（2014）洮民再字第1号
裁判日期: 2015-02-07
公开日期: 2016-05-25
案件名称
刘易与初冬雪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洮南市人民法院
所属地区
洮南市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
刘易,初冬雪,宋亚军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条
全文
吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2014）洮民再字第1号申请再审人（原审被告）刘易，洮南市人，住洮南市.。申请再审人（原审被告）初冬雪，洮南市人.。二申请再审人的委托代理人马立，系吉林金辉律师事务所律师。被申请人（原审原告）宋亚军，洮南市人，住洮南市.。被申请人宋亚军与申请再审人刘易、初冬雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月30日作出了（2012）洮民一初字第64号民事判决，已发生法律效力。2014年3月17日申请再审人刘易、初冬雪向本院申请再审。本院于2014年5月30日作出了（2014）洮民申字第1号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请再审人初冬雪因事未到庭参加诉讼，其代理人及刘易到庭参加了诉讼，被申请人宋亚军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告诉称，二被告系夫妻。2010年6月6日经原、被告协商，二被告将座落在洮南市富文办事处821号私有产权楼和楼后厢房，院子及家属楼下5个车库卖给原告，协议约定了付款及交付楼款期限。因被告出卖楼房涉及过藉难的问题，经协商口头解除了双方的楼房买卖协议。但事后被告卖不出去该楼房。经协商被告降价10万元又将该楼房卖给原告，原告已交清了购楼款，第二被告收了原告交付的全部购楼款。现原告要求被告办理买卖楼房过户手续。原审二被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。2010年6月6日，原告宋亚军与被告刘易签订了楼房地产买卖协议书。被告将座落在洮南市富文东路821号私有产权楼房和后院厢房、院子和家属楼下5个车库以166万元的价格卖给了原告，约定了付款方式及边邻四至。协议第3条约定楼房变名，车库办照，厢房、院子办证等由被告提供产权变更证明和相关手续，各种费用和税金全部由原告承担。协议签订当日原告交付购楼款给被告66万元。因转藉问题双方出现分歧，后经双方协商，被告同意降价10万元即156万元将上述楼房、院落及5个车库卖给原告。原告于2010年9月30日给付被告房款90万元，并由被告刘易出具收据，载明楼款和土地转让款全部付清。被告已将转让楼房、院落、车库实际交付原告，此双方交易成立。二被告应按协议第3条约定履行提供产权变更证明和相关手续义务，协助原告办理产权变更、登记手续。原审认为：原、被告间房屋买卖关系成立，被告刘易、初冬雪应按约定履行提供办理产权过户的相关手续，并协助原告办理产权变更登记义务。《中华人民共和国合同法》第60条1款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、、、、、、责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第130条之规定，判决如下：被告刘易、初冬雪于本判决生效后十日内，提供并协助原告宋亚军办理将座落在富文东路821号私有产权楼房和楼后厢房、院落及5个车库产权变更及登记手续，变更登记在原告宋亚军名下。案件受理费100.00元，由被告刘易、初冬雪承担。申请再审人诉称：（一）原审认定事实错误。事实上，2010年6月6日，经宋亚军（原审原告以下简称为：买方）和刘易（原审被告以下简称为：买方）双方以166万元，签订了房产买卖协议。买卖的房产，原来是老粮食局办公楼和附属房，由卖方买下后，转卖给买方，双方为二手房交易。买卖房产分为：有照楼房994.59平米（现为刘易名下）。无照：厢房约300平米、车库五个约150平米、院子约400平米。双方在协议中约定：房产办照过户的各项费用全由买方承担，卖方负责提供相关的办照手续。