（2014）张定民一初字第1579号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-10-19

案件名称

原告廉开鑫、廉小松与被告候万福、候世勇房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

张家界市永定区人民法院

所属地区

张家界市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廉开鑫,廉小松,侯万福,侯世勇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第十三条，第十四条；《中华人民共和国侵权责任法》：第八十九条

全文

湖南省张家界市永定区人民法院民事判决书（2014）张定民一初字第1579号原告廉开鑫，男，1984年12月24日出生，公民身份号码4308021984********，土家族，初中文化，个体工商户，籍贯张家界市永定区，现住张家界市永定区大桥办事处且住岗村*组。原告廉小松，男，1979年6月30日出生，公民身份号码4309021979********，土家族，初中文化，籍贯张家界市永定区，现住张家界市永定区大庸桥办事处澧水湾小区*栋***房，与廉开鑫系兄弟关系，。两原告共同委托代理人符伸云，湖南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告侯万福，男，1952年6月17日出生，公民身份号码4308021952********，汉族，不识字，农民，籍贯张家界市永定区，住张家界市永定区大庸桥办事处且住岗村*组。被告侯世勇，男，1974年2月28日出生，公民身份号码4308021974********，汉族，小学文化，籍贯张家界市永定区，住张家界市永定区大庸桥办事处且住岗村*组，与侯万福系父子关系。两被告共同委托代理人朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告廉开鑫、廉小松与被告候万福、候世勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告原告廉开鑫、廉小松及其委托代理人符伸云，被告候万福、候世勇及其委托代理人朱华宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廉开鑫、廉小松共同诉称，2007年初，两原告廉开鑫、廉小松合伙经营张家界市永定区松鑫汽车修配厂，并于同年2月4日与被告候万福签订了房屋租赁合同，约定租期为5年。2011年1月30日，原、被告双方又续签了5年的合同，约定每年租金50000元，租期至2017年2月4日。在租赁期间，原告为经营需要，对该租赁物进行了装修和改建，共花费十多万元，双方关系一直很和谐。2014年1月6日，原告收到张家界市永定区人民法院（2014）张定民执字第54号协助执行通知书，因被告候万福与刘少学有经济纠纷且该纠纷已经法院判决，判决书已经发生法律效力，正在强制执行阶段，法院要求原告将租金交纳至法院执行局，以协助法院执行。2014年2月7日，原告将2014年度的租金交到法院执行局。二被告知道后，多次对原告的经营场所进行干扰，2014年4月22日，两原告用砂石堵住了原告经营场所的大门，致使原告完全无法经营。在此期间，原告也向法院反映了情况，经法院执行局现场协调未果。被告的行为致使原告无法正常经营只好关门停业，为保护原告的合法权益，二原告诉至法院，请求：1、解除原、被告双方的租赁合同；2、两被告赔偿原告损失230000元（其中装修损失100000元，经营损失130000元）；3、诉讼费由被告负担。原告廉开鑫、廉小松为证明自己的诉讼主张，向法院提交了下列证据：1、廉开鑫与廉小松的合伙协议复印件1份，拟证明廉开鑫与廉小松系合伙经营的事实；2、2007年2月4日、2011年1月30日廉小松与侯万福的房屋租赁合同复印件各1份，拟证明原、被告双方约定了租赁期限及租金标准的事实；3、永定区法院协助执行通知书及付款凭证复印件各1份，拟证明在本案被告作为另案被执行人，原告已按协助执行通知书的要求交租金50000元至人民法院执行账户的事实；4、原告2012年4月份-2014年6月份经营的完税凭证复印件四十份，拟证明原告的营业额状况；5、张家界市汽车行业协会证明复印件1份，拟证明汽车维修行业的纯利润是营业额的百分之三十至四十的事实；6、原告在合同履行期间添置及装修的照片1组，拟证明原告在合同履行期间内因经营需要进行了装修并添置了附属设施，现因合同不能履行造成原告损失的事实；7、黄新武、符其胜证言复印件各1份，拟证明原、被告在签订合同后请人进行了装修及添置的事实；8、被告堵门致使原告无法继续经营的照片1组，拟证明因被告堵门致使原告无法经营，造成原告损失的事实；9、2012年1月20日、2013年2月4日出具的租金收据原件各1份，拟证明原告按合同约定按时交纳了房租的事实。10、永定区国家税务局出具的张家界市永定区松鑫汽车修配厂的纳税证明1份，拟证明原告经营的汽车修配厂纳税情况；11、代澧坤证明1份，拟证明原告安装玻璃门共发费2800元的事实。