（2014）郑民四终字第1714号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-05-14

案件名称

上诉人刘伟因与被上诉人王晖房屋租赁合同纠纷二审判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘伟,王晖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2014）郑民四终字第1714号上诉人（原审原告）刘伟，男，汉族，1967年4月25日出生。委托代理人郭长恩，鲁山县露峰法律服务所法律工作者。委托代理人禹印德，鲁山县露峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）王晖，女，汉族，1976年11月13日出生。委托代理人夏在强，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人刘伟，河南荟智源策律师事务所实习律师。上诉人刘伟因与被上诉人王晖房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘伟的委托代理人郭长恩、禹印德，被上诉人王晖的委托代理人夏在强、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、双方于2012年4月22日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：刘伟将位于郑州市金水路和未来路交叉口金水路北14号楼7层709室出租给王晖使用，房产证面积174.5平方米，租期三年，自2012年4月23日起至2015年6月22日止（其中2012年4月23日至2012年6月22日为免租期）；王晖向刘伟承诺，租赁该房屋仅作为公司办公使用，未经刘伟许可不得转变用途，王晖未经允许单方改变房屋用途的，刘伟有权解除合同；房屋租金每三个月支付一次，合同双方签订时，王晖将42405元的租金支付给刘伟（其中2012年4月23日支付14135元，2012年5月12日支付28270元），以后每次提前十天交纳下期房租，以此类推缴纳房屋租金的时间；第二年每月租金为14983元（其中从第二年起每年租金递增6%），第三年每月租金为15882元（每年递增6%）；租赁期内，王晖如未按时缴纳本合同约定的当期租金及相关费用，每逾期一天，则应按当期租金总额的1%支付滞纳金，逾期十五天以上刘伟有权解除合同，不退还王晖保证金；租赁期内，室内原有设施、物品不得拆改损坏，否则照价赔偿，经协商一致的除外，为保证有效履约，王晖在本协议生效后五日内向刘伟交付履约保证金14000元，若王晖未按时缴纳，刘伟有权解除本合同，并不退还王晖缴纳的保证金。该合同签订后，刘伟将房屋交付王晖使用，王晖按合同约定支付刘伟保证金14000元。从2013年2月起王晖未按期支付房租，双方均认可从2013年2月至2013年8月王晖共支付709、710两个房间房租100000元（其中2013年6月6日支付20000元、2013年6月19日支付50000元、2013年7月19日支付30000元）。原审庭审中双方均认可刘伟锁门的事实，刘伟称锁门时间为2013年8月10日、王晖称锁门时间为2013年7月26日。二、双方2012年4月22日另签订有一份《房屋租赁合同》，合同约定刘伟将郑州市金水路和未来路交叉口金水路北14号楼7层710室出租给王晖使用，房产证面积237.9平方米。原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，为有效合同。根据双方陈述及举证情况，王晖应系从2013年2月开始不能按期支付租金，另根据双方陈述，刘伟在未通知王晖的情况下锁门，致使王晖不能继续实际使用房屋，租赁合同从锁门之后未再继续履行，综合该情况，应确定房租应计算至2013年8月，按照合同约定的房租，从2013年2月至2013年8月共计6个月应付的房租总额为89898元（14983×6个月）。关于王晖已付房租，在2013年2月至2013年8月王晖共支付709、710两个房屋房租100000元，根据两个房屋的面积比例分摊，其中已付的709房间的房租为42313元【174.5÷（174.5＋237.9）×100000），王晖欠付房租为47585元。关于王晖未按期支付房租的违约责任，合同约定：“王晖如未按时缴纳本合同约定的当期租金及相关费用，每逾期一天，则应按当期租金总额的1%支付滞纳金，逾期十五天以上刘伟有权解除合同，不退还王晖保证金”，该处约定的违约责任为两项，刘伟应选择其中一项进行主张，现刘伟按滞纳金主张违约责任，并且根据双方合同约定，保证金实际是为了保证“室内原有设施、物品不得拆改损坏”，因此刘伟收取的保证金14000元应折抵租金，折抵后王晖欠付租金总额为33585元。关于滞纳金，合同约定为“王晖欠付房租一天，应按照当期租金总额的1%支付滞纳金”，因刘伟陈述王晖已于2013年8月20日将房屋腾出，刘伟实际已自认收回房屋，且已判决王晖支付租金至2013年8月，故因王晖迟延支付租金给刘伟造成的损失并不明显，合同约定按日1%计算滞纳金过高，本院酌定滞纳金按照银行同期贷款利率的4倍进行计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王晖于判决生效之日起十日内支付刘伟租金33585元及该租金的滞纳金（从2013年8月7日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍进行计算，计算至被告付款之日止）；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费3924元，刘伟负担3000元，王晖负担924元。刘伟不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定2013年2月前不欠租金没有依据，并以王晖从2013年2月-8月所欠租金为89898元进行判决明显不当，应依法改判。二、原审认定王晖欠刘伟租金，但原审判决认为“延迟支付租金造成的损失并不明显，合同按日1%计算滞纳金过高”，而按银行同期贷款利率的四倍进行计算滞纳金，没有逻辑，明显偏袒对方。三、原审判决对保证金进行断章取义和歪曲，将保证金折抵租金，明显偏袒对方。综上，请求二审法院依法维持原审判决第一条，另改判王晖向刘伟再增加支付租金30284.7元；依法撤销原审判决第二条，即“驳回刘伟的其他诉讼请求”，改判王晖支付逾期缴纳租金违约金滞纳金30000元。王晖答辩称：刘伟在诉状中自认王晖在2013年2月之后，不能按期缴纳租金，一审判决认定事实清楚，证据充分。民事主体之间约定滞纳金，其性质应为利息或违约金的约定，再说刘伟已将涉案房屋出租给他人，已经阻止了损失的进一步扩大，双方约定的滞纳金明显过高，原审酌定滞纳金按银行同期贷款利率的四倍计算符合法律规定。按合同约定，王晖不交纳14000元保证金，刘伟有权解除合同，截至刘伟锁门之时，其都未向王晖发出解除合同的函件，同时，刘伟在原审中也没有提及王晖未缴纳保证金。合同约定的违约责任为两项，刘伟选择了按滞纳金主张，并且合同约定，保证金实际是为了保证“室内原有设施物品不得拆改损坏”，因此刘伟收取的保证金应当折抵租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明事实与原审法院一致。本院认为：根据双方陈述及举证情况，王晖应系从2013年2月开始不能按期缴纳租金，原审判决关于此认定并无错误。按照双方合同约定，14000元的保证金是为了保证“室内原有设施、物品不得拆改损坏”，并且双方约定的违约责任为两项，刘伟选择了按滞纳金主张违约责任，故原审将保证金冲抵租金并无不当，同时，刘伟自认从2013年8月10日已收回房屋，且原审判决已判决王晖支付租金至2013年8月，违约金的作用主要系弥补损失，基于本案情况，原审判定滞纳金按银行贷款利率的四倍计算并无不当。综上所述，刘伟的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1671元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长　王　怡审判员　闫天文审判员　魏　飞二〇一五年二月六日书记员　苏小东百度搜索“”