（2015）牡民终字第14号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-02-16

案件名称

陈爽与林口县碧海蓝天房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈爽,林口县碧海蓝天房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民事判决书（2015）牡民终字第14号上诉人（原审原告）陈爽。被上诉人（原审被告）林口县碧海蓝天房地产开发有限公司。上诉人陈爽与被上诉人林口县碧海蓝天房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2013）林商初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈爽，被上诉人房地产公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陈爽原审诉称，2010年12月下旬，原告向被告交付定金10000元，后于同年12月28日，与被告签订了碧海蓝天商铺买卖合同和商铺经营权委托管理协议各一份，该合同对双方当事人的权利、义务作了明确的规定。买卖合同约定商铺总价款为305900元；委托管理协议约定原告将购买的商铺出租给被告，租期3年，租金总额64239元，并约定以租金抵付购房款。合同生效后，原告基于合同约定向被告履行了付价款241660元的义务。该合同第6条约定：“受让商铺交付时间为2011年12月30日。”被告延期至2012年9月方交付使用。期间，原告以书面形式向被告提出解除商铺买卖合同，并要求其承担违约责任，被告对此置之不理。该合同第4条约定：“商铺建筑面积32.20平方米。”被告实际交付房屋面积为33.82平方米，多出1.62平方米，面积误差比绝对值超出3%。原告对多出的1.62平方米未付款之行为足以表明，原告并未放弃解除合同之意思表示。原告认为，被告延期9个月交付商铺和建筑面积误差比绝对值超出3%，已严重违约。原告针对其违约行为，提出解除商场商铺买卖合同及商铺经营权问题管理协议，至今没有明确答复。故要求解除与被告签订的碧海商场商铺买卖合同；要求被告返还购房款241660元及利息50000元；双倍返还定金20000元；诉讼引起的费用由被告承担。被上诉人房地产公司原审辩称，原告与被告签订的是买卖协议和经营权委托管理协议，二份协议从签订之日到现在已经履行了二年零八个月，在协议履行二年之后，原告提出要解除合同的两个理由不能成立。一、关于交付时间，由于双方在买卖协议的基础上又签订了委托管理协议，就形成了原告收取租金的权利，在2011年10月1日就享有了收取租金的权利，部分租金已经以现金的形式反扣支付给了原告，到2014年10月1日该合同期限方能届满。此期间是合同的正常履行期间，无论被告的房屋什么时间交付均不影响原告返租该房获得利益，也就是说交付时间不会对原告的利益产生影响；二、原告在该房屋出租的收益率，每平方米的年收益率是665元，达到7%，这对一般的房屋租金平均低于5%的回报率较高；三、面积问题，原、被告签订的是商铺买卖，不像一般的房屋买卖，这是整体商场中对局部的确定，所谓的1.62平方米的面积对原告的权利实际上影响不大，经过实测，原告方的面积并没有超出法律规定的范围。综上，被告认为，原告关于交付时间的问题，因双方签订了委托管理协议，房屋的交付时间与原告实际控制该房的时间没有关系，因为原告的租金起算是从2011年10月1日开始，该合同还有一年多的时间方能履行完毕，被告在该合同中没有违约，所以该合同不应解除；关于买卖的面积，被告也没有违约，也不应当予以解除。原审法院认定，2010年12月28日，原告陈爽与被告林口县碧海蓝天房地产开发有限公司签订《碧海蓝天商铺买卖合同》，甲方为林口县碧海蓝天房地产开发有限公司，乙方为陈爽，主要内容为：原告受让的商铺产权位于林口县站前大街碧海蓝天大厦三楼3-26号商铺；……商铺产权按建筑面积转让，建筑面积32.20平方米，原告一次性受让商铺产权，总额为人民币305900元；……原告于2010年12月28日前一次性支付商铺全款，即人民币305900元（含定金）；受让商铺交付时间为2011年12月30日；……等事项。2010年12月28日，原告陈爽与被告林口县碧海蓝天房地产开发有限公司签订《商铺经营权委托管理协议》，甲方为陈广银，乙方为林口县碧海蓝天房地产开发有限公司，约定对上述商铺的经营管理权委托期限为自碧海商场开业之日起三年；商铺委托管理期限暂定为2011年10月1日至2014年10月1日，期满后双方可自行商定是否继续委托经营；前三年商铺租金为人民币64239元；租金收益于签订《碧海蓝天买卖合同》时，商铺价格额度中一次性扣除支付；……。原告于2010年12月28日向被告交纳购商铺款91661元（实际应交购商铺款为155900元，返租金64239元，实际交纳91661元）于2012年1月12日向被告交纳购商铺款150000元，以上合计交纳购商铺款241661元。2012年5月30日，原告通过电子邮件的方式向被告单位原总工程师的邮箱发送解除商铺买卖协议通知书一份。内容与庭审提交的通知书一致。原告就被告提出的超出面积补交购商铺差价款问题协商未果，诉至法院。另查明，2013年7月16日，经被告委托林口县信达房产测绘有限公司对0322室进行分割测绘，经询问测绘人员，被告申请将0322室商铺中的1.472平方米分割出去，作为商场自用，0322室商铺建筑面积最后变更为32.34平方米。可计算出原0322室商铺建筑面积为33.812平方米，比约定32.20平方米超出1.612平方米，超出比例为5%。庭审中，原告主张被告曾向其要求过超出约定面积部分的价款，而被告在庭后提交的说明中未表示曾经向原告主张过价款，故对上述超出部分的面积，应当为原告所有。原审法院认为，原、被告自愿签订商铺买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，依法自签订时起成立并生效，双方应当依约定完全履行合同的权利义务。