（2014）石民初字第2091号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-15
案件名称
王玉玲等与李勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李留富,王玉玲,李勇,崔世臣
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第2091号原告李留富，男，1948年5月16日出生。（公民身份号码xxx）原告王玉玲，女，1952年5月31日出生。（公民身份号码xxx）被告李勇，男，1972年4月5日出生。（公民身份号码xxx）第三人崔世臣，男，1972年4月15日出生。（公民身份号码xxx）原告李留富、王玉玲与被告李勇、第三人崔世臣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员孙秀芝、董德虎参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李留富、王玉玲、第三人崔世臣到庭参加了诉讼，被告李勇经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理完毕。原告李留富、王玉玲共同起诉称：2012年11月26日，李勇在原告不知情的情况下，从家中偷走了原告的房产证、户口本以及二原告的身份证，到密云雇佣一个叫孙建坤的人作为原告的委托人，到密云渔阳公证处办理了公证书。委托书中说原告知悉委托的法律意义和后果，并在公证员面前签字，实际上二原告未到过密云，与委托人孙建坤也不认识，更未在公证处的公证员前签字。原告在2012年11月26日至2012年11月28日均有本人未去公证处的证据。李勇在原告不知情的情况下，用造假的手段，骗取相关材料，以95万元的价格购买原告房屋并过户。因此原告申请法院查明此事，为维护原告的利益，特起诉至法院。诉讼请求：判令李勇与王玉玲签订的房屋买卖合同无效。被告李勇经合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。第三人崔世臣述称：李勇向银行借款140万元，崔世臣帮李勇把银行的抵押解除，李勇将房屋抵押给崔世臣。崔世臣借了170万元给李勇，崔世臣办理银行解押时去过涉案房屋。因为李勇在银行做抵押，所有的手续肯定是齐全的，否则银行不给抵押，崔世臣与房产证核对都没有问题。去看房屋时，王玉玲问是干什么的，李勇说是朋友，看一下房子。李勇说王玉玲知道用房子做贷款的事。当时李勇说他虽然不是长住，但也经常回来。崔世臣认为这房子是李勇的，李勇也在这里住，相信了李勇。后来李留富说，这房子是李勇在王玉玲不知道的情况下，变成李勇的名字的，李留富说他什么都不知道。崔世臣的抵押经过了公证，现在找不到李勇，崔世臣已经申请了法院执行。崔世臣是基于银行和李勇有抵押才作的这个抵押。房产证是真的，也去建委核实过，确实是李勇的。如果建委有问题，就该谁的责任就是谁的责任了。经审理查明：李留富与王玉玲于1990年5月10日结婚，双方均系再婚，李勇系李留富与前妻之婚生子。2013年12月，王玉玲报销取暖费时发现涉案房屋所有权人由王玉玲已变更为李勇。经查，2012年11月26日，李勇持事实上不是原告本人签字的《委托书》、《公证申请表》《告知单》，于2012年11月28日，在北京市渔阳公证处办理了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。李勇所持2012年11月26日的《委托书》载明：委托人，王玉玲、李留富；受托人，孙建坤；委托人王玉玲、李留富系夫妻关系，是坐落于北京市石景山区苹果园三区x号楼x层x号的房产所有人，房产证号码：X京房权证石字第**号。我自愿委托x为我的代理人，全权代表我办理如下事宜：1、代为签订房产的房屋买卖合同、代为确定交易价格、代收房款；2、代为办理该房产的网签购房合同及相关手续；3、代为办理该房产的产权变更、过户；4、代为办理该房产抵押登记、解除、设定、变更等相关手续；5、代为办理该房产抵押贷款及配合买方以买方名义办理银行贷款；6、代为缴纳购买上述房屋的税、费。委托期限，自公证之日起至上述事项办完为止；委托人在委托期限内办理委托事项所签署的相关文件，我们均予以承认，并自愿承担相应的法律后果，受托人没有转委托权。李勇所持2012年11月28日的《公证书》载明：申请人为王玉玲、李留富；公证事项为委托；兹证明王玉玲、李留富于二○一二年十一月二十六日来到我处，在本公证员面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。赵鹭的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。北京市渔阳公证处，公证员郝润生，二○一二年十一月二十八日。另查，2012年12月4日，李勇持事实上并非原告本人签字的《委托书》和（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、《购房承诺书》等手续到石景山区建委，办理了由乙方李勇签字、受托人赵建坤以及并非甲方王玉玲本人签字的《存量房交易结算资金自行划转声明》。同日，李勇与王玉玲的委托代理人孙建坤签订了《存量房屋买卖合同》，合同载明：出卖人为王玉玲，委托代理人是孙建坤，买受人李勇。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成如下协议：房屋基本情况，出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：石景山区苹果园三区x号楼x层x号。该房屋所在楼栋建设总层数为17层，其中地上16层，地下1层。该房屋所在楼层为16层，建筑面积共76.68平方米；该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。房屋权属情况，该房屋所有权证证号为：X京房权证石字第**号。填发单位为：北京市石景山区建设委员会。房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二；土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以有偿出让方式获得；该房屋性质为已购公有住房；该房屋的抵押情况为未设定抵押；该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。关于房屋权属情况的说明一房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。出卖人与买受人通过下列第1中方式达成交易：1、出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京久创易居房地产经纪有限公司（京经纪（2009）第5625号）；房地产经济执业人员姓名：唐战岭（京房工xxx）。