（2015）海民初字第4702号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-26
案件名称
沙海洋与北京韬晦致远投资有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第4702号原告沙海洋，男，1967年1月16日出生。身份证号：×××委托代理人贺英民，北京奇盾律师事务所律师。被告北京韬晦致远投资有限公司，住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商。营业执照注册号：×××法定代表人张翠平，总经理。委托代理人刘涛，男，北京韬晦致远投资有限公司经理。原告沙海洋与被告北京韬晦致远投资有限公司（以下简称韬晦致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘腾峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告沙海洋及其委托代理人贺英民与被告韬晦致远公司之委托代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙海洋诉称，我和韬晦致远公司于2010年1月13日经协商签订一份《房屋使用合同》，合同约定韬晦致远公司将其所拥有的位于北京市海淀区温泉镇颐温路南2号楼1单元209号房屋（建筑面积33.08平方米，房屋所有权证号为京房权证海其更字第×号）以172000元的价格交给我永久使用。合同签订后，我于2010年4月19日将双方约定的该套房屋的使用款172000元全部交付给了韬晦致远公司，但韬晦致远公司至今未向我交付房屋。双方经多次交涉未果，故我诉至法院，请求判令韬晦致远公司立即将位于北京市海淀区温泉镇颐温路南2号楼1单元209号的房屋交付给我使用，并承担本案诉讼费。被告韬晦致远公司辩称，我公司不同意沙海洋的诉讼请求，沙海洋主张的房屋因手续不全，无法建设，一直都是不存在的，我公司只有一个2号楼，不存在2号楼1单元209号房屋。经审理查明，位于北京市海淀区温泉乡（现温泉镇）颐温路南面积为8158.29平方米的土地为国有土地，韬晦致远公司于2010年取得上述土地的使用权，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月20日。2010年9月29日，韬晦致远公司取得上述土地上3034.5平方米房屋的所有权，房屋规划用途为工交。2010年1月13日，韬晦致远公司（甲方）与沙海洋（乙方）签订《房屋使用合同》一份，合同约定：“为保护房屋使用双方的合法权益，明确双方的权利和义务，根据国家法律和本市的有关法规及政策，经双方协商订立本合同；第一条：基本情况：1.甲方所拥有的房屋位于北京市海淀区温泉乡颐温路南。2.甲方所拥有的房屋所有权证号为京房权证海其更字第×号；第二条：乙方所使用的房屋：1.此房屋为2号楼1单元209号。2.建筑面积33.08平方米，使用价格壹拾柒万贰仟元整。3.使用期限：永久使用权，将来可根据国家政策变更为产权，乙方应补交相关的税费；第三条：房屋维修……”2010年4月19日，沙海洋支付韬晦致远公司172000元，韬晦致远公司出具的收据载明：今收到沙海洋交来海淀区锋尚温泉公寓2-209房款人民币172000元。2010年8月9日，韬晦致远公司工作人员张宝林为沙海洋出具证明一份，载明：原锋尚温泉公寓2-209房屋调换至西山公馆E-3-305房屋，305房屋为43㎡，原房屋为33㎡，多出10㎡，按6000元／㎡计算。韬晦致远公司至今未向沙海洋交付房屋。庭审中，沙海洋称合同签订时存在海淀区颐温路南2号楼1单元209号房屋，位于2号楼2层，后韬晦致远公司对整个2号楼拆除并重建，现不存在2号楼1单元209号。韬晦致远公司称，海淀区颐温路南2号楼1单元209号只是规划中的房号，签订合同时该房号对应的房屋并不存在，后来该规划未通过审批。双方均确认当时包括2号楼在内的3幢楼房统称为锋尚温泉公寓，2012年韬晦致远公司将2号楼全部拆除，重建为二层楼房一栋。就楼房重建，韬晦致远公司仅提交了海淀区房屋管理局2012年1月9日出具的《关于北京韬晦致远投资有限公司房屋解危和抗震加固的函》，无其他审批手续。韬晦致远公司称其将包括重建后的2号楼在内的3栋楼房及七处平房统称为四季蓝山小区，不存在西山公馆E-3-305号，现重建后的2号楼一部分房屋由其公司员工居住，一部分房屋由其公司作为住宅进行了出售。本案诉讼中，经本院释明，沙海洋坚持认为双方所签合同有效，并坚持本案诉讼请求。另查，韬晦致远公司无房地产开发资质，其所述的四季蓝山小区亦非房地产开发项目，是其从他人处受让房屋后自行改造形成，亦无预售许可。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋使用合同》、收据、《关于北京韬晦致远投资有限公司房屋解危和抗震加固的函》、房屋所有权证书、土地使用权证书等证据在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应系无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，沙海洋与韬晦致远公司签订的合同虽名为房屋使用合同，但从该合同中双方关于房屋永久使用权及房屋产权办理的约定内容看，该合同实为房屋买卖合同性质，双方应为房屋买卖合同关系，此合同虽系双方当事人的真实意思表示，但韬晦致远公司就其名下房屋所在国有土地享有的土地使用权地类（用途）为工业，该地上房屋的产权证载明的原房屋用途为工交，而韬晦致远公司系在未取得完整审批手续的情况下自行改造原有房屋，且未取得房屋预售许可，在此情况下，其与沙海洋签订的《房屋使用合同》应属无效。就上述无效合同的产生，韬晦致远公司负有主要责任，沙海洋负有次要责任。本案诉讼中，经本院释明，沙海洋仍坚持认为双方所签《房屋使用合同》有效，并坚持本案诉讼请求。因上述合同系无效合同，且该合同所涉的海淀区温泉镇颐温路南2号楼1单元209号房屋现并不存在，故对沙海洋依据该合同要求韬晦致远公司交付北京市海淀区温泉镇颐温路南2号楼1单元209号房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：驳回沙海洋的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由沙海洋负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘腾峰二〇一五年二月六日书 记 员 陈迎宾 微信公众号“”