解除后，张宝海，吕晓玲有权要求全福元公司赔偿损失，且损失额应与其实际损失相一致，因此，虽然涉案《商品房买卖合同》第十五条约定了合同解除后全福元公司赔偿张宝海，吕晓玲损失的计算方法，但因张宝海，吕晓玲的实际损失大于按此约定计算的损失数额，故张宝海，吕晓玲仍有权利向全福元公司主张实际经济损失。因张宝海，吕晓玲所缴纳房款的利息损失系因履行合同而产生的实际损失，故对该项损失予以认定。涉案的合同解除后，全福元公司就应停止为张宝海，吕晓玲向房产管理部门办理涉案楼房权属证书，依据《山东省实施﹤房屋登记办法﹥》第十五条关于“申请人收回申请，已缴纳的费用不予退还”之规定，合同解除后，张宝海，吕晓玲通过全福元公司向房产管理服务中心所缴纳的交易费等975元，该中心不再予以退还，因此该笔费用应为张宝海，吕晓玲的经济损失。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”按此规定，张宝海，吕晓玲已缴纳的房屋交易契税，税务部门不再予以退还。因涉案楼房权属变更登记手续发生在解除合同后，因此，该笔契税应为张宝海，吕晓玲的损失。因合同解除，张宝海，吕晓玲退房后，不再是涉案楼房的业主，根据房屋维修基金（住宅专项维修基金）的性质，合同解除后房产管理部门应将所收取张宝海，吕晓玲的维修基金予以返还，故该维修基金并非张宝海，吕晓玲的实际损失。据此，全福元公司应赔偿经济损失：44815.12元＋975元＋4702元=50492.12元。综上，张宝海，吕晓玲与全福元公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定的合同解除条件成就后，张宝海，吕晓玲即可行使合同解除权，在行使合同解除权前，其该项权利并未受到侵犯，因此，张宝海，吕晓玲向原审法院起诉要求解除该合同未超出法律规定的两年的诉讼时效期间。因张宝海，吕晓玲行使合同解除权的条件系由全福元公司的违约行为所成就，且自原审法院向全福元公司送达本案起诉状及其他应附材料之日即2013年11月11日始，双方签订的合同已经解除，解除合同的过错责任在全福元公司，因此，合同解除后全福元公司除应返还张宝海，吕晓玲已交购房款外，还应赔偿张宝海，吕晓玲的实际经济损失50492.12元，但因张宝海，吕晓玲要求赔偿损失的诉讼请求仅为47284.16元，少于张宝海，吕晓玲的实际损失数额，且张宝海，吕晓玲对其该项诉讼请求未予变更，故仅能支持以上损失中的47284.16元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、张宝海，吕晓玲与寿光市全福元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2013年11月11日解除。二、寿光市全福元置业有限公司返还张宝海，吕晓玲已交购房款156717.00元，赔偿张宝海，吕晓玲经济损失47284.16元，以上共计204001.16元，于判决生效之日起十日内付清。如果寿光市全福元置业有限公司未按判决指定的期间履行金钱给给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，财产保全费1420元，共计5048元，由寿光市全福元置业有限公司承担。宣判后，全福元公司不服，上诉称：2010年12月份，上诉人即将办理涉案楼房权属登记所需材料报送给产权登记机关，但因涉案土地上存在抵押权，导致涉案整栋楼的权属证书不能办理，而上诉人之前对存在抵押权一事并不知情；2012年4月1日，上诉人取得涉案整栋楼的权属登记证书，但在办理各分户房产证时，昌邑市房管局工作人员每次仅收取20-30份办证材料，导致被上诉人的办证材料在2012年10月份才得以报送到昌邑市房产权属登记机关，所以涉案房屋不能及时办理房产证的责任不在上诉人方，而在于昌邑市人民政府。本案中的房屋在双方签订商品房买卖合同时系尚未建成的房屋，双方并未约定办理房屋所有权登记的期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，被上诉人应自房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书，即2011年1月28日之前取得房屋权属证书，而被上诉人主张权利的2年诉讼时效，应自2011年1月29日至2013年1月28日，被上诉人于2013年10月31日起诉，已经超出诉讼时效，且在本案开庭审理之前，上诉人已经为被上诉人办理完毕了房产证。原审法院所适用的《城市房屋权属登记管理办法》已于2008年7月1日废止。请求依法改判或发回重审。被上诉人张宝海、吕晓玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。本院认为，关于本案中解除权的行使是否合法的问题。双方在涉案合同的第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择退房。结合上诉人于2010年10月27日向被上诉人交付房屋的事实，可认定上诉人应于2011年10月28日前，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。而上诉人自认其将相关材料送达权属登记机关的时间为2012年10月份，并主张系因涉案土地存在抵押、登记机关人员不一次性收取全部业主的登记资料等原因，导致其违约，但未能提供充分证据予以证明，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，上诉人亦应对其所诉原因导致的违约，承担相应责任。《房屋登记办法》第二十三条之规定，房屋登记机构应自受理登记申请之日起的30个工作日内，完成涉案商品房的权属登记手续，故两被上诉人最早可于2011年12月9日开始有权主张解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的解除权行使期限，在上诉人没有催告被上诉人行使解除权的情况下，两上诉人应于解除权发生之日起一年内行使，即被上诉人应于2012年12月10日前行使解除权。本案中，两被上诉人于2012年1月9日向上诉人邮递了解除合同通知，并提供了山东省邮政速递物流公司潍坊市分公司出具的收款收据及加盖该公司邮递业务章的邮递详情单等证据予以证明，上诉人虽辩称未收到该解除合同通知，但未能提供反驳证据，且两被上诉人所填写的上诉人地址与涉案商品房买卖合同中载明的上诉人地址，完全一致，故应认定2012年1月9日两被上诉人向上诉人发出了解除合同通知，结合潍坊市内所需的送达时间，可认定上诉人于2012年1月12日收到了该通知。两被上诉人解除权的行使符合法律规定的条件及程序，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，涉案商品房买卖合同应自2012年1月12日解除。解除权系形成权，解除通知到达对方时发生效力，上诉人在两被上诉人行使解除权后，再以合同履行完毕为由，否定解除涉案合同的效力，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决的实体处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3628元，由上诉人寿光市全福元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔福涛审　判　员　　孙月琴代理审判员　　宫　磊二〇一五年二月九日书　记　员　　房艳萍来源：百度“”