成交价格、付款方式及资金划转方式，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币95000元（小写），玖拾伍万元整（大写）；该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采取下列第1种付款方式，具体付款方式及期限约定见附件五。1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件六；2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存房交易结算资金划转协议》见附件六。买受人不向出卖人支付定金。关于贷款约定，买受人不申办抵押贷款。房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出买人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、点、燃气、有线电视、电信费由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。合同还约定了房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力条款和争议解决方式。合同出卖人处有王玉玲的签名和委托代理人孙建坤的签字，买受人处有李勇的签字。2012年12月6日，由李勇、孙建坤作为被询问人完成了《房屋登记询问笔录》，询问人是孟真。同日，李勇缴纳了涉案房屋的房屋买卖契税。2013年12月下旬，李留富、王玉玲到石景山区城乡房屋建设委员会调取了涉案房屋的相关信息材料。该材料包括：2012年11月26日李留富、王玉玲签字的《委托书》和《公证申请表》、2012年11月28日的（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、李勇与王丹凤（李勇之再婚妻子）及孙建坤（王玉玲的委托代理人）的身份证复印件、2012年12月4日出卖人王玉玲、买受人李勇、委托代理人孙建坤签字的《存量房屋买卖合同》、2012年12月4日王玉玲、李勇签字、委托代理人孙建坤签字的《存量房交易结算资金自行划转声明》、2012年12月4日由李勇签字的《购房承诺书》、2012年12月6日由李勇签字的《房屋登记询问笔录》、2012年12月6日卖房人王玉玲、受房人李勇、代理人孙建坤签字的《房屋交易信息表》。诉讼中，李留富、王玉玲表示从未委托过人卖房，也未到过公证处办理过公证书，对石景山区建委将房屋过户给李勇不知情。2014年3月19日，李留富、王玉玲提出鉴定申请，对《委托书》、《公证申请表》、《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋交易信息表》所有涉及李留富、王玉玲的签名进行司法鉴定。2014年03月20日，经北京市高级人民法院摇号确定了北京盛唐司法鉴定所为鉴定机构，后因鉴定费问题未能进行鉴定。当事人未再申请笔迹鉴定。2014年8月7日，本院到北京渔阳公证处，就当时的公证情况询问了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》的公证员，该公证员表示：委托人肯定来了，现在分析有可能不是李留富、王玉玲本人。2014年10月17日，本院经公告程序公开开庭审理了本案，被告李勇经公告送达未到庭应诉。庭审中，李留富、王玉玲因需要提交新的证据提出延期审理申请。本案审理期间，始终联系不到李勇和王玉玲的委托代理人孙建坤。2014年11月25日，北京渔阳公证处根据李留富、王玉玲的申请，通过司法鉴定程序，依据北京长城司法鉴定所鉴定结果：《委托书》上李留富、王玉玲的签字不是本人所写，作出了（2014）京渔阳决字第004号复查决定书，撤销了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。另查明，2013年11月19日，李勇对涉案房屋进行了抵押，抵押权人为崔世臣，并办理了X京房他证石字第0301**号房屋他项权证书登记。2013年11月18日，北京方正公证处作出（2013）京方正内民证字第39375号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年12月29日，为查清涉案房屋的有关抵押情况，本院依职权追加崔世臣为本案第三人参加诉讼。上述事实，有结婚证、（2014）京渔阳决字第004号复查决定书、（2013）京方正内民证字第39375号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》、《委托书》、《公证申请表》、《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋登记询问笔录》、2012年12月6日卖房《房屋交易信息表》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李勇依据《公证书》、《委托书》、《公证申请表》与王玉玲及其委托人孙建坤签订《存量房屋买卖合同》，并与孙建坤完成《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《房屋登记询问笔录》的行为效力均源于《委托书》和《公证书》。李留富、王玉玲表示从未委托过任何人买卖房屋，也未进行过公证，对卖房的事并不知情。李留富、王玉玲否认房屋买卖过程中所有的签字是本人所写。经李留富、王玉玲向北京渔阳公证处申请，北京渔阳公证处依据司法鉴定结果：《委托书》上的签字不是李留富、王玉玲本人书写，作出了（2014）京渔阳决字第004号复查决定书，撤销了（2012）京渔阳内民证字第757号《公证书》。孙建坤没有代理权，其代理王玉玲与李勇签订《存量房屋买卖合同》的行为系无权代理行为，对李留富、王玉玲不发生效力。李留富、王玉玲主张李勇与王玉玲签订的《存量房屋买卖合同》无效，有事实依据和法律依据，本院予以支持。李勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：李勇与王玉玲于二零一二年十二月四日签订《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费七十元，由李勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。送达应诉材料公告费用四百六十元，由李勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 田江海人民陪审员 董德虎人民陪审员 孙秀芝二〇一五年二月九日书 记 员 吕慧颖 关注公众号“”