由于卖方提供办照手续，涉及到粮食局出手续，因为买卖的房产，除了楼房是卖方刘易个人名下外，其它房产还是原房主粮食局，卖方在出卖之前没有更名。提供办照手续，卖方还要另外花些费用。对此买方认为办照过户特别难办，买方要求退还之前交付的房款66万元。由于房产在买卖之前，在银行抵押贷款，为了赎回房产，卖方已把66万元还贷。如果再想重新贷款，要花很多费用，双方都不同意承担费用。对此买方要求房产降价处理，遭到卖方妻子初冬雪的坚决反对，当时情况是处于无法解决状态。后来经双方口头协商，卖方提出：把买方认为有问题和没问题的房产分开。把卖方是刘易名下的楼房，以独立的形式，双方定价90万元卖给买方。对于其它部分买方认为有问题的房产，双方进行办照过户处理。如果真象买方说的那样，房产与邻居间争议不清，粮食局出的办照手续又不能办照的话，买方放弃有问题的房产，在补交买楼差价24万元。就是说：买方把没有问题的楼房以90万元单独买下来，把有问题的房产退回去了，这也是当时唯一能解决问题的办法。如果房产办照没有问题，双方按原来合同执行。（后来房产经过办照没有问题，目前是处在双方执行合同阶段）此后卖方提出，怕房产先办照后，买方拖欠房款难要，要求买方先在付清全部房款（全部房款指按原合同约定价格166万元付清）后再办照，如果房产经过办照有问题的话，房产降价、退房、退款都可以。后来买方也提出，怕买方在付清房款后，卖方不配合办照，要求扣房款10万元，作为办照保证金，如果办照没问题，这10万元再退给卖方，双方当时都认可。买方于2010年9月30日交付楼款90万元，卖方在90万元收据中注明：收楼款、楼款和土地转让款全部付清。（说明：在90万元收据中，前面说了收卖楼款，而在后面又重复说楼款，就是反复强调90万元全部是楼款与其它房产没有关系。特意记在90万元收据当中的目的是，让人一下就看懂90万元是单独的楼款和此楼国有土地转让款，国有土地不能说卖，只能说转让。）交房后，卖方去洮南市粮食局开了厢房和车库的办照介绍信。当时卖方提出，要先给买方认为有问题的房产首先办房照，如果经过办照房产没有问题，买方还扣着10万元房款不给的话，其它房照停办。（简单的说，当时卖方是为了防备买方说话不算数）在2010年11月11日双方共同去找房产处工作人员办理房照，卖方把办照手续交给了房产处樊某，为买方正常办照提供了手续。事后卖方找买方催要被作为办照保证金扣得10万元房款。买方说：这办照费用太高了，又是费又是税的，这些房照要全办下来得几十万。房照都落到我名下，今后房子在卖给别人，这几十万等于白花，说10万元他给不了。卖方说：不管你白花不白花的，现在房产经过办照没啥问题，欠的10万元钱一分不能少。后来经过多次催要，买方答应过给1万元、2万元和4万元，但都没有兑现。（有证人和电话录音为证）根据双方签订的楼房地产买卖协议书第5条约定，在买方没有全额付款之前楼房所有权归卖方，在买方付完全款166万元后，楼房所有权归买方。买方未全额付清楼款，无权要求卖方办理房屋过籍手续。原审未查明事实，保护买方的诉求是错误的。（二）原审程序违法。原审将开庭传票送达给申请再审人后，刘易因心脏病不能到庭参加诉讼，并将诊断书递交原审法院，主审法官重新确定了开庭日期，开庭前因刘易病情变化，到大连住院治疗，刘易已于重新确定的开庭日期前将书面延期开庭审理申请、大连医科大学附属第一医院的诊断书邮寄给原审法院，并由主审法官签收。刘易同时电话与主审法官联系时，被告知案件已判完了，但判决书至今未送达给刘易。原审在刘易有正常理由未到庭参加诉讼的情况下而缺席判决并在刘易未收到判决书的情况下达执行裁定书，严重违反法定程序，侵犯了申请再审人的合法权利。刘易住院治疗期间，申请再审人初冬雪一直护理着，故亦未到庭参加诉讼，也在未收到判决书的情况下，案件进入执行程序。综上，申请再审人认为，原审认定事实错误，程序违法，请求再审法院撤销（2012）洮民一初字第64号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求。被申请人（原审原告）辩称，2010年6月6日被申请人以价值166万元买的房，先交66万元，三天全部交齐。申请人负责办理房照，费用由被申请人出。被申请人在不知情的情况去了土地局，土地局说申请人欠土地局钱，办不了手续，之后被申请人找申请人谈，一是退钱，一是降价，申请人最后同意降价10万元卖给被申请人，房产全部由被申请人接手。申请人协助被申请人办理产权变更手续与土地使用证，费用由被申请人出，现不同意撤销原判决。申请再审人为了证明自己的主张提供如下证据证据一、楼房地产买卖协议书一份，内容为：卖方：刘易（甲方）买方：宋亚军（乙方）。