关于原告主张解除与被告签订的碧海蓝天商铺买卖合同的问题。该合同约定商铺全款为305900元，原告在约定的期限内向被告交纳购买商铺的款项241661元，其余64239元款项由双方约定以商铺经营权委托管理协议三年商铺租金直接扣抵，双方自愿以扣抵作为原告购买商铺款项的付款方式，应认定原告已依照约定完成按期支付商铺款项的义务，故被告应依照合同约定按期交付商铺。被告于2012年9月将原告购买的商铺正式投入开业使用，本案在审理过程中，被告认可商铺经营权委托管理协议的期限按照2011年10月1日至2014年10月1日，其交付形式为委托经营，并非实际交付给原告，不属于直接交付，属按约定的其他形式交付，而被告在诉讼过程中将原有确定的商铺建筑面积为33.812平方米重新测绘，被告重新测绘的行为侵害了原告的所有权，故应确认0322室商铺交付时面积为33.812平方米，被告在诉讼过程中重新测绘，改变房屋面积的行为无效，在庭审中放弃主张超出面积的相应价款，故该商铺原有的33.812平方米归原告所有。诉讼过程中，被告自认按照上述委托经营期限计算租金，并未损害原告的租金利益，应视为被告于合同约定的2011年12月30日止交付，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告陈爽的诉讼请求。案件受理费5975元，由原告陈爽负担。宣判后，原审原告陈爽不服，向本院提起上诉。上诉人陈爽上诉请求及理由，请求：1.撤销林口县人民法院（2013）林商初字第347号民事判决，依法改判，判决解除上诉人与被上诉人签订的商铺买卖合同，返还已付购房款及利息，并双倍返还购房定金；2.诉讼引起的全部费用由被上诉人承担。理由：1.原审根据认定的事实，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。原审以买卖合同纠纷为由受理本案，不但认定上诉人依照约定完成按期支付商铺义务，还认定交付时间为2011年12月30日，实际交付使用时间是2012年9月。约定商铺面积为32.20平方米，实际面积是33.812平方米，比约定面积超出1.612平方米，超出比例为5%，原审以商铺交付形式为委托经营并非实际交付，不属于直接交付；2.上诉人的诉求具备法定解除条件。约定交付时间2011年12月30日，实际交付使用时间是2012年9月。约定商铺面积为32.20平方米，实际面积是33.812平方米，超出比例为5%。被上诉人擅自设计变更，严重影响商铺的适用功能，致上诉人合同目的不能实现。被上诉人房地产公司答辩理由，1.上诉期内就实际超过面积超出5%进行上诉，在超出上诉期庭审补充了其他的观点不属于上诉审查的范围。可以在调解时参考使用。被上诉人不对此进行任何的答辩。2.针对的超出面积是由于双方签订的商铺买卖合同，商铺在分割之前是一个商场，营业面积的整体面积，对于商铺的分割相对比较动态，仅仅因为布局和公共通道的要求会产生一部分面积的误差，但是这个误差与商品住宅门市车库这种不可改变的误差是不完全的相同，如果上诉人刻意对面积有严格的要求，被上诉人已经表示将多出的面积留作商场自用。原告可以保留自己在超出3%的范围内无偿拥有产权的权力，第二是被上诉人在原告诉讼提起之后，要求房产测绘部门对被上诉人按照原告意愿处理后的房屋进行重新测绘，超出的面积达到0.12平方米，这一事项虽然原审法院没有认可，但是从商铺买卖合同特点，此行为足以保证本案上诉人依法维护自己的权力，按照原审法院判决将多出的1.60平方米以无偿的形式判决给了上诉人，也是被上诉人在原审法院开庭时予以确认的结果，当时被上诉人在一审时提出了多种为原告考虑的方案，由原告进行选择，那么原审法院以无偿给付上诉人的方式进行了判决，本案的被上诉人也没有进行上诉，对此，希望二审法院也能够予以支持，第三是上诉人与被上诉人在签约时，该房屋的销售手续不够完备，在诉讼时房屋已经使用将近2年，手续齐备，合同效力不容置疑，对案件的处理是被上诉人认为一审处理较为得当，即稳定了涉案所有的法律关系，也保护了各方的真实权利。因为在双方之前不仅有商铺买卖合同法律关系存在，还同时存在了委托经营管理的合同法律关系，在该法律关系之中产生了被上诉人经营商场向外招租招商形成的租赁或者是承包经营关系，因此被上诉人认为一审法院尊重历史，对民事关系的稳定进行了判决性的保护，不侵害任何一方的权力，该判决予以维持。因此要求驳回上诉，维持原审判决。本案争议的焦点：1.是否应当解除双方签订的商铺买卖合同；2.是否应该返还房款及利息，双倍返还定金。二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。根据当事人的陈述，结合一审诉请主张，二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方当事人于2010年12月28日签订《碧海蓝天商铺买卖合同》《商铺经营权委托管理协议》，约定：“商品房交付时间为2011年12月30日；同时约定前三年商铺租金为人民币64239元，租金收益于商铺价格额度中一次性扣除支付”。上诉人陈爽于2012年1月12日交纳购商铺款15万元，与签订购房交纳91661元，加上三年商铺租金64239元，三笔共计305900元，至此，上诉人陈爽履行合同义务。虽然被上诉人房地产公司于2012年9月延迟交付商品房构成违约，但是《商铺买卖合同》目的已实现。因上诉人陈爽先行提取租金，随即《商铺经营权委托管理协议》附条件合同开始履行，上诉人于2013年5月27日起诉，该《协议》履行半年之多，因此，本院认为，上诉人请求解除合同不符合法定解除条件，不予支持。上诉人陈爽可另行违约诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5975元，由上诉人陈爽负担。本判决为终审判决。审判长　于　尧审判员　周晓光审判员　张继凯二〇一五年二月六日书记员　刘　玲微信公众号“”