被告候万福、候世勇共同的质证意见为：对证据1三性均有异议，因被告不知情，对被告没有约束力；对证据2真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据3无异议；对证据4完税凭证真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据6部分真实性无异议，对合法性、关联性有异议，在第一次签订合同以后仅添置了水池、修车槽、玻璃门等，第二次签订合同后没有添置任何附属设施；对证据7、8、9三性均无异议，对证据10的关联性有异议，对证据11的三性均有异议。被告候万福、候世勇共同辩称，1、原告廉开鑫的主体资格不适格，违反了合同相对性原则；2、双方签订的房屋租赁合同无效，该租赁物没有取得房屋建筑许可证，违反法律强制性规定；3、原告要求被告赔偿230000元的诉讼请求缺乏事实根据，被告没有构成侵权；4、请求驳回原告的全部诉讼请求。被告候万福、候世勇为证明自己的诉讼主张，向法院提交了下列证据：1、2007年2月4日房屋租赁合同复印件1份，拟证明原、被告双方第一次签订合同形成的权利义务关系已经消灭的事实；2、2011年1月30日房屋租赁合同复印件1份，拟证明该合同系无效合同的事实；3、现场照片两张，拟证明被告堆放的沙石不在合同约定房屋范围之内，是被告自己用于硬化地面放置的，没有影响原告的正常经营；4、执行情况的说明复印件1份，拟证明被告堆沙的时间是2014年5月19日，法院要求原告清理沙子，原告拒绝清沙的时间是2014年5月22日的事实。原告廉开鑫、廉小松共同的质证意见为，对证据1、2三性无异议，对证明目的有异议，两份合同是同样两个人签订的，第二份合同同样是合法有效的，不能达到被告的证明目的；对证据3，是断章取义的照片，被告堆放的沙子不是这些照片中所体现的这么少，被告堆放的沙子完全阻碍了原告的经营；对证据4，能够证实确实是被告堆沙影响了原告经营，法院对侯世勇司法拘留了十五天，被告堆沙的时间实际上是4月22日。本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10均客观真实，与本案相关联，本院予以采信；证据7因证人未出庭作证，本院不予采信，证据11证人因特殊情况没有出庭作证，后经法院核实，证人证实其书面证言系其本人书写，内容属实，对该证据本院予以采信。对被告提交的证据1、2、4客观真实，与本案相关联，本院予以采信；对证据3因不能全面反应案件的真实情况，本院不予采信。根据上述已采信的证据，结合原告的陈述及被告的答辩，本院确认以下事实：2007年2月4日，原告廉小松与被告侯万福签订了一份房屋租赁合同，合同约定：“被告侯万福将位于且住岗一组的一栋房屋租给原告廉小松开修理厂，期限为五年（从2007年2月4日起至2012年2月4日止），该房屋包含六间正屋，一间小屋，房屋前后的空地，租金为每年25000元，租赁期间，如遇征地拆迁补偿，装修部分补偿由承租方收益。”合同签订后，两原告合伙经营张家界市永定区松鑫汽车修配厂。同时，两原告为经营需要，对租赁房屋进行了装修，装修的项目是房屋前后的水泥地面的硬化、修车地沟、屋内粉刷等。该合同在履行期间，双方没有发生争议。2011年1月30日，原、被告双方又续签了一份租赁合同，合同约定：“被告侯万福将位于且住岗一组的一栋房屋租给原告廉小松开修理厂，期限为五年（从2012年2月4日起至2017年2月4日止），该房屋包含七间正屋以及房屋前后的空地，租金为每年50000元，租赁期间，如遇征地拆迁补偿，装修部分补偿由承租方收益，在征收前3个月任由原告修改房屋。”第二次合同签订后，原告廉小松为经营需要，安装了玻璃门和举升机，其中安装玻璃门花费了2800元。因被告侯万福与他人（刘少学）发生纠纷，已经法院判决，2013年11月26日，本院执行局向侯万福送达了执行通知书和财产报告令，责令侯万福向刘少学支付赔偿款182994元。此案在执行过程中，本院查明了侯万福有房屋出租给廉小松，并签订了租赁合同。2014年1月6日，本院作出（2014）张定民执字第54号执行裁定书：“扣留了侯万福在承租人廉小松处的房屋租金50000元”。同年2月7日，本院从原告廉小松处提取了侯万福的房屋租金收入50000元。两被告对廉小松将租金交到法院的行为不满，2014年4月22日，被告侯万福，侯世勇用汽车拖一车砂石堆放在廉小松所租赁房屋的通道处。因被告侯万福，侯世勇堆放砂石的行为阻碍承租人廉小松所租赁房屋的通道，影响了正常经营，本院执行局于2014年5月19日依法将被告侯世勇拘留十五天；2014年5月22日，本院执行局工作人员对堆放的砂石进行清理时，遭到原告廉小松的拒绝，致使砂石无法运走。2014年6月6日，原告廉小松拆除了举升机搬出了该租赁物到他处经营，但双方一直未办理房屋的交接手续，原告廉小松、廉开鑫一直控制该租赁物。原告廉小松、廉开鑫认为两被告堆放砂石的行为损害了其合法权益，于2014年8月25日，诉至法院请求：1、两被告赔偿原告损失230000元；2、诉讼费由被告负担。