经甲乙双方充分协商同意，甲方将富文东路821号私有产权楼和楼后厢房、院子和家属楼下5个车库，甲方以166万元出售给乙方，具体双方协议如下：1、楼地产交易乙方付款方式：分三次付款。（首次付款）双方协议签字乙方付给甲方定金5万元整。（二次付款双方约定）乙方在协议签字3日内付给甲方61万元整。（三次付款双方约定）乙方将下欠余款100万元要在2010年7月30日之前全额付给甲方。（证明乙方付款，凭甲方本人收据为准）2、四邻约定：出卖的厢房和院子地点是成义货站北院，两个院的分界以墙中为界。（见附件二）出卖的厢房和院子如果砌院墙要按城建部门规定做，土地与四邻间的划分（附件三）为准。乙方在院内开发建楼要按城建规定办，楼址以（附件三）为参考。3、楼照变名，车库办照，厢房、院子办证和乙方在院内开发建楼，甲方负责提供产权变更证明和相关手续，但各种费用和税金全部由乙方承担。（出卖楼房面积：1-3楼446.43平方米、4楼420.41平方米、5楼127.75平方米，楼照原名是甲方刘易）4、出卖的楼房原是粮食局办公楼，双方是二手楼交易。5、楼房地产协议双方签字后，在乙方没有全额付款之前，楼房所有权为甲方，在乙方付完全款166万元后，楼房地产所有权为乙方。6、违约和争议的解决：先双方友好协商解决，协商不成按合同法双方诉讼解决。7、其它：本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。时间为2010年6月6日。此证证明了申请再审人已经按协议的第3条提供了厢房和车库的过户手续，被申请人没有按协议第5条的约定支付全部楼款。被申请人质证称，有异议，楼款已全部付清。证据二、洮南市粮食局的介绍信一份，内容为：洮南市房产处负责同志：兹介绍我单位刘易宋亚军同志等二名前往你处联系在富文东路821号后院厢房和车库办理房照。洮南市粮食局，2010年11月9日。此证证明了申请再审人已经按协议提供了厢房和车库的手续。被申请人质证称，无异议。证据三、1、申请再审人与被申请人的通话录音碟一份，放、、、、、、2、申请再审人与被申请人的通话录音笔录一份，内容、、、、、、上述证据证明了（1）、申请再审人已经按照协议提供了厢房和车库的手续；证明申请再审人与被申请人就10万元保证金给与不给，给多少进行讨价还价的过程；证明双方剩余10万元楼款的支付条件是存在一个变更的合意的。（2）、此录音是2012年2月23日形成的，说明了出卖方刘易按照楼房地产买卖协议第3条的约定，履行了提供产权变更相关手续的义务，而买方宋亚军不给尚欠的10万元房款，属实违约，经过讨价还价，买方宋亚军答应只能给卖方刘易4万元房款，但没有兑现。如果按买方宋亚军说已向卖方刘易付清了买房款，那么为什么还在2012年2月23日的电话录音中还说给卖方刘易4万元呢？可见，买方宋亚军未付清给卖方刘易10万元房款，是自圆其说，是假话。（3）、此录音笔录序号23中说：整个假的，初冬雪不同意，说明了房产降价出现争议后，都是刘易和宋亚军在背地反复协商的，刘易妻子初冬雪不知此事，即使知道此事，初冬雪也根本不同意。被申请人质证称，这个录音是真实的，但前提不对。当时被申请人付90万元时，初冬雪去了，还存在初冬雪的名下。初冬雪是同意卖方的。从2010年开始两年多被申请人找申请再审人多次，被申请人想要用楼贷款，申请再审人说用其妹妹办个假身份证办理过户，后来申请再审人一次一次要费用，最后被申请人同意给4万元，但是申请再审人没有给被申请人办理过户。就是同意给申请再审人钱，申请再审人也说让其妹妹去办理产权过户，所以被申请人不同意其妹妹办理假过户。证据四、1、袁某某在洮南市日月生旅店旅客住宿名单登记蒲，内容为：袁某某住宿时间为2011年8月21日至2011年10月24日。2、袁某某的证实材料一份，内容为：我叫袁某某，是辽宁省辽中县朱家房镇人，因来洮南打工刮大白，于2011年8月至2011年10月间住在洮南市新华书店旁边的日月生旅店202房间，住了两个多月。在旅店认识了住宿的刘易。有一天，（好象10月份的一天）刘易对我说，小勋，一会儿有个叫宋亚军的人来这里（旅店），让我听听他俩都说啥了，不一会儿，那人就来了。宋亚军说；“姐夫（指刘易），你啥时候给我出办照手续呀？”刘易说：“厢房和车库手续都给你了，办照也没啥事，把你扣的那10万元给了吧。”宋亚军说：“10万元不能都给你，上次说给你1万元，现在给你2万元还不行吗？刘易说：你给一半，5万元。”宋亚军说：“就给2万元，再多不行。”刘易说：“2万元太少了，考虑考虑在说吧，”然后宋亚军就走了。