（2014）沪二中民二（民）终字第2403号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-09
案件名称
严雄仙、费菲与王慧峰排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严雄仙,费菲,王慧峰
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2403号上诉人（原审被告）严雄仙。上诉人（原审被告）费菲。两上诉人共同委托代理人李鸿翱，上海市申华律师事务所律师被上诉人（原审原告）王慧峰。委托代理人卞东风，上海市敏诚善律师事务所律师。上诉人严雄仙、费菲因排除妨害纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市常德路XXX号1815／1816室房屋（以下简称系争房屋）产权人原为案外人费某某，费某某与严雄仙原系夫妻关系，2012年8月22日经调解离婚，系争房屋因有案外人设立的抵押权，故未在离婚时进行分割。2013年6月1日，王慧峰与费某某的委托代理人丁思诚签订《上海市房地产买卖合同》约定，王慧峰购买上述房屋，合同价人民币193万元（以下币种均为人民币），交房日期为取得产证后二日内。2013年5月29日，买卖双方签订特别协议，约定系争房屋实际成交总价款为200万元，买卖合同示范文本与特别协议约定不符的，以特别协议为准。2013年6月25日，王慧峰取得上述房屋产权。因严雄仙、费菲仍居住于系争房屋内，故王慧峰诉至法院，请求判决1、严雄仙、费菲迁出系争房屋；2、严雄仙、费菲赔偿王慧峰损失，按月租金5，000元计算，自2013年6月26日起至严雄仙、费菲实际搬出之日止。原审法院另查明，费某某与王慧峰尚未办理房屋交接手续，王慧峰另有购房款10万元未向费某某支付。原审法院审理中，严雄仙于2014年5月14日就王慧峰与费某某买卖合同提起确认无效之诉，后于2014年6月26日撤回起诉。王慧峰表示基于买卖合同约定，要求严雄仙、费菲赔偿租金损失的起算日起为2013年6月28日。王慧峰另表示案外人费某某未履行合同约定按约交房，现王慧峰向实际占用人主张赔偿租金损失，放弃向出卖人费某某主张逾期交房的违约责任。王慧峰、严雄仙、费菲均确认对于系争房屋的租金标准，由法院通过询价方式认定。经询价，上海中原物业顾问有限公司向法院出具答复函，预估系争房屋月租金市场价为5，000元-5，500元／月，上海锐丰房地产投资顾问有限公司向法院出具询价说明，预估系争房屋月租金市场价为5，000元-5，800元／月。原审法院经审理后认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。严雄仙、费菲虽就王慧峰与案外人房屋买卖提起确认无效之诉，但后又撤回起诉。故在王慧峰与房屋原产权人买卖合同未被确认无效的情况下，王慧峰购买系争房屋，并经合法登记成为系争房屋产权人，依法享有系争房屋的物权。王慧峰据此主张严雄仙、费菲搬离系争房屋，合法有据，法院对此予以采纳。因严雄仙、费菲占用王慧峰所有的系争房屋，故王慧峰主张严雄仙、费菲赔偿租金损失的主张，符合法律规定，法院予以采纳。至于租金标准，双方均认可以法院询价结果确认，法院对此予以判明。至于严雄仙、费菲主张其与案外人曾就系争房屋出售款项的分配达成约定，因系争房屋出售后，案外人未支付相关款项，故其不肯搬离的主张，不属于本案审理范围，本案不予涉及，严雄仙、费菲可另行主张。原审法院据此作出判决：一、严雄仙、费菲应于判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市常德路XXX号1815-16室房屋。二、严雄仙、费菲应于判决生效之日起十日内赔偿王慧峰租金损失（自2013年6月28日起至严雄仙、费菲实际搬出之日止，按每月5，000元计算）。原审判决后，上诉人严雄仙、费菲不服，向本院提起上诉称：上诉人从未在房屋买卖合同上签字，费某某以明显低于市场价将系争房屋出售给被上诉人，并办理了过户手续。费某某系因借了高利贷，在胁迫下签订的买卖合同。受托人、转托人的犯罪行为尚在公安机关侦查中，应当查明房款去向后再判决。上诉人严雄仙离婚后经常有人看房，故在门上张贴告示不出售房屋，因此被上诉人从未看过房，其购买行为不是善意取得。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人王慧峰答辩称：根据物权公示原则，被上诉人只知道费某某是产权人，不可能知道上诉人的产权份额。被上诉人依据合同取得房屋产权，上诉人应当迁出系争房屋。故请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方陈述，原审法院审理过程中，上诉人另行提起诉讼，请求确认王慧峰与费某某的委托代理人丁思诚签订《上海市房地产买卖合同》无效，后上诉人撤诉。上诉人又称其于2014年9月起诉费某某，要求获得售房款或得到妥善安置。本院认为，被上诉人经登记成为系争房屋产权人，依法享有系争房屋的物权。上诉人主张被上诉人搬离系争房屋，原审法院对此予以采纳，并无不当。上诉人主张被上诉人获得房屋的买卖合同无效，但其提起确认无效之诉后又撤回起诉。故在被上诉人与房屋原产权人买卖合同未被确认无效的情况下，被上诉人基于房屋产权人行使权利，合法有据。因上诉人占用被上诉人所有的房屋，故被上诉人可以选择合同关系或侵权关系，现被上诉人向上诉人主张赔偿租金损失，原审法院予以采纳，也无不当。至于上诉人主张其与案外人就系争房屋出售款项的分配或安置问题，并非本案审理范围，上诉人自述已经另行主张，原审法院在本案中不予涉及，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人严雄仙、费菲共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建颖代理审判员 成 皿代理审判员 邬海蓉二〇一五年二月六日书 记 员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”