在庭审中，两原告变更了诉讼请求：要求，1、解除原、被告双方的租赁合同；2、两被告赔偿原告损失230000元（其中装修损失10万元，经营损失13万元）；3、诉讼费由被告负担。另查明，涉案房屋没有取得房屋所有权证和规划许可证。还查明：自2012年2月1日起，原告廉小松、廉开鑫共同经营张家界市永定区松鑫汽车修配厂。该汽修厂从2012年4月起至2014年元月31日止，共纳税24082.02元。其中每月税收定额为600元，该修配厂开具发票超定额部分按3%申报入库。本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉案房屋没有取得房屋所有权证和规划许可证，因此原告廉小松与被告候万福于2011年1月30日签订的《租赁合同》无效。该司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费时，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”该解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原、被告双方签订了两份《租赁合同》，在第一份租赁合同履行期间，原告为经营需要对租赁房屋和经营的场所进行了装修，装修的项目是房屋前后的水泥地面的硬化、修车地沟、屋内粉刷等，因第一次的《租赁合同》租赁期限已经届满，故原告要求补偿在此租赁期限的装修损失，本院不予支持；第二次《租赁合同》签订后，原告廉小松为经营需要，安装了玻璃门和举升机，现举升机原告廉小松已经自行拆除，仅剩玻璃门没有拆除，被告在庭审中也表示不同意利用，因该玻璃门属于已形成附和的装饰装修物，故应由合同双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告在第二次合同签订后安装玻璃门时共花费了2800元，且已经使用了两年，玻璃门的现值价值应为1680元（2800×3／5）。在订立房屋租赁合同时，被告侯万福明知自己的房屋没有取得房屋所有权证和规划许可证，而与原告签订租赁合同，应当承担导致合同无效的主要责任，原告在租赁房屋时没有查看所租赁房屋的证件，应承担次要责任，本院酌情认定原告承担30%，被告承担70%。因此，被告侯万福应赔偿原告廉小松、廉开鑫装修损失1176元（1680元×70%）。对超出的部分，本院不予支持。依照法律规定，合同被宣告无效的，依合同而取得的财物，应当返还，因此原告应及时腾让，并退还租赁房屋。《中华人民共和国侵权责任法》第八十九条规定：“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任”。2014年4月22日，被告候万福、候世勇采取过激行为用砂石堆放阻碍承租人廉小松所租赁门面的通道，导致车辆通行不畅，从而影响了原告的正常经营，被告候万福、候世勇应当从侵权之日起酌情赔偿原告的经营损失。2014年5月22日，本院执行局工作人员在对堆放的砂石进行清理时，因原告廉小松的阻碍，致使砂石无法运走，此后原告的经营损失，应当由原告自行承担。关于原告经营损失的认定，张家界市永定区松鑫汽车修配厂于2012年4月正式办理税务登记时，每月税收定额为600元；开具发票超定额部分按3%申报入库。至2014年元月31日止，该汽修厂共纳税24082.02元，由此计算出张家界市永定区松鑫汽车修配厂每天的营业额为1312.4元【（24082.02元÷3%×1.03÷（21个月×30天）】。修车行业的纯利润是营业额的30%至40%。因此该汽修厂在正常经营期间每天的纯利润在393.72元至524.96元之间，考虑到原告经营场所的地段，本院决定以每天400元计算为宜。被告堆放砂石的行为，对原告的经营收益造成了损害，本院认为可按原告正常经营收入的70%给予赔偿。故被告候万福、候世勇应当赔偿原告廉开鑫、廉小松经营损失8400（400×30天×70%）。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告廉小松与被告候万福于2011年1月30日签订的《租赁合同》无效；二、被告候万福在本判决生效七日内赔偿原告廉开鑫、廉小松装修损失1176元；三、被告候万福、候世勇本判决生效七日内共同赔偿原告廉开鑫、廉小松经营损失8400元；四、驳回原告廉开鑫、廉小松的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。案件受理费4750元，原告廉开鑫、廉小松共同负担4552元，被告候万福、候世勇共同负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审　判　长　　金　军人民陪审员　　吴启彬人民陪审员　　曹素芳二〇一五年二月六日书　记　员　　谢姣玲附相关法律条文：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费时，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国侵权责任法》第八十九条在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任来源：