3、杜明生的证实材料一份，内容为：我叫杜明生，过去是洮南市日月生旅店老板，因刘易家房子卖了，无房住，于2011年9月和2011年10月住在我经营的旅店，他不经常来住，住几天走了，过几天又来了。好象在10月12日左右的一天下午两三点钟，刘易对我说，一会儿有个叫宋亚军的人来找他，让我把宋亚军领到刘易住的房间。不一会儿，宋亚军就来了，我和宋亚军一同来到刘易的房间。宋亚军说：“姐夫（指刘易），你啥时候给我出办房照手续呀？”刘易说：“厢房和车库手续都给你了，办照也没啥事，把你扣的那10万元给了吧”。宋亚军说：“10万元不能都给你，上次答应过给你1万元，现在加1万元，给你2万元行不行？”刘易说：“你给一半，5万元。”宋亚军说：“就给2万，再多不行。”刘易说：“2万元太少。”宋亚军说：“你考虑一下吧。”然后宋亚军就走了。4、洮南市医院诊断书一份，内容为：杜明生患有高血压，糖尿病，建议住院治疗。时间为2014年12月24日。上述证据证据了袁某某住店时间以及刘易也在此店住宿和杜明生因病不能出庭。更近一步证明了一是申请再审人按协议提供厢房和车库的手续，二是被申请人尚欠10万元楼款没给付，双方就10万元保证金有讨价还价的过程。被申请人质证称，这说明不了什么，当时我说有时间限制，刘易一次次不能按时间给办理产权过户，所以现不同意给刘易钱了。刘易自己都降5万元是什么意思，刘易不能自圆其说。证据五、证人袁某某出庭作证，称“我在洮南打工，在2011年8月至2011年10月我和刘易认识了，有一天刘易让我认真听听和另一个人（宋亚军）对话，我同意了，我听他们对话内容，他们（就房子）讨价还价的过程我全听清了。具体对话内容同2014年12月10日我出的证人材某某。”申请再审人质证称，无异议。被申请人质证称，有异议，我不可能说过10万元的事，他说的是假话。被申请人未向法庭提供证据。通过申请再审人的举证及被申请人质证，现被申请人对洮南市粮食局出具的介绍信和录音碟的录音及录音笔录的真实性无异议，本庭予以采信。对再审申请人提出的其它证据，被申请人虽有异议，但提供不出证据予以反驳，且这些证据具有客观性、真实性，本庭予以采纳。综上，确认如下事实：2010年6月6日刘易与宋亚军签订了楼房地产买卖协议书。刘易将座落在洮南市富文东路821号私有产权楼房和后院的厢房及院子还有家属楼下的5个车库，以价值166万元卖给了宋亚军，宋亚军已于2010年6月6日给付刘易66万元，同年10月30付给刘易90万元，均有收据为凭，现厢房已变为宋亚军名下。本院认为：申请再审人刘易与被申请人宋亚军签订的楼房地产买卖协议书，真实、合法、有效。双方应城实守信，按协议的约定积极履行。协议书中有明确的付款时间和宋亚军在没有全额付款之前楼房所有权为刘易，在宋亚军付完全款166万元后，楼房地产所有权为宋亚军，这符合《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，依法属于国家所有权的自然资源，所有权可以不登记之规定。宋亚军于2010年6月6日付款66万元，同年10月30日付款90万元，两次付给刘易156万元，而协议书中第5条的约定说明了宋亚军先付清全额166万元后，刘易才能为宋亚军提供相关产权变更手续，楼房地产所有权才能变更为宋亚军名下，有先后的履行顺序。因出现争议，刘易为宋亚军只提供了楼房地产中的厢房和车库的变更手续，厢房已变更为宋亚军名下。双方就尚差的10万元在约定的最后一笔付款时间即2010年7月30日以后的两年间还多次协商，宋亚军在给刘易付完90万元款后，于2012年2月23日的双方电话录音中还答应再给刘易4万元，且宋亚军对电话录音的真实性无异议，这充分说明了宋亚军未按协议的约定付清全款166万元，实属违约。但宋亚军于2010年10月30日给付刘易房款90万元，并由刘易出具收据，载明楼款和土地转让款全部付清。刘易已将楼房、院落、车库实际交付给宋亚军，此交易成立，应协助宋亚军办理产权变更登记手续。此案经2015年度第三次审判委员会讨论，依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第37条“人民法院经再审认为原判决，裁定认定事实清楚，适用法律正确的应予维持......”之规定，判决如下：维持（2012）洮民一初字第64号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 范国军人民陪审员 武艳畅人民陪审员 汪 磊二〇一五年二月七日书 记 员 于晓丽 来自：